Στα... κεραμίδια τα ξένα funds για τις τιμές των ενοικίων

Σε κυβερνητική παρέµβαση και τηλεδιασκέψεις µε εκπροσώπους ξένων funds που τα τελευταία χρόνια έχουν τοποθετήσει εκατοντάδες εκατοµµύρια ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων οδήγησαν οι φόβοι των επενδυτών σχετικά µε την περίµετρο που θα καλύπτουν τα µέτρα του υπουργείου Οικονοµικών για µειωµένα ενοίκια. Οι εκπρόσωποι των ξένων funds µετέφεραν την ανησυχία τους για τυχόν παράταση των µέτρων σε µια περίοδο που, όπως είπαν, ισχυροί όµιλοι του λιανεµπορίου αλλά και µισθωτές κτιρίων γραφείων ζητούν χαµηλότερα ενοίκια.

Στην κυβέρνηση απάντησαν πως τα µέτρα για µείωση του ενοικίου κατά 40%, µε παράλληλο συµψηφισµό του ενός τρίτου των απωλειών που θα έχουν οι ιδιοκτήτες µέσω χαµηλότερων φορολογικών υποχρεώσεων, δηµιούργησαν ένα πλαίσιο και αποφεύχθηκαν πολυετείς διαµάχες. Επίσης, αφορούν συγκεκριµένες κατηγορίες επιχειρήσεων που δέχθηκαν το µεγαλύτερο πλήγµα από την κρίση. Η κατάσταση είναι, όµως, περισσότερο πολύπλοκη. Ηδη, οι διοικήσεις ισχυρών οµίλων του λιανεµπορίου, και όχι µόνο, ζητούν από τους ιδιοκτήτες τους µεγάλες µειώσεις στα ενοίκια µέχρι το τέλος του έτους και επαναδιαπραγµάτευση των συµβάσεων για τα επόµενα χρόνια. Ταυτόχρονα, κυκλοφορούν και οι πρώτες πληροφορίες για επικείµενο κλείσιµο καταστηµάτων από αλυσίδες που θεωρούν πως η στροφή προς το ηλεκτρονικό εµπόριο κατά την περίοδο της καραντίνας αποκτά µόνιµο χαρακτήρα.

Σχέδια για νέα καταστήµατα µπαίνουν στον «πάγο» από γνωστές αλυσίδες όπως η H&M, η Marks & Spencer, η Sephora κ.ά. Επίσης, αρκετές εταιρείες που ετοιµάζονται να µισθώσουν γραφεία ζητούν ήδη µικρότερους χώρους, αφού τµήµα του προσωπικού θα εργάζεται από το σπίτι. 

Εστίαση

Τέλος, αρκετοί φοβούνται πως τυχόν κατάρρευση της εστίασης θα οδηγήσει σε έκρηξη των ξενοίκιαστων χώρων, µε αποτέλεσµα να συµπιεστούν περαιτέρω οι τιµές. Τα τελευταία χρόνια είχαν «φυτρώσει» πολλά καφέ και εστιατόρια στους δρόµους των µεγάλων πόλεων. Το σύνθηµα έδωσε ήδη η διοίκηση του οµίλου Φουρλή (ΙΚΕΑ, Intersport, The Athlete’s Foot), η οποία στην πρόσφατη τηλεδιάσκεψη µε τους αναλυτές ανακοίνωσε επισήµως πως βρίσκεται σε διαπραγµατεύσεις µε τους ιδιοκτήτες περίπου 160 ακινήτων που µισθώνει, µε στόχο τη µείωση των ενοικίων τουλάχιστον µέχρι το τέλος του έτους.

Αλλαγή των συµβολαίων και ειδικούς όρους, όπως το ελάχιστο εγγυηµένο ενοίκιο, το ποσοστό επί του τζίρου των καταστηµάτων κ.ά., ζητούν και πολυεθνικοί όµιλοι του λιανεµπορίου καθώς και εγχώριες αλυσίδες. Πολλά θα κριθούν από τη στάση που θα τηρήσουν όµιλοι µε σηµαντικό δίκτυο, όπως η Inditex (Zara κ.λπ.) και H&M, αλλά και άλλοι «παίκτες» µε µεγάλο αποτύπωµα, όπως η Jumbo.

Οι κινήσεις, πάντως, είναι προσεκτικές, καθώς ουδείς θέλει να βρεθεί στη θέση ισχυρών ξένων πολυεθνικών όπως η Adidas, η οποία ανακοίνωσε «πάγωµα» καταβολής ενοικίων αµέσως µόλις ξέσπασε η πανδηµία. Στη συνέχεια, όµως, εξαιτίας των αντιδράσεων που προκλήθηκαν σε αρκετές χώρες, και κυρίως στη Γερµανία, η Adidas ζήτησε συγνώµη µέσω διαφηµιστικών καταχωρίσεων και πλήρωσε τα ενοίκια.

Μετρούν απώλειες, αναθεωρούν σχέδια

Οι ξένοι όμιλοι, που µετέφεραν τις ανησυχίες τους στο Μέγαρο Μαξίµου προ ηµερών, επένδυσαν τα τελευταία χρόνια κυρίως στον τοµέα των κτιρίων γραφείων, αλλά µεγάλες επενδύσεις έγιναν και στον χώρο της λιανικής. Για παράδειγµα, η αµερικανική Varde Partners, µέτοχος της εισηγµένης εταιρείας επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) Trastor, έχει και µειοψηφικό ποσοστό στη Lamda Malls, τη θυγατρική της Lamda Development που ελέγχει τα εµπορικά κέντρα «Golden Hall» στην Αθήνα και «Mediter-ranean Cosmos» στη Θεσσαλονίκη, ενώ αναµένεται να ενταχθεί και το «The Mall».

Η διοίκηση της Lamda Development προχώρησε τους τελευταίους µήνες σε γενναίες εκπτώσεις (40% για τον Μάρτιο σε ενοίκια και κοινόχρηστα και σε 70% για Απρίλιο και Μάιο) στους µισθωτές των εµπορικών της κέντρων. Οµως είναι σε εξέλιξη η συζήτηση για το τι θα γίνει τους επόµενους µήνες, ενώ πολλά θα κριθούν από την τύχη των καταστηµάτων εστίασης (που άνοιξαν) και των πολυκινηµατογράφων (που παραµένουν κλειστοί).

Η επίσης αµερικανική Hines εκτός από τις επενδύσεις σε ξενοδοχεία και κτίρια γραφείων απέκτησε και το εµπορικό κέντρο «Athens Heart» στην Πειραιώς και σχεδιάζει τη µετατροπή του σε εκπτωτικό κέντρο επιφάνειας 22.000 τ.µ. Θα µετονοµαστεί σε «Gazi Outlet», µε τον αρχικό σχεδιασµό να προβλέπει πως θα λειτουργήσει την άνοιξη του 2021. Ο ίδιος όµιλος αναπτύσσει, σε µια επένδυση 15 εκατ. ευρώ, κτίριο εµπορικών χρήσεων στο οικόπεδο της πρώην κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη, στη Λεωφόρο Κηφισού 60, στην Ακαδηµία Πλάτωνος. Το ισόγειο του κτιρίου έχει µισθώσει η αλυσίδα Leroy Merlin. Προ ηµερών ο γενικός διευθυντής της Hines, Πολ Γοµόπουλος, είπε πως δεν επηρεάζεται το επενδυτικό πρόγραµµα της εταιρείας, αλλά προέβλεψε πιέσεις στις τιµές για την προσεχή τριετία.

Πλειοψηφικό πακέτο

Ξένα χαρτοφυλάκια ελέγχουν και το πλειοψηφικό πακέτο της µεγαλύτερης ελληνικής εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), της Prodea, η οποία φαίνεται πως επηρεάζεται λιγότερο από τις ανατροπές στη λιανική, καθώς είχε τοποθετηθεί κυρίως στον τοµέα των ξενοδοχείων. Το 9,5% των εσόδων της Prodea ΑΕΕΑΠ προέρχονταν το 2019 από την αλυσίδα σούπερ µάρκετ Σκλαβενίτης και το 7,2% από τον ΟΤΕ, δύο οµίλους που επωφελήθηκαν από την πανδηµία. Η συντριπτική πλειονότητα των µισθωµάτων (47%) έρχονταν, πάντως, από την Εθνική Τράπεζα και άλλο ένα 8,5% από το ελληνικό ∆ηµόσιο. 

Το 30% των εσόδων από ενοίκια της Trastor ΑΕΕΑΠ προέρχονταν από τη λιανική, µε µισθωτές όπως η H&M, η αλυσίδα Jysk, η ∆ιάφανο και κυρίως ο όµιλος Inditex (καταστήµατα Zara κ.ά.), που συνεισέφερε πέρυσι σχεδόν το 7% των µισθωµάτων. Αλλά και η Trastor είχε σηµαντικά έσοδα από τις τράπεζες, καθώς έλαβε από την Πειραιώς περίπου το 28% των εσόδων της από ενοίκια. Στην ICI ΑΕΕΑΠ σηµαντικό ποσοστό εσόδων από ενοίκια προέρχονται από αλυσίδες λιανικής, όπως η H&M (8% το 2018), η Σκλαβενίτης (11%), η ΑΒ (6%), η Public (3%) και η BSB (3%). Η υπό εισαγωγή στο Χρηµατιστήριο Noval Property ΑΕΕΑΠ του οµίλου Βιοχάλκο ελέγχει, µεταξύ άλλων, και δύο εµπορικά κέντρα (River West στη Λεωφόρο Κηφισού και Mare West στην Κόρινθο).

Η κρίση επηρεάζει και τα σχέδια άλλων ξένων επενδυτών που είχαν τοποθετηθεί σχεδόν αποκλειστικά σε κτίρια γραφείων, όπως το Greco Fund που διαχειρίζονται οι κ. Αχιλλέας Ρισβάς και Σταύρος Αδαµόπουλος µέσω της Dromeus Capital Group. Το fund είχε αποκτήσει από το 2018 µέχρι σήµερα εµβληµατικά ακίνητα, όπως το κτίριο γραφείων που στέγαζε τη Wind στη Λεωφόρο Κηφισίας και το «Marousi Plaza» που στεγάζει τα κεντρικά γραφεία της εταιρείας συµβούλων/ελεγκτών Deloitte. Είχε επίσης αγοράσει από την Bain Capital πέντε ακίνητα, µεταξύ των οποίων και ακίνητο στην Οθωνος 6, στην Πλατεία Συντάγµατος. Σηµαντικές επενδύσεις στην αγορά ακινήτων έχει πραγµατοποιήσει και η Brook Lane Capital αλλά και αρκετοί διεθνείς όµιλοι που συµµετείχαν στις διαδικασίες απόκτησης χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων.

Από τη µάχη για τα ενοίκια θα κριθούν οι αποδόσεις των συγκεκριµένων επενδυτών αλλά και το χρονοδιάγραµµα εξόδου, καθώς ορισµένοι από αυτούς τοποθετήθηκαν στη διάρκεια της κρίσης στην Ελλάδα µε την ελπίδα πως θα αποχωρήσουν µε µεγάλα κέρδη όταν η κατάσταση στην οικονοµία βελτιωθεί. Τώρα ο σχεδιασµός τους ανατρέπεται, γι’ αυτό και έφτασαν µέχρι την πόρτα του Μεγάρου Μαξίµου.