ΕΝΦΙΑ: Τι αλλάζει για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων

Εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων θα δουν µείωση στον ΕΝΦΙΑ, έστω και για µερικές δεκάδες ευρώ, από το επόµενο έτος. Η µείωση από το επόµενο έτος θα φτάσει σε εξαιρετικές περιπτώσεις ακόµη και στα 100 ευρώ για τους µικροϊδιοκτήτες, ενώ για την πλειονότητα των µεσαίων και µικρών ιδιοκτητών θα κυµανθεί στα επίπεδα των 40-60 ευρώ. Η µείωση του ΕΝΦΙΑ θα είναι το αποτέλεσµα των αλλαγών στον τρόπο υπολογισµού του οι οποίες κατατέθηκαν, ψηφίστηκαν και αποτελούν νόµο. Ειδικότερα, για το 2019, σύµφωνα µε όσα ψηφίστηκαν:

Για όσους έχουν ακίνητη ιδιοκτησία αντικειµενικής αξίας έως 60.000 ευρώ, ο οφειλόµενος ΕΝΦΙΑ το 2019 µειώνεται κατά 30%, αλλά αυτή η µείωση δεν µπορεί να είναι µεγαλύτερη από 100 ευρώ. Για όσους έχουν ακίνητη περιουσία αντικειµενικής αξίας άνω των 60.000 ευρώ, το ποσό της έκπτωσης από τον ΕΝΦΙΑ περιορίζεται κατά 0,7 ευρώ για κάθε 1.000 ευρώ αντικειµενικής αξίας πάνω από τις 60.000 ευρώ.

Για παράδειγµα, ένας ιδιοκτήτης που έχει ακίνητο αντικειµενικής αξίας 40.000 ευρώ και φέτος κλήθηκε να πληρώσει ΕΝΦΙΑ 300 ευρώ, θα κληθεί το 2019 να πληρώσει 210 ευρώ, δηλαδή 30% ή 90 ευρώ λιγότερα. Αν, όµως, ο ίδιος έχει στην κατοχή του και ένα δεύτερο ακίνητο αξίας 50.000 ευρώ (συνολική αντικειµενική αξία περιουσίας 90.000 ευρώ), τότε το ποσό της έκπτωσης θα περιοριστεί κατά 21 ευρώ (30.000 είναι η υπερβάλλουσα των 60.000 ευρώ αξία και έτσι το ποσό της έκπτωσης περιορίζεται κατά το γινόµενο 30 επί 0,7 ευρώ, δηλαδή 21 ευρώ). Αν λοιπόν για τα δυο ακίνητα κλήθηκε φέτος να πληρώσει συνολικό ΕΝΦΙΑ 500 ευρώ, το 2019 θα πληρώσει 411 ευρώ. ∆ηλαδή 89 ευρώ λιγότερα σε σχέση µε το 2018 ή 17,8% λιγότερο.

Επεκτείνεται για ένα ακόµη έτος, δηλαδή και το 2019, η απαλλαγή από τον συµπληρωµατικό ΕΝΦΙΑ των εκτός σχεδίου και οικισµού εκτάσεων (π.χ. αγροτεµάχια, εκτός σχεδίου οικόπεδα).

Τα ψιλά γράμματα

Η µέγιστη έκπτωση που µπορεί να χορηγηθεί σε έναν φορολογούµενο σε σχέση µε τον ΕΝΦΙΑ που κλήθηκε να πληρώσει φέτος είναι 100 ευρώ. Ωστόσο, είναι τέτοιος ο τρόπος µε τον οποίο υπολογίζεται και χορηγείται η έκπτωση, που το ποσό της έκπτωσης περιορίζεται. Για να δοθεί η µέγιστη έκπτωση, θα πρέπει ο φορολογούµενος να καλείται φέτος να πληρώσει για τα ακίνητά του του ΕΝΦΙΑ ύψους 330 ευρώ και ταυτόχρονα η αντικειµενική αξία της ακίνητης περιουσίας του να µην ξεπερνά τις 60.000 ευρώ. Για να προκύψει όµως ετήσιος ΕΝΦΙΑ 330 ευρώ θα πρέπει ένας φορολογούµενος, για παράδειγµα, να έχει ένα ακίνητο 89 τετραγωνικών σε περιοχή µε τιµή ζώνης 1.001 έως 1.500 ευρώ (συντελεστής φόρου 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό). Μόνο που σε αυτό το διαµέρισµα η αντικειµενική αξία είναι τουλάχιστον 90.000 ευρώ, οπότε δεν χορηγείται η πλήρης έκπτωση των 100 ευρώ (ψαλιδίζεται κατά 21 ευρώ και έτσι χορηγείται έκπτωση 79 ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ). Το ότι κανείς δεν µπορεί να πάρει την πλήρη έκπτωση των 100 ευρώ προκύπτει και από τον πίνακα που δηµοσιεύεται µε τα 35 παραδείγµατα µείωσης του ΕΝΦΙΑ.

Σε αρκετές περιοχές οι µειώσεις του ΕΝΦΙΑ αναµένεται να ψαλιδιστούν το 2019 λόγω της αύξησης των αντικειµενικών αξιών. Η κυβέρνηση έχει συµφωνήσει µε τους δανειστές να προχωρήσει σε άλλες δύο αυξήσεις στις αντικειµενικές αξίες, το 2019 και το 2020. Μάλιστα οι αυξήσεις θα γίνουν σε περίπου 5.000 περιοχές µε περιορισµένη τιµή ζώνης, δηλαδή στις περιοχές που έχουν επικεντρωθεί και οι µειώσεις του ΕΝΦΙΑ. Ο τελικός στόχος είναι να εξισωθούν οι αντικειµενικές µε τις εµπορικές αξίες των ακινήτων, και στο πλαίσιο αυτό στις περιοχές που έπρεπε να γίνουν σηµαντικές αυξήσεις, χωρίστηκαν σε τρεις δόσεις. Η πρώτη ήδη έγινε το 2018 και θα ακολουθήσουν άλλες δύο, το 2019 και το 2020. Ας υποθέσουµε ότι ένας φορολογούµενος έχει ακίνητο 60 τετραγωνικών σε περιοχή µε τιµή ζώνης 1.100 ευρώ, δηλαδή το ακίνητο έχει αντικειµενική αξία 66.000 ευρώ. Φέτος αναλογεί στο ακίνητο ΕΝΦΙΑ ύψους 185 ευρώ. Με τη µείωση που ανακοίνωσε η κυβέρνηση ο φόρος θα µειωθεί το 2019 στα 129,5 ευρώ, δηλαδή θα περιοριστεί κατά 55,5 ευρώ. Αν όµως αυξηθεί η τιµή ζώνης σε 1.300 ευρώ, τότε η αντικειµενική αξία του ακινήτου θα αυξηθεί στα 65.000 ευρώ και έτσι θα τεθεί σε λειτουργία ο κόφτης της έκπτωσης. Τελικά η έκπτωση στον φόρο θα περιοριστεί κατά 3,5 ευρώ και θα διαµορφωθεί στα 52 ευρώ. Ετσι ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα διαµορφωθεί στα 133 ευρώ αντί για 129,5 ευρώ που θα διαµορφωνόταν αν δεν αυξάνονταν οι αντικειµενικές αξίες.

Οι φορολογούµενοι που έχουν ακίνητα αντικειµενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ ανέρχονται σε 781.000 και δεν θα έχουν κάποια µείωση στον ΕΝΦΙΑ. Αντιθέτως µπορεί να δουν και µικρές αυξήσεις, λόγω της νέας αύξησης των αντικειµενικών αξιών.

Περίπου 1,4 εκατοµµύρια ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν διπλή µείωση στον ΕΝΦΙΑ. Είναι όσοι λόγω εισοδηµατικών και περιουσιακών κριτηρίων δικαιούνται ήδη έκπτωση 50% από τον φόρο. Μάλιστα σε πολλούς ο ΕΝΦΙΑ ουσιαστικά θα πλησιάσει σε αµελητέα επίπεδα. Με τη νέα έκπτωση ο ήδη πενιχρός ΕΝΦΙΑ που πληρώνουν θα µειωθεί περαιτέρω. Για παράδειγµα, φορολογούµενος καλείται να πληρώσει ΕΝΦΙΑ ύψους 70 ευρώ, και το 2018 λόγω της εκπλήρωσης εισοδηµατικών και περιουσιακών κριτηρίων λαµβάνει έκπτωση 50% και καλείται να πληρώσει 35 ευρώ. Το 2019 ο αρχικός φόρος µειώνεται κατά 30% στα 49 ευρώ λόγω της µείωσης που ανακοίνωσε η κυβέρνηση. Επειδή όµως ο φορολογούµενος πληροί συγκεκριµένα εισοδηµατικά και περιουσιακά κριτήρια, ο φόρος περιορίζεται κατά 50% στα 24,5 ευρώ.

Άλλη μια αναβολή

Με διάταξη που κατατέθηκε στη Βουλή αναστέλλεται για ακόµη ένα έτος ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα. Η διάταξη προβλέπει την αναστολή για ακόµη ένα έτος της εφαρµογής του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, δηλαδή και το 2019, µέχρι την οριστική κατάργησή του. Η νέα αναστολή, η τέταρτη στη σειρά, είναι αποτέλεσµα του γεγονότος ότι ο φόρος θεωρείται ανεφάρµοστος, καθώς αν επιβληθεί θα δηµιουργήσει τεράστια προβλήµατα στις συναλλαγές στην κτηµαταγορά, αποφέροντας και ελάχιστα φορολογικά έσοδα. Εντός των ηµερών αναµένεται να κατατεθεί στη Βουλή η τροπολογία µε την οποία θα αναστέλλεται η εφαρµογή του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, έως τις 31 ∆εκεµβρίου 2019. Ο φόρος υπεραξίας νοµοθετήθηκε το 2014, χωρίς ωστόσο να έχει εφαρµοσθεί µέχρι σήµερα. Οι διατάξεις του νόµου που αναστέλλονται για ακόµη ένα έτος προέβλεπαν, µεταξύ άλλων, ότι ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται µε συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάµεσα στην τιµή κτήσης και την τιµή πώλησης κάθε ακινήτου.

Παράδειγµα: Εστω ότι ένας φορολογούµενος αγόρασε το 1984 µία κατοικία 80 τ.µ. καταβάλλοντας τότε 5.000.000 δραχµές που ισοδυναµούν µε 14.673 ευρώ και τώρα την πουλάει έναντι τιµήµατος 80.000 ευρώ. Η «υπεραξία» που προκύπτει, δηλαδή η διαφορά µεταξύ της τιµής κτήσης και της τιµής πώλησης, ανέρχεται σε 65.326 ευρώ (80.000 – 14.673 = 65.326).

Από τον χρόνο κτήσης µέχρι τον χρόνο πώλησης πέρασαν 34 χρόνια, δηλαδή τα «έτη διακράτησης» ήταν πάνω από 25. Συνεπώς, το ποσό «υπεραξίας» των 65.326 ευρώ θα πολλαπλασιαστεί µε τον συντελεστή αποµείωσης 0,61 που αντιστοιχεί σε χρόνο διακράτησης πάνω από 25 έτη: 65.326 Χ 0,61 = 39.849. Συνεπώς, το τελικό ποσό «υπεραξίας» επί του οποίου θα υπολογιστεί ο φόρος είναι τα 39.849. Επί της τελικής φορολογητέας «υπεραξίας», όπως αυτή θα προκύψει µετά την εφαρµογή του «συντελεστή αποµείωσης», θα υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας µε συντελεστή 15%. Στο παραπάνω παράδειγµα θα προκύψει φόρος υπεραξίας 5.977 ευρώ. Ο φόρος όµως δεν θα πληρωθεί διότι έχει ανασταλεί έως και το τέλος του 2019.