Βραχυχρόνια μίσθωση: Ερχεται ρύθμιση και περιορισμοί εν μέσω «πολέμου» μεταξύ ξενοδόχων και ιδιοκτητών ακινήτων

Στα «χαρακώματα» έχουν βρεθεί για ακόμα μια φορά ιδιοκτήτες ακινήτων και μισθωτές στη βραχυχρόνια μίσθωση και ξενοδόχοι καθώς ο «πόλεμος» μεταξύ των δύο πλευρών φαίνεται να φουντώνει όσο αυξάνονται οι πληροφορίες ότι το υπουργείο Τουρισμού βρίσκεται κοντά σε μία νέα ρύθμιση της δραστηριότητας, η οποία είναι ζήτημα ημερών να ανακοινωθεί.

Το τοπίο της βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένει εν πολλοίς αρύθμιστο στην Ελλάδα με τον κλάδο της ξενοδοχείας να πιέζει για περιορισμούς και τον κλάδο των ιδιοκτητών ακινήτων που ασχολούνται με αυτήν να δηλώνει ότι επιθυμεί κανόνες, αλλά όχι περιορισμούς καθώς κάτι τέτοιο θα οδηγούσε σε «οικονομικό στραγγαλισμό».

Ο αρμόδιος υπουργός, Βασίλης Κικίλιας από το βήμα του Συμβουλίου των Προέδρων Ενώσεων της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων στο πλαίσιο της 37ης Philoxenia είπε σιβυλλικά ότι η κυβέρνηση «θα κάνει αυτό που πρέπει». Το υπουργείο έχει υποστηρίξει και στο παρελθόν ότι στόχος είναι ένα πλαίσιο που θα διαχωρίζει αυτούς, οι οποίοι εκμισθώνουν μαζικά ακίνητα έναντι της πλειοψηφίας που εκμισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα.

Ως κρίσιμη διαφορά έχει υπογραμμίσει τη συγκεκριμένη παράμετρο στο κείμενο πολιτικής του και το Ινστιτούτο για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή – ETERON, το οποίο έχει επανειλημμένως ασχοληθεί με το ζήτημα της στέγασης.

Φαινόμενα υπερτουρισμού που αποδίδονται σε ένα βαθμό και στην αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεπάρκεια των υποδομών των πόλεων και άλλων σημείων τουριστικού ενδιαφέροντος να υποστηρίξουν την αυξημένη ζήτηση, αλλά κυρίως σταδιακή «εξαφάνιση» πολλών ακινήτων από την αγορά και τη μακροχρόνια μίσθωση με συνέπεια τη μεγάλη αύξηση των ενοικίων στα διαθέσιμα σπίτια και διαμερίσματα, αλλά πολλές φορές και την παντελή αδυναμία να βρεθεί στέγη, είναι μερικά από τα κρίσιμα κοινωνικά ζητήματα που έφερε στην επιφάνεια η ανάπτυξη της οικονομιας διαμοιρασμού διεθνώς.

Στην Ελλάδα αν και το θεσμικό πλαίσιο που υπάρχει από το 2017 άνοιγε το δρόμο για την εφαρμογή ορισμένων περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση, ποτέ δεν εκδόθηκε η Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) προκειμένου να τεθούν αυτά τα μέτρα σε ισχύ. Αντίθετα η ισχύουσα ρύθμιση της αγοράς περιορίζεται έως τώρα κυρίως στο φορολογικό σκέλος της.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η κυβέρνηση πιεζόμενη και από τον ξενοδοχειακό κλάδο, προτίθεται αυτή τη φορά να θέσει κάποια όρια στη δραστηριότητα που θα σχετίζονται με:

• περιορισμούς στις διανυκτερεύσεις, αλλά και
• δυνατότητα στις δημοτικές αρχές να έχουν λόγο στη δραστηριότητα και να αποφασίζουν ένα ανώτατο ποσοστό κατοικιών που θα κατευθύνεται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ουσιαστικά με απόφαση του οικείου δημοτικού συμβουλίου θα αποφασίζεται ο μέγιστος αριθμός ακινητων που θα εντάσσεται στο μητρώο εντος των διοικητικών ορίων κάθε δήμου ανά έτος.

Ο ξενοδοχειακός κλάδος

Πάγιο αίτημα του ξενοδοχειακού κλάδου αποτελεί η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς, όπως είπε και ο πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΞΕΕ), Αλέξανδρος Βασιλικός στο ίδιο Συμβούλιο η Ελλάδα είναι η τελευταία δυτική χώρα που στερείται πλαισίου.

Το Επιμελητήριο σε ημερίδα του παρουσίασε τα ευρήματα μελέτης της Grant Thornton, σύμφωνα με τα οποία:

• Η τουριστική δαπάνη της οικονομίας διαμοιρασμού μεγεθύνεται με έντονο ρυθμό, 15% ετησίως και φέτος αποτελεί το 14% της συνολικής τουριστικής δαπάνης.
• Η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατά 5 φορές μεγαλύτερη από αυτή που σημειώνεται σε επίπεδο μακροχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στη βραχυχρόνια αγορά, δημιουργώντας οξυμένα προβλήματα στέγασης.
• Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργούν σημαντικές απώλειες σε επίπεδο δημοσίων εσόδων λόγω του τρόπου φορολόγησής τους. Το 2016 οι απώλειες των δημοσίων εσόδων έφταναν τα 160,6 εκατ. Ευρώ, ενώ για το 2022 η εκτίμηση ανέρχεται στα 316,7 εκατ. Ευρώ.
• Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στερούν τη δημιουργία 39.000 θέσεων εργασίας σε ετήσια βάση.

Τι απαντούν οι ιδιοκτήτες της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Δεν άργησε η κοινή απάντηση του Συνδέσμου Εταιριών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA) και της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), οι οποίοι με επιστολή που έσπευσαν να στείλουν στον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη και τα συναρμόδια υπουργεία ζητούν διάλογο τονίζοντας ότι «τα μονομερή υπέρ των ξενοδόχων μέτρα που προωθούνται για νομοθέτηση κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης οδηγούν όχι σε ρύθμιση, αλλά σε πλήρη οικονομικό «στραγγαλισμό» των ιδιοκτητών ακινήτων, των διαχειριστών της, των υπαλλήλων και των οικογενειών τους αλλά και προμηθευτών, επιχειρηματιών, καταστηματαρχών και των τοπικών κοινωνιών της χώρας μας. Αλλά και σε τεράστια ζημιά των δημοσίων εσόδων, που θα απαιτήσει την επιβολή πρόσθετων φόρων σε βάρος των πολιτών».

Οι ιδιοκτήτες που ασχολούνται με τη βραχυχρόνια μίσθωση σημειώνουν ότι στα χρόνια που πέρασαν, επένδυσαν σημαντικά ποσά στην αγορά, τον εκσυγχρονισμό και τον εξοπλισμό των ακινήτων, συχνά με εκτεταμένο τραπεζικό δανεισμό. Αναφέρουν επίσης ότι αναβάθμισαν ολόκληρες γειτονιές στο κέντρο της Αθήνας, με τα κτίρια που ανακαίνισαν, με τα καταστήματα που άνοιξαν, δίνοντας ζωή και αξία στις περιουσίες των πολιτών, «πράγμα που αναγνώρισε έμπρακτα και το Υπουργείο Οικονομικών, διπλασιάζοντας τις αντικειμενικές αξίες τους στις περιοχές αυτές!».

Αναφορικά με την επερχόμενη νομοθέτηση από την κυβέρνηση, επισημαίνουν πως θα πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψη τα εξής:

• Ο κίνδυνος οι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις να εξωθήσουν τους επιτυχημένους του χώρου στην παραοικονομία και τη φοροδιαφυγή.
• Το δικαίωμα των Δήμων να καθορίζουν ανώτατο ποσοστό κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να έχει λογική μόνον αν συνυπολογίζονται και οι κενές κατοικίες.
• Το δικαίωμα των γενικών συνελεύσεων των πολυκατοικιών να αποφασίζουν αν θα επιτρέψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση, όταν αυτή δεν απαγορεύεται από τον κανονισμό, θα μεταβάλει τις συνελεύσεις κυριολεκτικά σε «πυγμαχικά ριγκ», επισημαίνουν.
• Η μη επιβολή ΦΠΑ δεν είναι ελληνικό φαινόμενο αλλά γενικευμένη πανευρωπαϊκή πρακτική. «Θυμίζουμε όμως ότι ιδιώτες και εταιρείες διαχείρισης δεν εκπίπτουν το ΦΠΑ στα έξοδα τους. Τυχόν επιβολή του θα χτυπήσει το προϊόν, αλλά θα γεννήσει και δικαιώματα επιστροφής φόρου».
• Οι δημοτικοί φόροι σε ένα ξεκάθαρο νομικό καθεστώς θα μπορούσαν να είναι δίκαιοι, αφού συζητηθεί το είδος και το ύψος τους. «Δεν είμαστε αντίθετοι σε αυτό, αλλά στην παράνομη αναδρομικότητα της επιβολής τους», επισημαίνουν.

«Ο χώρος χρειάζεται κανόνες, αλλά όχι περιορισμούς», σημειώνει στο «ethnos.gr» ο πρόεδρος του STAMA, Νάσος Γαβαλάς: «Αν υπάρξουν περιορισμοί, θα οδηγηθούμε μοιραία σε μια παραοικονομία δεδομένου ότι δεν υπάρχουν επαρκείς μηχανισμοί ελέγχου. Αλλωστε με τον ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινητου), η δραστηριότητα ήδη ελέγχεται. Επιπλέον η βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεώνεται σε δήλωση των κρατήσεων της μέχρι τις 20 του επομένου μήνα, σε συνεχείς διασταυρώσεις και είναι αντιμέτωπη με πρόστιμα έως και 5.000 ευρώ προς τους οικοδεσπότες και τους Διαχειριστές Ακίνητων εάν δε συμμορφωθεί».

Ο ίδιος σημειώνει ότι η δραστηριότητα δε θα μπορούσε να φοροληγηθεί διαφορετικά, παρά ως μία αστική μίσθωση και όχι ως τουριστικό προιόν.

Τονίζει, πάντως αναφορικά με τα τέλη παρεπιδημούντων, ότι ο κλάδος δεν είναι αντίθετος με αυτό αναγνωρίζοντας ότι οι δημοι θα πρέπει με κάποιο τρόπο να έχουν ορισμένα έσοδα από τη δραστηριότητα.

Οσο για τις αιτιάσεις ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δημιουργεί στεγαστικές ελλείψεις και δυσανάλογη αύξηση των ενοικίων, ο κ. Γαβαλάς απαντά πως «η βραχυχρόνια μίσθωση είναι το εύκολο θύμα την ώρα που ειδικά στις πόλεις υπάρχουν χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα» προσθέτοντας ότι στο πλαίσιο της δραστηριότητας έχουν ανακαινιστεί και αξιοποιηθεί ακίνητα που δε χρησιμοποιούνταν και κατά συνέπεια δεν αφαιρέθηκαν από την αγορά.

Αμφισβητεί επίσης τα νούμερα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα τονίζοντας ότι ο αριθμός των 194.000 listings περιλαμβάνει διαφόρων ειδών καταλύματα, βίλες, κλπ, ενώ ο Σύνδεσμος υπολογίζει ότι τα ακίνητα, τα οποία φορολογούνται με τις προβλέψεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν ξεπερνούν τα 60.000 με 70.000 σε όλη την Ελλάδα.

ETERON: Ευκαιρία για ουσιαστικό διάλογο γύρω από τη στέγαση

«Το γεγονός ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις βοήθησαν τους μικροϊδιοκτήτες/τριες στα χρόνια της κρίσης να συμπληρώσουν το εισόδημα τους ή ακόμα και να διατηρήσουν την περιουσία τους, δε θα έπρεπε να λειτουργήσει ως δικαιολογία για να παραμείνουν ουσιαστικά αρύθμιστες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις», επισημαίνει ο Άλκης Καφετζής, συντονιστής του project "Ενοίκια στα Ύψη", Eteron - Ινστιτούτο για την έρευνα και την κοινωνική αλλαγή.

Και συνεχίζει: «Αντιθέτως, θα έπρεπε να αποτελέσει αφορμή για την εκκίνηση ενός ουσιαστικού διαλόγου συνολικά γύρω από το ζήτημα της στέγασης στη χώρα, που θα βασίζεται στην αναγνώριση του ρόλου που έπαιξε διαχρονικά η κατοικία στην ελληνική κοινωνία και της ανάγκης προστασίας του δικαιώματος όλων για την πρόσβαση σε μια οικονομικά προσιτή και ποιοτικά επαρκή στέγη».

Αλλωστε προσθέτει τα παραδείγματα από το εξωτερικό και συγκεκριμένα από πόλεις όπως η Βαρκελώνη, το Βερολίνο και το Παρίσι, «που δείχνουν ότι η ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων δε συνιστά απαγόρευση αυτής της δραστηριότητας, αλλά δημιουργία ενός σαφώς καθορισμένου πλαισίου λειτουργίας για μια ολοένα και πιο επαγγελματική δραστηριότητα. Η εκθετική αύξηση του αριθμού των καταλυμάτων στην Ελλάδα, από 12.000 το 2014 σε 126.000 το 2018, και η έντονη αλλαγή του χαρακτήρα τους από οικονομία διαμοιρασμού σε οικονομία πλατφόρμας, θα έπρεπε να έχει καταστήσει εδώ και καιρό ξεκάθαρη αυτήν την ανάγκη και στη χώρα μας», καταλήγει.

Το Ινστιτούτο έχει καταλήξει σε δέσμη επτά προτάσεων αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση και συγκεκριμένα:

1. Την έκδοση της ΚΥΑ που προβλέπεται από τον Ν. 4472/2017, σύμφωνα με την οποία «μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

   α) Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος, και

   β) Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος».

   Σύμφωνα με το Ινστιτούτο, η ΚΥΑ χρειάζεται αναπροσαρμογές για παράδειγμα, στο όριο των 90 ημερών. Αντ' αυτού, προτείνεται:

2. Την υιοθέτηση πιο αυστηρών, γεωγραφικά προσδιορισμένων, μέτρων σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα και περιορισμένο οικιστικό απόθεμα προς μακροχρόνια μίσθωση. Αυτές οι περιοχές μπορεί να είναι είτε ολόκληρες μικρές πόλεις και νησιά, είτε, στην περίπτωση των μεγάλων αστικών κέντρων, συγκεκριμένες γειτονιές τους, που το πρόβλημα της αδυναμίας πρόσβασης σε ενοικιαζόμενη κατοικία έχει ενταθεί ιδιαίτερα. Σε περιοχές με μεγαλύτερο διαθέσιμο απόθεμα και μειωμένη τουριστική δραστηριότητα, μπορούν να διατηρηθούν τα επίπεδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ή και να διαφοροποιηθούν κατά περίπτωση.

3. Η υιοθέτηση διακρίσεων σε ό,τι αφορά τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων μεταξυ εταιρειών και ιδιωτών που εμπλέκονται, και αντίστοιχα διαφορετικά μέτρα ανά περίπτωση.

4. Η θεσμοθέτηση μέτρων ρύθμισης της συνύπαρξης στις πολυκατοικίες όπου αναπτύσσονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, μεταξύ των μόνιμων κατοίκων και της τουριστικής χρήσης των διαμερισμάτων, με επίκεντρο την ασφάλεια της πολυκατοικίας, τη χρήση των υποδομών, το σεβασμό στις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων.

5. Η εφαρμογή θετικών κινήτρων στους ιδιοκτήτες για την παραμονή του αποθέματος στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων.

6. Η συνεχής παρακολούθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και ο έλεγχος των χρήσεων των ακινήτων ανά περιοχές της χώρας ώστε οι ρυθμίσεις και οι περιορισμοί να μπορούν να προσαρμόζονται γεωγραφικά, αλλά και σε ένταση, όταν υπάρχει ανάγκη.

7. Οι ρυθμίσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης να ενταχθούν σε ένα συνολικότερο στρατηγικό σχέδιο όχι μόνο για την οικονομικά προσιτή κατοικία αλλά και τον βιώσιμο τουρισμό συνδυαστικά, με σκοπό την αποφυγή των συνθηκών «υπερτουρισμού» που ήδη επικρατούν σε περιοχές της χώρας.

Το παράδειγμα των ισπανικών πόλεων

Χαρακτηριστικότερο παράδειγμα ρύθμισης της αγοράς είναι αυτό της Βαρκελώνης, η οποία έχει υιοθετήσει το σχέδιο PEUAT, το οποίο ορίζει έξι διακριτές γεωγραφικές περιοχές στην πόλη, που δέχονται διαφορετικού τύπου πιέσεις από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εμφανίζουν διαφορετικές δυνατότητες υποδοχής του φαινομένου και, ως εκ τούτου, απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση των επιπτώσεών του, σημειώνει το Eteron στο κείμενο πολιτικής του.

Συγκεκριμένα στη “γεωγραφική περιοχή 1”, δεν επιτρέπεται καμία νέα βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα άλλο ακίνητο μπορεί να διατεθεί στη “γεωγραφική περιοχή 3” υπό τις προϋποθέσεις που ισχύουν εκεί.

Στη “γεωγραφική περιοχή 2”, περιμετρικά της κεντρικής περιοχής, διατηρείται ο σημερινός αριθμός βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, ενώ για κάθε ακίνητο που αποσύρεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα άλλο ακίνητο μπορεί να διατεθεί στην ίδια περιοχή. Επιπλέον, τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν μπορούν να ξεπερνούν το 1,5% των συνολικά διαθέσιμων ακινήτων ανά οικοδομικό τετράγωνο ή μπορούν να συγκεντρώνονται σε ένα μόνο κτίριο του οικοδομικού τετραγώνου χωρίς όμως να ξεπερνούν τα 10.

Αντίστοιχες κλιμακωτές ρυθμίσεις ισχύουν και για τις υπόλοιπες γεωγραφικές περιοχές διαφοροποιώντας τα κριτήρια και τους περιορισμούς με βάση τα ιδιαίτερα χωρικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά τους.

Από την πλευρά του ο Δήμος της Μαδρίτης, αναγνωρίζοντας την επιβάρυνση που προκαλείται στις κοινόχρηστες υποδομές και την όχληση από την συνεχή μετακίνηση επισκεπτών στις πολυκατοικίες, επέβαλε στην κεντρική αστική ζώνη της πόλης, την υποχρεωτική ύπαρξη διακριτής εισόδου και διακριτού ανελκυστήρα στις πολυκατοικίες, αποκλείοντας έτσι διαμερίσματα με πρόσβαση από κοινή είσοδο.