Κτηματαγορά: Το success story της Πορτογαλίας εν μέσω πανδημίας - Επενδύσεις 5,5 δισ ευρώ

Κράτη μέλη της Ε.Ε που διαθέτουν το πρόγραμμα golden visa, με στόχο να τονώσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον εν μέσω covid-19 των αλλοδαπών επενδυτών και με στόχο την εισροή ξένων κεφαλαίων στην εγχώρια οικονομίας τους, προέβησαν σε αλλαγές που προσέλκυσαν το επενδυτικό ενδιαφέρον ακόμη και εν μέσω πανδημίας και κατάφεραν να έχουν απώλειες μόλις της τάξεως του 5%  σε σχέση με το 2019. 

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Πορτογαλία όπου το 2019 είχε χορηγήσει 1.245 άδειες διαμονής σε επενδυτές – αγοραστές ακινήτων εκτός Ε.Ε , ενώ το 2020 οι χορηγήσεις αδειών golden visa άγγιξαν τις 1.182. Θα πρέπει να τονίσουμε ότι το πρόγραμμα golden visa στην Πορτογαλία προϋποθέτει επένδυση 350.000 € για παλαιά ακίνητα που χρίζουν ανακαίνισης και απαιτούν έγκριση από την υπηρεσία SEF του Υπουργείου Εσωτερικών ή 500.000 € αν πρόκειται για νεόδμητα .

Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία που εκδόθηκαν από τη SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – υπηρεσία ενσωματωμένη στο Υπουργείο Εσωτερικών (ΜΑΙ) ), το πορτογαλικό πρόγραμμα golden visa ουσιαστικά έχει παραμένει ανέγγιχτο από την παγκόσμια πανδημία. Μέχρι το τέλος Αυγούστου 2020 η Πορτογαλία είχε ήδη εκδώσει περισσότερες από 900 άδειες παραμονής σε επενδυτές, δηλαδή περίπου το 73% του συνόλου για το 2019 σε μόλις οκτώ μήνες. 

Παράλληλα, όχι μόνο οι εγκρίσεις αιτήσεων ήταν υψηλές, αλλά και το ύψος των επενδύσεων κάθε μήνα ήταν πολύ σημαντικό για την Πορτογαλική οικονομία. Ο Μάιος του 2020 αποδείχθηκε ο πιο εντυπωσιακός μήνας για την Πορτογαλία με 136.913.745€ επενδύσεων σε ακίνητα σε μόλις ένα μήνα, παρά το ότι βρισκόταν στα βάθη μιας παγκόσμιας πανδημίας. 

Τα στοιχεία παρέμειναν υψηλά και τον Ιούνιο, με πάνω από 83 εκατομμύρια ευρώ σε συναλλαγές ακινήτων και πάνω από 50 εκατομμύρια ευρώ τον Ιούλιο.  Τα άνωθεν αποτελέσματα είναι αξιοσημείωτα λαμβάνοντας υπόψη τον αρνητικό αντίκτυπο που είχε το ξέσπασμα του κορoνοϊού σε άλλες οικονομίες και αγορές ακινήτων σε όλο τον κόσμο. 

Αξίζει να αναφέρουμε ότι στην Πορτογαλία το δεύτερο τρίμηνο του 2020, επενδύθηκαν από Κινέζους υπηκόους συνολικά 37 εκατομμύρια ευρώ (58,90 εκατομμύρια $) που είναι το διπλάσιο των δαπανών τους σε σχέση με όλο το 2019, αναφέρουν επαγγελματίες του κλάδου στην Πορτογαλία.

Παράλληλα, μεταξύ Ιανουαρίου και Σεπτεμβρίου, οι έρευνες – οι αναζητήσεις για αγορά ακινήτων από επενδυτές από την Κίνα σημείωσαν αύξηση 176% στην Πορτογαλία.  
Μέχρι σήμερα, το πρόγραμμα  golden visa της Πορτογαλίας έχει αποφέρει επενδύσεις αξίας άνω των 5,5 δισεκατομμυρίων ευρώ από την έναρξή του το 2012 και έχουν χορηγηθεί περισσότερες από 15.500 θεωρήσεις διαμονής. Η χώρα μας σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση του Enterprise Greece από το 2013 που αποτελεί και το έτος έναρξης του προγράμματος έως το 2020 είχε έσοδα 2 δισεκατομμυρίων ευρώ, οι εκδόσεις αδειών άγγιξαν τις 23.785 με όριο επένδυσης minimum τις 250.000€, όταν στην Πορτογαλία το minimum όριο επένδυσης είναι 350.000€ για παλαιά ακίνητα ( που χρίζουν ανακαίνισης και απαιτούν έγκριση από την υπηρεσία SEF) και 500.000€ για τα νεόδμητα.

Κατανοούμε όλοι μας ότι η Ελληνική οικονομία όσον αφορά το πρόγραμμα golden visa έχει μειωμένα έσοδα σε σχέση με την Πορτογαλία κατά 63,63%, ενώ έχει εκδώσει κατά 53,45 % περισσότερες άδειες για επενδυτές πολίτες εκτός  Ε.Ε. 

Τι οδήγησε την Πορτογαλία στο success story για την golden visa το 2020 μέσω επένδυσης σε ακίνητα

Αξίζει να αναφέρουμε ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι επενδυτές με στόχο την Golden Visa είχαν επικεντρωθεί σε μητροπολιτικά hotspots όπως η Λισαβόνα και το Πόρτο ή σε δημοφιλείς, φιλικές προς τον τουρίστες παράκτιες περιοχές, όπως αυτές που βρίσκονται στις παραλίες του Αλγκάρβε. Δηλαδή, μια παρόμοια εικόνα που παρατηρείται και στη χώρα μας όσον αφορά τα Νότια Προάστια του Ν. Αττικής (Γλυφάδα, Παλαιό Φάληρο, Άλιμο, Βούλα κλπ.) που προσεγγίζουν το 80%-85% των επενδυτών.

Το πρόγραμμα golden visa της Πορτογαλίας ήταν ίσως πολύ αποτελεσματικό,  μπορεί να διοχετεύονται δισεκατομμύρια, αλλά αυτά τα δισεκατομμύρια δεν έχουν βοηθήσει τους καθημερινούς πολίτες αναφέρουν τοπικοί παράγοντες. Στην πραγματικότητα, το αντίθετο. Αυξήθηκαν οι τιμές στέγασης «επιδεινώνοντας τα προβλήματα για τις οικογένειες μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος», και παράλληλα «έφυγαν» ακίνητα από την αγορά ενοικίασης. Ταυτόχρονα, παρά την τεράστια εισφορά κεφαλαίων δεν είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία θέσεων εργασίας, ενώ ούτε ένα μικρό μέρος των κερδών διατέθηκε στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών αναφέρουν στελέχη του Συμβουλίου Ανθρώπινων Δικαιωμάτων στην Πορτογαλία.  

Βάση των άνωθεν στις αρχές του 2020, η κυβέρνηση της Πορτογαλίας συνέστησε να μην διατίθενται πλέον χρυσές βίζες στους επενδυτές που αγοράζουν στη Λισαβόνα, στο Πόρτο και στο Αλγκάρβε. Η κίνηση είχε σχεδιαστεί για να περιορίσει την κερδοσκοπία και να διατηρήσει τις τιμές προσιτές - προσβάσιμες στις μεγάλες πόλεις του έθνους , καθώς και να ενθαρρύνει τις επενδύσεις σε μέρη χαμηλότερης πυκνότητας της χώρας – σε μικρότερες πόλεις, με στόχο την οικονομική τους ανάπτυξη . 
Λόγω των άνωθεν, η Λισαβόνα και το Πόρτο τέθηκαν στο προσκήνιο, μετά την ανακοίνωση της Πορτογαλίας ότι θα απομακρύνει και τις δύο πόλεις από το πρόγραμμα Golden Visa, από τις αρχές του επόμενου έτους δηλαδή το 2021.

Η απόφαση αυτή δημιούργησε ένα μεγάλο κύμα ζήτησης για επείγουσα απόκτηση ακινήτων από Κινέζους αγοραστές, ενώ ο επικείμενος αποκλεισμός των δυο πόλεων επέσπευσε πολλούς επενδυτές που μέχρι πρότινος είχαν καθυστερήσει τις επενδύσεις – αγορές τους λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού . Βάση των άνωθεν που έλαβαν χώρα αρχές του 2020 και το καλό marketing που ανέφερε «Εάν επιθυμείτε να επενδύσετε στη Λισαβόνα ή στο Πόρτο και να είστε σίγουροι ότι πληροίτε τις προϋποθέσεις για τη Golden visa πριν αλλάξει ο νόμος, θα πρέπει να ενεργήσετε αμέσως για να μην ξεπεράσετε την προθεσμία. Οι αγορές ακινήτων πριν από την προθεσμία δεν επηρεάζονται.», η Πορτογαλία κατάφερε να γράψει το δικό της success stories όσον αφορά το πρόγραμμα golden visa εν μέσω πανδημίας. 

Στόχος το success story και για το 2021 με παράλληλη στήριξη των επαγγελματικών ακινήτων

Στις 22 Δεκεμβρίου 2020, το Συμβούλιο Υπουργών της Πορτογαλίας ενέκρινε μια τροποποίηση σε νομοθετικό διάταγμα που θα άλλαζε τις παραμέτρους όπου οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ακίνητα για να λάβουν μέρος στο πρόγραμμα διαμονής Golden Visa (ARI).

Ο στόχος των αλλαγών είναι η αύξηση των ξένων επενδύσεων στο εσωτερικό της Πορτογαλίας,  ιδίως σε περιοχές χαμηλής πυκνότητας – μικρότερες πόλεις ανακουφίζοντας τις μητροπολιτικές πόλεις και ταυτόχρονα να διατηρήσει τις τιμές προσιτές - προσβάσιμες . Από τον Ιούλιο του 2021, οι επενδύσεις σε παράκτιες περιοχές , όπως το Αλγκάρβε, τη Λισαβόνα και το Πόρτο, δεν θα εντάσσονται στις περιοχές – πόλεις που μπορεί πολίτης εκτός της Ε.Ε να επενδύσει με στόχο την απόκτηση της golden visa . Η κυβέρνηση δήλωσε επίσης ότι θα υπάρξει μια μεταβατική περίοδος που θα διαρκέσει έως το 2022, η οποία θα επιτρέψει στους επενδυτές να ολοκληρώσουν τις αιτήσεις χορήγησης αδειών τους.

Οι δημοσιογράφοι και οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, αναφέρουν ότι η άνωθεν νομοθεσία προσφέρει ένα εξάμηνο περιθώριο ευκαιρίας στους επενδυτές που στοχεύουν στην golden visa και επιθυμούν να επενδύσουν στις προνομιακές τοποθεσίες της χώρας τους πριν τεθούν σε ισχύ οι νέες αλλαγές. 

Παράλληλα, αναφέρουν ότι αναμένουν μεγάλη εισροή επενδυτών τους επόμενους μήνες, επενδυτές της τελευταίας στιγμής που θα αγοράσουν στη Λισαβόνα και στο Πόρτο σε μια προσπάθεια να τηρήσουν την προθεσμία του Ιουλίου. 

Ταυτόχρονα, οι ειδησεογραφικές εφημερίδες και τα διεθνή site αναφέρουν ότι η διαθεσιμότητα ακινήτων με εμπορική αξία 350.000€ (για παλαιά ακίνητα που χρίζουν ανακαίνισης και απαιτούν έγκριση από την υπηρεσία SEF) στη Λισαβόνα και το Πόρτο θα μειωθεί σύντομα, ενώ είναι απίθανο να ξεκινήσουν νέες κατασκευές (500.000 ευρώ το όριο επένδυσης για νεόδμητα ακίνητα). Η ζήτηση θα αυξηθεί το επόμενο διάστημα και η προσφορά θα μειωθεί, γι 'αυτό ενθαρρύνουμε τους μελλοντικούς επενδυτές να ενεργήσουν γρήγορα στις αρχές του 2021 για τις καλύτερες διαθέσιμες προσφορές ακινήτων.

Πριν λίγες ημέρες στις 12 Φεβρουαρίου 2021, η Πορτογαλική κυβέρνηση ανακοίνωσε στην επίσημη εφημερίδα της Diário da República  αλλαγές που στοχεύουν αποκλειστικά στην στήριξη της εσωτερική της οικονομίας, στην οικονομίας της περιφέρειας, καθώς και στους κλάδους των ακινήτων που λόγω του κορωνοϊού πλήττονται περισσότερο. 

Ουσιαστικά καταργεί την δυνατότητα αγοράς οικιστικών ακινήτων στις πιο περιζήτητες τοποθεσίες – πόλεις όπως αναφέρουμε παραπάνω, αλλά εξαιρεί τα επαγγελματικά ακίνητα. Η Πορτογαλική κυβέρνηση μέσω των άνωθεν αλλαγών στοχεύει στην σταθεροποίηση – στη μη μείωση των εμπορικών αξιών των ακινήτων που πλήττονται ή πρόκειται να πληγούν στο άμεσο μέλλον από την πανδημία του κορoνοϊού. Στη πράξη, οι άνωθεν αλλαγή, στοχεύει να προστατεύσει την εμπορική αξία της εκάστοτε ιδιοκτησίας εν μέσω πανδημίας. 

Δηλαδή, βάση της νέας νομοθεσίας οι πολίτες εκτός της Ε.Ε, μπορούν να επενδύσουν στη Λισαβόνα και στο Πόρτο και να αποκτήσουν την golden visa, αλλά επενδύοντας μόνο σε εμπορικά ακίνητα δηλαδή, γραφεία, εμπορικά καταστήματα, εμπορικά και τουριστικά διαμερίσματα.

Ο νόμος καθιστά πολύ σαφές ότι η απόκτηση golden visa με  αγορά ακινήτου αξίας ίσης ή ανώτερης αξίας των 500.000 ευρώ «επιτρέπεται μόνο όταν αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στις περιφερειακές ενότητες των Αζορών και της Μαδέρας, ή σε περιοχές του εσωτερικού» στην ηπειρωτική χώρα.

Στόχος η προσέλκυση κεφαλαίων μέσω  «εναλλακτικών» περιουσιακών στοιχείων εντός του 2021

Το  ποσοστό των επενδυτών που επέλεξαν «εναλλακτικά» περιουσιακά στοιχεία δηλαδή Investment in Private Equity Funds , Investment in Existing Business ή Investment in Government Bonds με minimum όριο επένδυσης τις 350.000€ για την απόκτηση της golden visa (ουσιαστικά οποιαδήποτε επιλογή επένδυσης που δεν είναι η συμβατική απόκτηση ακινήτων) αυξήθηκε από 24% το 2019 σε 33% το 2020. Η ισχυρότερη σχετική αύξηση παρατηρήθηκε στην κατηγορία επενδυτικών κεφαλαίων (Venture capital/investment funds) 350.000 €, η οποία συγκέντρωσε έξι φορές περισσότερους αιτούντες επενδυτές  το 2020 από το 2019 - αν και εξακολουθεί να ανέρχεται στο 4% του συνόλου. 

Η Πορτογαλία στοχεύει εμπράκτως στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και κυρίως ασιατικών στην οικονομία της γι΄ αυτό πραγματοποιεί αλλαγές που ουσιαστικά στοχεύουν στην επίσπευση των επενδυτικών κεφαλαίων μια χρονική στιγμή που όλες οι χώρες που έχουν έρθει αντιμέτωπες με τον «αόρατο» εχθρό – την πανδημία του κορονοϊού, αποτελούν ζωτικής σημασίας για την οικονομία τους.

Στις 12 Φεβρουαρίου 2021,δημοσιεύθηκαν στην επίσημη εφημερίδα της Πορτογαλίας Diário da República οι νέοι κανόνες  όσον αφορά τις «αλλαγές» του νόμου που σχετίζονται με τις αυξημένες αξίες για επενδύσεις που είναι επιλέξιμες για την χορήγηση της golden visa. Η μεταφορά κεφαλαίου θα είναι πλέον 1,5 εκατομμύριο ευρώ από 500.000 ευρώ που ήταν, ενώ η επένδυση στην επιστημονική έρευνα θα αυξηθεί σε 500.000 € από τις 350.000 €. Οι νέοι κανόνες θα ισχύουν για όλα τα αιτήματα που αφορούν την έκδοση golden visa από μετά την 1η Ιανουαρίου 2022. 

Μέτρα και κίνητρα για την ραγδαία αύξηση των ενοικίων από το 2018

Μεγάλο πρόβλημα εντοπίζεται και στη Λισσαβόνα της Πορτογαλίας, λόγω του προγράμματος χορήγησης «Golden» visa σε πολίτες εκτός Ε.Ε., καθώς και η ραγδαία διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων , έχουν τονώσει την κτηματαγορά αλλά ταυτόχρονα έχουν αυξήσει σημαντικά τόσο τις τιμές πώλησης όσο και ενοικίων.
Σε διάστημα πέντε ετών, οι τιμές ενοικίασης στην πορτογαλική πρωτεύουσα έχουν αυξηθεί κατά 71%, μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2019 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση, που αποτελεί τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου στην Ευρωζώνη. 

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, δεν συντηρούν ή/και δεν αποκαθιστούν ζημιές που έχουν υποστεί τα ακίνητα τους από το χρόνο, με σκοπό να αναγκαστεί να φύγει ο ενοικιαστής. 

Με στόχο να αποφευχθεί η «γκετοποίηση» και ταυτόχρονα να προστατευτούν οι ευπαθείς κοινωνικά ομάδες, το 2018 το πορτογαλικό κοινοβούλιο ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη σε αυτή.

Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. Παράλληλα, η κυβέρνηση με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, προώθησε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.