Η «ακτινογραφία» της αγοράς ακινήτων: Επενδυτικές προοπτικές στη Θεσσαλονίκη, τεράστια έλλειψη κατοικιών στην Αθήνα

Τη μεγαλύτερη ορμή τα τελευταία σαράντα χρόνια παρουσιάζει σήμερα ο χώρος της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με όσα αναφέρει στο ethnos.gr ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης, Κώστας Γεωργάκος.

Τεράστιο είναι το ενδιαφέρον, τόσο από εγχώριους «παίκτες» όσο και από ξένα μεγάλα funds, για απόκτηση logistics (αποθηκευτικοί χώροι) και γραφειακούς χώρους, με τις τιμές τους τα τελευταία τέσσερα-πέντε χρόνια να έχουν ακόμα και πενταπλασιαστεί.

Όπως σημειώνει ο κ. Γεωργάκος, στην πόλη ήδη εγκαθίστανται μεγάλες εταιρείες, κάτι που θα επιφέρει τη δημιουργία πολλών θέσεων εργασίας, με συνέπεια τα επόμενα χρόνια καταγραφεί τεράστιο ενδιαφέρον για εύρεση κατοικίας Αποτέλεσμα του υψηλού ενδιαφέροντος θα είναι να αυξηθούν οι τιμές αγοράς ή ενοικίασης κατοικίας, αλλά και να παρατηρηθεί πολύ υψηλή ανοικοδόμηση.

Κατά τον ίδιο, σημαντικές αλλαγές στη φυσιογνωμία και την κτηματογράφηση της Θεσσαλονίκης θα προκαλέσουν τα μεγάλα έργα που δρομολογούνται στην πόλη και κυρίως το fly over και η ανάπτυξη του παραλιακού μετώπου. Όπως αναφέρει, τα έργα θα μειώσουν τις αποστάσεις και θα δημιουργήσουν νέες περιοχές, τόσο για κατοικία όσο και για επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Σε ό,τι αφορά την Αθήνα, ο κ. Γεωργάκος υποστηρίζει ότι σχεδόν σε κάθε σημείο της πόλης υπάρχει τεράστια έλλειψη κατοικίας, με αποτέλεσμα οι τιμές να βρίσκονται στα ύψη.

Πενταπλασιασμός των τιμών στα logistics

Ειδικότερα και σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, έχουν πενταπλασιαστεί τα τελευταία 4-5 χρόνια οι τιμές ενοικίασης των αποθηκευτικών χώρων στη Θεσσαλονίκη, αφού από το ένα ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έχουν φτάσει πλέον ακόμα και στα πέντε ευρώ/τ.μ.

«Υπάρχει σήμερα πολύ μεγάλο ενδιαφέρον για logistics και ταυτόχρονα πολύ μεγάλη έλλειψη τέτοιων χώρων, με αποτέλεσμα η ζήτηση να μην είναι εύκολο να απορροφηθεί. Το μεγάλο ενδιαφέρον για αποθηκευτικούς χώρους φαίνεται από το γεγονός ότι συχνά έχουμε ανακοινώσεις για απόκτηση μεγάλων ακινήτων από εταιρείες. Για παράδειγμα, πρόσφατα, λίγο έξω από τη Δυτική Θεσσαλονίκη, μεγάλη εταιρεία αγόρασε 358 στρέμματα προς έξι εκατομμύρια ευρώ, στην οποία θα κατασκευάσει μεγάλης επιφάνειας αποθηκευτικούς χώρους», τονίζει στο ethnos.gr ο κ. Γεωργάκος.

Τεράστιο το ενδιαφέρον για γραφειακούς χώρους

Την ίδια στιγμή, κατά τον ίδιο, γίνονται μελέτες για κατασκευή δεκάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων γραφειακών χώρων, για τα οποία δείχνουν ενδιαφέρον για αγορά ή μίσθωση επενδυτές από τη Θεσσαλονίκη, και την Αθήνα αλλά και μεγάλα funds του εξωτερικού.

«Προσωπικά δεν έχω δει ποτέ τόσο μεγάλο ενδιαφέρον για αποθηκευτικούς χώρους και γραφεία στη Θεσσαλονίκη. Και σε ό,τι αφορά τα γραφεία είναι εμφανέστατη μία πολύ μεγάλη αύξηση τιμών. Πριν από περίπου μία πενταετία κάποιος νοίκιαζε ένα γραφείο με τιμές από τρία έως έξι ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και τώρα οι τιμές τους έχουν φτάσει ακόμα και τα 15 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Παρά το γεγονός ότι πολλές εταιρείες άρχισαν πλέον να εφαρμόζουν την υβριδική μορφή απασχόλησης, δηλαδή εργαζόμενοι να δουλεύουν και από το σπίτι, η ανάγκη για γραφεία συνεχώς αυξάνεται, με αποτέλεσμα σήμερα να υπάρχει μεγάλη έλλειψη στην πόλη», τονίζει ο κ. Γεωργάκος.

Ανάρπαστες οι κατοικίες

Κατά τον ίδιο, η εγκατάσταση μεγάλων εταιρειών στη Θεσσαλονίκη, φαινόμενο που έχει αρχίσει ήδη να γίνεται ορατό, θα προκαλέσει πολύ μεγάλη ανάγκη για στέγαση των υπαλλήλων. Όσο θα προχωρεί το επενδυτικό πλάνο εγκατάστασης μεγάλων εταιρειών στη Θεσσαλονίκη, τόσο περισσότερα άτομα θα μετακομίζουν στην πόλη από την Ελλάδα και το εξωτερικό και θα αναζητούν κατοικία.

«Για να καλυφθεί η ζήτηση από το νέο εργατικό δυναμικό, μοιραίο θα είναι να αυξηθεί η ανοικοδόμηση, κάτι που πιστεύω ότι θα γίνει με πολύ ταχείς ρυθμούς. Επίσης, την κτηματογράφηση της Θεσσαλονίκης θα αλλάξουν τα μεγάλα έργα που σχεδιάζονται. Με το fly over θα μειωθούν οι αποστάσεις και θα είναι ευκολότερη η εγκατάσταση οικογενειών εκτός του πολεοδομικού συγκροτήματος. Επίσης, η αξιοποίηση του παραλιακού μετώπου θα δημιουργήσει ουσιαστικά νέες περιοχές. Μεγάλη θα είναι η συμβολή και του project Thess INTEC για τη δημιουργία νέων ευκαιριών για επενδύσεις», λέει ο Κώστας Γεωργάκος.

Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας, ιδίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, αναφέρει ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης την περιοχή από την οδό Ίωνος Δραγούμη μέχρι το σιδηροδρομικό σταθμό. Όπως λέει, στο συγκεκριμένο σημείο του κέντρου της Θεσσαλονίκης βρίσκονται υπό εκπόνηση πολλές μελέτες ή ήδη εκτελούνται εργασίες ανακαίνισης και ανακατασκευής παλαιών ακινήτων, προκειμένου να μετατραπούν σε Airbnb ή να στεγάσουν φοιτητές και εργαζόμενους.

Υψηλές τιμές κατοικιών σε Θεσσαλονίκη και Αθήνα

Σειρά παραγόντων, κατά τον κ. Γεωργάκο, έχουν ως συνέπεια να έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια οι τιμές μίσθωσης και αγοράς κατοικιών, κυρίως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη και μάλιστα σε πολλές περιπτώσεις έχουν ανέρθει σε επίπεδα που δεν μπορούν να αντέξουν τα οικονομικά των νοικοκυριών.

«Εδώ και δώδεκα χρόνια ουσιαστικά η ανοικοδόμηση στη Θεσσαλονίκη έχει σταματήσει. Επίσης, πολλές οικογένειες, προκειμένου να μειώσουν τα έξοδα, μετεγκαταστάθηκαν πάλι από τα προάστια εντός της πόλης, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα έχει μειωθεί κατά έντεκα ποσοστιαίες μονάδες, ενώ περισσότερα από 700.000 ακίνητα σε όλη τη χώρα βρίσκονται εγκλωβισμένα στα συρτάρια των τραπεζών και η αξιοποίησή τους γίνεται με πολύ χαμηλούς ρυθμούς, γεγονός που προκαλεί και στρέβλωση τιμών στην αγορά. Αυτά παρατηρούνται τόσο στη Θεσσαλονίκη όσο και στην Αθήνα», τονίζει ο κ. Γεωργάκος.

Ειδικότερα, κατά τον ίδιο, στη Θεσσαλονίκη τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα σήμερα στο κέντρο και την ανατολική πλευρά της πόλης πωλούνται από 1.200 έως 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στη δυτική πλευρά κοστίζουν από 800 έως 1.300 ευρώ/τ.μ. Οι αξίες των καινούργιων διαμερισμάτων σε ολόκληρη την πόλη κυμαίνονται μεταξύ 2.500 και 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι τιμές μίσθωσης των κατοικιών κυμαίνονται από πέντε έως δέκα ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

Ο κ. Γεωργάκος αναφέρει ότι υπάρχει τεράστια έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων για κατοικία και στην Αθήνα, σχεδόν σε ολόκληρη την πόλη, με τη μεγαλύτερη να εστιάζεται σε διαμερίσματα μέχρι εκατό τετραγωνικών μέτρων, με αποτέλεσμα να είναι υψηλές οι τιμές τους, ιδίως στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου. Ως χαρακτηριστικά παραδείγματα αναφέρει διαμέρισμα 30 ετών στο Παγκράτι το οποίο κοστίζει 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, σαράντα ετών διαμέρισμα στα Εξάρχεια με τιμή στα 1.500 ευρώ/τ.μ. και σαράντα ετών διαμέρισμα στο Κολωνάκι που πωλείται προς 4.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές ενοικίασης των σπιτιών κυμαίνονται μεταξύ 8 και 12 ευρώ/τ.μ.

«Αν τελικά εφαρμοστούν γρήγορα οι εξαγγελίες της κυβέρνησης για χρηματοδότηση από το κράτος σε 100.000 νέους που θέλουν να αγοράσουν κατοικία, είναι δεδομένο ότι θα ανέβουν περισσότερο οι τιμές κυρίως των μεταχειρισμένων διαμερισμάτων», τονίζει ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών Ακινήτων Νοτιοανατολικής Ευρώπης.