Προστασία α' κατοικίας: 200.000 δανειολήπτες υπό τη σκέπη νέου νόμου

Τα «διαβατήρια» για την ένταξη στον νέο νόµο για την προστασία της πρώτης κατοικίας από τον πλειστηριασµό σφραγίζουν κυβέρνηση και τραπεζίτες. Πρόκειται για τα κριτήρια που πρέπει να πληρούν οι «κόκκινοι» δανειολήπτες προκειµένου να τύχουν προστασίας (π.χ. το ύψος της αντικειµενικής αξίας, το υπολειπόµενο ποσό του δανείου, το ποσοστό του «κουρέµατος», για ποιους το κράτος θα πληρώνει το 1/3 της δόσης του στεγαστικού τους). Σύµφωνα µε τις πρώτες εκτιµήσεις, η οµπρέλα του νέου νόµου θα καλύψει περισσότερους από 200.000 δανειολήπτες.

Το νέο θεσµικό πλαίσιο το οποίο θα διαδεχθεί τον νόµο Κατσέλη - Σταθάκη εντάσσεται στον γενικότερο σχεδιασµό για τη δραστική µείωση του ιδιωτικού χρέους, που θα δώσει ανάσα σε χιλιάδες νοικοκυριά και επιχειρήσεις. Παράλληλα, θα επιτρέψει στις τράπεζες να επιταχύνουν τον βηµατισµό τους προς την κανονικότητα και να αναθερµάνουν την πραγµατική οικονοµία µε χορηγήσεις.

Μάλιστα, όλα τα σχέδια για τον περιορισµό των προβληµατικών δανείων (των τραπεζών, του Ταµείου Χρηµατοπιστωτικής Σταθερότητας, της Τράπεζας Ελλάδος), είτε αφορούν τιτλοποιήσεις είτε ρυθµίσεις, ως στόχο έχουν να γίνουν όσο το δυνατόν περισσότερα δάνεια ενήµερα, µε όσο το δυνατόν µικρότερες επιβαρύνσεις για τα πιστωτικά ιδρύµατα της χώρας. Βασικός στόχος είναι η προστασία των δανειοληπτών που αντιµετωπίζουν πραγµατικό πρόβληµα αλλά προσπαθούν να είναι συνεπείς, καθώς και ο αποκλεισµός των στρατηγικών κακοπληρωτών, ήτοι εκείνων που συστηµατικά, παρότι έχουν τη δυνατότητα, δεν πληρώνουν.

Αρχής γενοµένης από τη ∆ευτέρα 11 Φεβρουαρίου και τη συνάντηση που είχαν οι τραπεζίτες µε τον πρωθυπουργό Αλέξη Τσίπρα και τους αρµόδιους υπουργούς Γιάννη ∆ραγασάκη, Αλέκο Φλαµπουράρη και ∆ηµήτρη Λιάκο, κυβέρνηση και τράπεζες βρίσκονται σε «ανοιχτή γραµµή» για να καταλήξουν σε έναν νόµο που θα προστατεύει τους αδύναµους δανειολήπτες. Μάλιστα, για να αποκλειστούν οι µπαταχτσήδες, το βασικό κριτήριο, ο «κόφτης» δηλαδή, θα είναι το ύψος του δανείου.

Στην περίπτωση αυτή η αντικειµενική αξία της πρώτης κατοικίας διατηρείται έως τα 250.000 ευρώ και το ύψος του δανείου έως τα 130.000 ευρώ. Ακόµα ένα κριτήριο για την ένταξη στη νέα ρύθµιση είναι το ύψος του ετήσιου οικογενειακού εισοδήµατος, το οποίο θα ανέρχεται στα 12.500 ευρώ για τον άγαµο και στα 21.000 ευρώ για ζευγάρι, µε προσαυξήσεις από 5.000 ευρώ για κάθε παιδί. ∆ηλαδή για οικογένεια µε τρία παιδιά φθάνει τα 36.000 ευρώ. Το πακέτο των ρυθµίσεων θα περιλαµβάνει, µεταξύ άλλων, επιµήκυνση της διάρκειας αποπληρωµής µέχρι επιπλέον 25 έτη και µειωµένο επιτόκιο στο 2% από 4% που είναι σήµερα, και «κούρεµα» δανείου σε περίπτωση που το ύψος του θα υπερβαίνει το 120% της αξίας του ακινήτου.

Όπως αναφέρουν καλά πληροφορηµένες πηγές στην «Ηµερησία», το ύψος του υπολειπόµενου δανείου, σε συνδυασµό µε την αντικειµενική αξία του ακινήτου, αποτελεί τη «χρυσή τοµή», καθώς είναι µια συµβιβαστική λύση που ικανοποιεί και τις δύο πλευρές, κυβέρνηση και τραπεζίτες. Η κυβέρνηση διασφαλίζει ότι θα προστατεύονται δανειολήπτες µε µεσαία και µικρά εισοδήµατα που είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις του και πως θα µείνουν εκτός της προστασίας άτοµα που σκόπιµα δεν πληρώνουν τα δάνειά τους.

Να σηµειωθεί ότι σήµερα προβληµατικά είναι περισσότερα από 2,3 εκατοµµύρια δάνεια όλων των κατηγοριών: επιχειρηµατικά, στεγαστικά, καταναλωτικά, πιστωτικές κάρτες. Από αυτά 300.000 και πλέον είναι τα «κόκκινα» στεγαστικά, ενώ έχουν εκδοθεί µέχρι τώρα σχεδόν 60.000 αποφάσεις από τα Ειρηνοδικεία που διευθετούν «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια.

Σύµφωνα µε όσα γίνει γνωστά µέχρι τώρα:

• Στο νέο πλαίσιο θα µπορούν να υπαχθούν δάνεια που έχουν «κοκκινίσει» για διάστηµα µεγαλύτερο των 90 ηµερών.
• Οι δανειολήπτες που θα πληρούν τα κριτήρια του νόµου θα ρυθµίζουν τις υποχρεώσεις τους εξωδικαστικά και θα προστατεύουν τα σπίτια τους από τον πλειστηριασµό.

Το στοκ ακινήτων και τα σχέδια των ΤΧΣ-ΤτΕ 

Πλέον τα µη εξυπηρετούµενα δάνεια των τραπεζών έχουν περιοριστεί στα 83 δισ. ευρώ, ήτοι 47% στο σύνολο του χαρτοφυλακίου, από το υψηλό των 108 δισ. ευρώ τον Ιούνιο του 2016. Και είναι τα υψηλότερα διεθνώς. Οι τράπεζες έχουν διενεργήσει προβλέψεις ύψους 45,6 δισ. για τα προβληµατικά δάνεια. Τα 28 δισ. ευρώ είναι τα «κόκκινα» στεγαστικά και επείγει να δοθεί λύση.

Μέχρι τώρα οι τράπεζες αγοράζουν σχεδόν τα µισά ακίνητα από αυτά που βγάζουν σε πλειστηριασµό, µε αποτέλεσµα να επιβαρύνουν τους ισολογισµούς µε αυξηµένα κόστη διακράτησης. Παράλληλα είναι βέβαιο ότι θα υποχρεωθούν από τον επόπτη (SSM) να λάβουν τράπεζες υψηλότερες προβλέψεις για το µεγάλο στοκ των ακινήτων που διαθέτουν.

Σε ό,τι αφορά τα δύο σχέδια του ΤΧΣ και της ΤτΕ, τραπεζικές πηγές τα χαρακτηρίζουν «απολύτως συµπληρωµατικά», ενώ υποστηρίζουν ότι θα βοηθήσουν τις τράπεζες στην ταχύτερη αποκλιµάκωση των «κόκκινων» δανείων, εξυγιαίνοντας τους ισολογισµούς τους. Η πρόταση του ΤΧΣ στηρίζεται στο ιταλικό µοντέλο και προβλέπει την παροχή κρατικής εγγύησης για τους τίτλους υψηλής διαβάθµισης (senior note) που θα εκδοθούν για την τιτλοποίηση προβληµατικών δανείων. Το σχέδιο της ΤτΕ προβλέπει τη µεταφορά σε ειδικά οχήµατα (Special Purpose Vehicles - SPVs) που συστήνονται από τις τράπεζες καταγγελµένων ή σε βαθιά καθυστέρηση δανείων στην καθαρή λογιστική τους αξία.

Οι τράπεζες που θα κάνουν χρήση των SPVs θα διαγράψουν τις οριστικές αναβαλλόµενες φορολογικές απαιτήσεις (Deferred Tax Credits - DTCs) οι οποίες αναλογούν στις συσσωρευµένες προβλέψεις των µεταβιβαζόµενων δανείων και το ∆ηµόσιο µε νοµοθετική ρύθµιση θα αναγνωρίσει ισόποση υποχρέωση προς τα SPVs.

Καθώς πλέον οι τιτλοποιήσεις, όπως και οι πωλήσεις δανείων, αυξάνονται γεωµετρικά στο νέο πλαίσιο, όπως είχε γίνει και µε τον νόµο Κατσέλη -Σταθάκη, θα υπάρχει ρητή αναφορά ότι τα δάνεια που τιτλοποιούνται ή πωλούνται σε funds θα συνεχίσουν να διέπονται από το ελληνικό δίκαιο. Θα διευκρινίζεται επίσης ότι, όπως οι ελληνικές τράπεζες, έτσι και τα funds θα πρέπει να ακολουθούν τη διαδικασία που προβλέπεται από τον κώδικα δεοντολογίας των τραπεζών και να σέβονται τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

Αυτό σηµαίνει ότι οι δανειολήπτες µπορούν να διαπραγµατευτούν τους όρους ρύθµισης των δανείων τους και να ζητήσουν µερική διαγραφή της οφειλής τους. Σύµφωνα µε όσα προβλέπονται σήµερα από την ελληνική νοµοθεσία, απαγορεύεται η επί τα χείρω τροποποίηση όρων της σύµβασης και του επιτοκίου σε βάρος του οφειλέτη του δανείου και του εγγυητή. Ακόµα προβλέπεται ότι τα funds που αναπτύσσουν δραστηριότητα στη χώρα µας πρέπει να έχουν έδρα στην Ελλάδα, καθώς και νόµιµο εκπρόσωπο.

Η άρση απορρήτου, το «κούρεµα» και το κυπριακό µοντέλο

Το αίτηµα για υπαγωγή στον νέο νόµο θα υποβάλλεται στην πλατφόρµα που θα δηµιουργήσουν οι τράπεζες και θα λειτουργεί στη λογική του εξωδικαστικού µηχανισµού. Η είσοδος στην πλατφόρµα θα γίνεται µε τους κωδικούς του TAXIS και, σύµφωνα µε την κυβερνητική πρόταση, θα επιτρέπει στον ενδιαφερόµενο να υποβάλει αίτηση ηλεκτρονικά, αλλά και να δηλώσει όλα τα χρέη που έχει προς τράπεζες, Εφορία και ασφαλιστικά ταµεία.

Η πλατφόρµα θα συνδεθεί τόσο µε τις τράπεζες όσο και µε την ΑΑ∆Ε, καθώς, εκτός από τις οφειλές, θα αποτυπώνονται όλα τα στοιχεία που αφορούν την εισοδηµατική και περιουσιακή κατάσταση του δανειολήπτη.

• Η άρση του απορρήτου είναι προϋπόθεση για να ενταχθεί κάποιος στον νόµο ώστε να ρυθµίσει τα χρέη του, να «κουρευτούν» τα δάνειά του ή να επιδοτηθεί η δόση του στεγαστικού. 
• Το «κούρεµα» θα εφαρµόζεται ανάλογα µε την περίπτωση. Εχει καταστεί ξεκάθαρο ότι δεν θα είναι οριζόντιο, αλλά υπό προϋποθέσεις και µε σαφή εισοδηµατικά και περιουσιακά κριτήρια. Οι τραπεζίτες εισηγούνται «κούρεµα» µόνο για τις περιπτώσεις στις οποίες το ύψος του δανείου ξεπερνά το 120% της εµπορικής αξίας του ακινήτου. Θα «κουρεύεται», δηλαδή, το επιπλέον ποσό. Παράδειγµα: Για δάνειο 150.000 ευρώ, στην περίπτωση που η εµπορική αξία του σπιτιού είναι 100.000 ευρώ, θα «κουρεύονται» οι 30.000 ευρώ και θα ρυθµίζεται το υπόλοιπο, δηλαδή τα 120.000 ευρώ.
• Επιδότηση -κατά το 1/3 της δόσης του στεγαστικού τους, σύµφωνα µε το κυπριακό µοντέλο «Εστία»- από το κράτος θα δικαιούνται τα πραγµατικά αδύναµα νοικοκυριά. Το πόσοι δικαιούνται την επιδότηση αποµένει να καθοριστεί. Σύµφωνα µε πληροφορίες, τα βασικά κριτήρια θα είναι το ετήσιο οικογενειακό εισόδηµα -που θα διαµορφωθεί στα 20.000 ευρώ-, όπως και το ύψος του δανείου. Ταυτόχρονα, η επιδότηση της δόσης κατά το 1/3 για τα δάνεια που θα ενταχθούν στο νέο πλαίσιο και θα ρυθµιστούν εξωδικαστικά θα ενισχύσει τα έσοδα από τόκους των τραπεζών κατά 200 εκατ. ευρώ τον χρόνο (όσο και το κονδύλι που έχει προϋπολογιστεί για την επιδότηση της δόσης φέτος, ενώ από το 2020 θα αυξηθεί). Η επιδότηση δίνει κίνητρο σε χιλιάδες δανειολήπτες να είναι συνεπείς στην αποπληρωµή των δανείων τους.
• Οι τράπεζες στα δάνεια που θα ρυθµιστούν εξωδικαστικά, για να µειωθεί η δόση τους, θα προχωρούν σε επιµήκυνση της υπολειπόµενης διάρκειας τους µέχρι και 20 χρόνια. Η επιµήκυνση θα είναι ανάλογη µε την ηλικία του δανειολήπτη, που δεν πρέπει να ξεπερνά τα 80 χρόνια (ηλικίας) στη λήξη του δανείου.
• Και θα τιµολογούν το ρυθµισµένο δάνειο µε νέο χαµηλότερο επιτόκιο που θα είναι κυµαινόµενο (µε βάση το Εuribor, πλέον περιθωρίου).

Ακολουθήστε το ethnos.gr στο Instagram