Το μεγάλο παζάρι για τα ακίνητα-φιλέτα

Στο επιτραπεζιο παιχνίδι αγοραπωλησίας ιδιοκτησιών Μonopoly παραπέµπει τους τελευταίους µήνες η αγορά ακινήτων, κατά βάση το κοµµάτι που αφορά τα καλής ποιότητας ή πρώτης κατηγορίας (grade A), κατά την επίσηµη ορολογία, καταστήµατα και γραφεία. Για να γίνει αντιληπτό το µεγάλο παζάρι µε τα ακίνητα, αρκεί να σηµειωθεί ότι οι αποδόσεις, σήµερα, σε σχέση µε έναν χρόνο πριν, είναι µειωµένες κατά 100 µονάδες βάσης και διαµορφώνονται σε επίπεδα κάτω του 6%.

Πώς υπολογίζονται οι αποδόσεις; ∆ιαιρώντας το ετήσιο ενοίκιο µε την τιµή πώλησης ενός ακινήτου. Εάν, δηλαδή, ένα κτίριο καταστηµάτων, µε ετήσιο ενοίκιο 78 χιλ. ευρώ, αγοραστεί προς 750.000 ευρώ, η απόδοση θα είναι 10,4%. Τι θα συµβεί εάν το κτίριο αυτό αγοραστεί προς 1 εκατ. ευρώ, χωρίς να αυξηθεί το ετήσιο ενοίκιό του; Η απόδοση θα κατρακυλήσει στο 7,8%, γεγονός που αφήνει αδιάφορο τον πωλητή, αλλά απαιτεί ένα καλό πλάνο αξιοποίησης του ακινήτου από τον αγοραστή.

Αλλάζουν χέρια

Με τα καινούργια κτίρια να παραµένουν λιγοστά µε νέους παίκτες µε µεγάλη ρευστότητα να οργώνουν την αγορά για ευκαιρίες, τα καλά επαγγελµατικά ακίνητα αλλάζουν χέρια σε χρόνο-ρεκόρ και σε υψηλές τιµές, που θυµίζουν εποχές πριν από την κρίση, παρότι τα θεµελιώδη µεγέθη της οικονοµίας παραµένουν αναιµικά, όπως αναφέρουν στην «Η» κορυφαία στελέχη της αγοράς. Πώς όµως διαµορφώνεται το τοπίο στην εγχώρια αγορά ακινήτων;

Χαρακτηριστική περίπτωση της τεράστιας ζήτησης για τα καλά επαγγελµατικά ακίνητα είναι η «µητέρα των µαχών» που δίνουν το τελευταίο διάστηµα ξένα funds και εταιρείες που διεκδικούν το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της εταιρείας Μπάµπης Βωβός ∆ιεθνής Τεχνική (ΜΒ∆Τ). Πρόκειται για το µισθωµένο στη Samsung κτίριo στη Λεωφόρο Κηφισίας 24A στο Μαρούσι, το κενό κτίριο στο «∆αχτυλίδι» της Αττικής Οδού, κοντά στην έξοδο της Αττικής Οδού, για το ακίνητο της Vodafone στην Εθνικής Αντιστάσεως στο Χαλάνδρι, το κτίριο της AΧΑ Ασφαλιστική στην οδό Μιχαλακοπούλου 48 και το ακίνητο πρώην αντιπροσωπείας αυτοκινήτων στη Μεταµόρφωση. Για τα συγκεκριµένα ακίνητα προσφορές έχουν υποβάλει η νεοσύστατη εταιρεία επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) Orilina, η Dromeus, που πριν από έναν χρόνο αγόρασε δύο κτίρια της ΜΒ∆Τ προς 26 εκατ. ευρώ, το Brook Lane Capital, που µε ιδρυτή τον Aziz Francis αναζητά ευκαιρίες, και η Oaktree που δραστηριοποιείται στον τοµέα των ξενοδοχείων. Η αξία του deal εκτιµάται ότι θα κλείσει τις επόµενες ηµέρες, ενδέχεται, σύµφωνα µε πληροφορίες, να αγγίξει τα 90 εκατ. ευρώ.

Χρυσά Deals

Μία ακόµη σηµαντική συναλλαγή που έλαβε χώρα πρόσφατα αφορά την απόκτηση από την Orilina του κτιρίου γραφείων του οµίλου Ελλάκτωρ στην οδό Ερµού 25 στην Κηφισιά. Για τις κτιριακές εγκαταστάσεις επιφάνειας 30,6 χιλιάδων τετραγωνικών µέτρων η ΑΕΕΑΠ κατέβαλε 25,5 εκατ. ευρώ. Ενα ακόµη deal που θα τροφοδοτήσει την αγορά ακινήτων αφορά το χαρτοφυλάκιο κτιρίων γραφείων που ανήκει στο αργεντίνικο fund Grupo Dolphin. Το τελευταίο είχε αγοράσει το 2013, έναντι 10,3 εκατ. ευρώ, το κτίριο γραφείων στη Βασιλίσσης Σοφίας, ενώ το χαρτοφυλάκιό του περιλαµβάνει τα γραφεία της τεχνικής εταιρείας Παντεχνική στη Νέα Κηφισιά και δύο ακόµη ιδιοκτησίες σε Αργυρούπολη και Μαρούσι.

Την ίδια στιγµή, οι µεγαλύτεροι παίκτες του κλάδου, όπως η Εθνική Πανγαία, που διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας άνω του 1,7 δισ. ευρώ, δίνουν έµφαση και στην ανάπτυξη καινούργιων κτιρίων. Τα σχέδια της ΑΕΕΑΠ περιλαµβάνουν την ανέγερση υπερσύγχρονου κτιρίου γραφείων σε οικόπεδο 5,2 στρεµµάτων, στο Μαρούσι, που έχει αποκτήσει προς 4,2 εκατ. ευρώ, και την ανάπτυξη κτιρίου φοιτητικών κατοικιών στη Θεσσαλονίκη, επένδυση της οποίας το ύψος τοποθετείται σε 4 εκατ. ευρώ.

Τη φετινή χρονιά, αναµένεται η Grivalia, από κοινού µε την εταιρεία ανάπτυξης Dimand, να ξεκινήσει τις εργασίες για τη µετατροπή του εξαώροφου κτιρίου επιφάνειας 14,4 χιλ. τ.µ., που φιλοξενούσε την έδρα της εφηµερίδας «Ελευθεροτυπία», σε, υψηλών προδιαγραφών, εγκαταστάσεις γραφείων, µε την Dimand να έχει αποκτήσει, µέσω της θυγατρικής Value Τουριστική, το ακίνητο προς περίπου 10,89 εκατοµµύρια ευρώ.

ΑΡΗΣ ΚΑΡΥΤΙΝΟΣ, διευθύνων σύµβουλος της Εθνική Πανγαία

«Στα προ κρίσης επίπεδα»

«Στα καταστήµατα καταγράφεται ισχυρή ζήτηση κατά βάση για ποιοτικά και µικρού µεγέθους ακίνητα, ενώ οι αποδόσεις κινούνται πτωτικά και σε περιπτώσεις ακινήτων µε ιδιαίτερη προβολή και εµπορικότητα έχουν σηµειωθεί συναλλαγές ακόµα και κάτω από 6%. Θα λέγαµε ότι οι αποδόσεις έχουν επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, κάτι που δεν συµβαίνει µε τις τιµές των ενοικίων, οι οποίες -µε εξαίρεση ορισµένες εµπορικές αρτηρίες, όπως η οδός Ερµού- έχουν µεγάλη απόκλιση σε σχέση µε το peak της αγοράς ακινήτων.  Το µεγαλύτερο µέρος της ζήτησης προέρχεται από τις εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), κυρίως τις πιο µικρές, οι οποίες επιδιώκουν να ενισχύσουν το χαρτοφυλάκιό τους µε µικρού µεγέθους ιδιοκτησίες. Βέβαια, αυτού του είδους τα ακίνητα βρίσκονται στο στόχαστρο και ιδιωτών, οι οποίοι διαθέτουν ρευστότητα που επιθυµούν να διοχετεύσουν στο real estate.  Αντίστοιχα για τα γραφεία προς το παρόν οι αποδόσεις είναι σε επίπεδα άνω του 7% στη µεγάλη πλειοψηφία των συναλλαγών και οι αγοραστές είναι τόσο οι ΑΕΕΑΠ όσο και ξένα funds που εισέρχονται στην ελληνική αγορά. Για την Εθνική Πανγαία προτεραιότητα έχουν τα ακίνητα που βρίσκονται όχι µόνο σε καλή τοποθεσία, αλλά ιδίως όσα είναι τεχνολογικά προηγµένα και διαθέτουν βιοκλιµατικά χαρακτηριστικά».

ΤΑΣΟΣ ΚΑΖΙΝΟΣ, διευθύνων σύµβουλος-πρόεδρος ΔΣ Trastor

«Τα καλής ποιότητας καταστήµατα και γραφεία, των οποίων το απόθεµα είναι περιορισµένο, βρίσκονται στο επίκεντρο των επενδυτών. Η διαχείριση των κόκκινων δανείων θα αυξήσει την προσφορά των προς πώληση καταστηµάτων και γραφείων, αλλά τα υψηλών προδιαγραφών ακίνητα θα παραµείνουν λιγοστά και συνεπώς η ζήτηση γι’ αυτά µεγάλη. Την ίδια στιγµή, παρατηρούµε την ύπαρξη στρεβλώσεων, που σχετίζονται µε εξαγορές ακινήτων σε τιµές και αποδόσεις που, ίσως, να µην αντιστοιχούν στα πραγµατικά δεδοµένα της αγοράς. Η Trastor τοποθετείται σε πρώτης κατηγορίας καταστήµατα και γραφεία, ενώ ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι αποθηκευτικοί χώροι, όπου όµως δεν υπάρχει σηµαντική προσφορά υψηλών προδιαγραφών ακινήτων σε καλές τοποθεσίες. Σηµαντικές προοπτικές παρουσιάζει και ο κλάδος των ξενοδοχείων, αλλά το θεσµικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ δεν ευνοεί τις επενδύσεις σε αυτόν».

ΠΑΝΟΣ ΘΕΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΣ, διευθύνων σύµβουλος pi-thita Real Estate Services

Να βελτιωθεί η οικονοµία

«Το ζητούµενο είναι να βελτιωθούν τα θεµελιώδη µεγέθη της οικονοµίας και βέβαια η αγοραστική δύναµη των καταναλωτών, που θα οδηγήσει στην αύξηση του τζίρου στο λιανεµπόριο και κατ’ επέκταση στην άνοδο των ενοικίων. Υπό το πρίσµα αυτό, σήµερα, το επενδυτικό ενδιαφέρον επικεντρώνεται στα πρώτης κατηγορίας καταστήµατα και γραφεία, που διαθέτουν αξιόπιστους µισθωτές και µπορούν να προσελκύσουν µεγάλες εταιρείες. Σηµαντική ζήτηση προσελκύουν και τα ακίνητα που σχετίζονται µε τον τουρισµό και την αναψυχή. Στον αντίποδα, για τις, δεύτερης κατηγορίας, ιδιοκτησίες το ενδιαφέρον εκτιµάται ότι θα παραµείνει περιορισµένο. Σε κάθε όµως, περίπτωση, η υπερφορολόγηση αποτρέπει τις αγοραπωλησίες και καθιστά τις αποδόσεις σε άλλες χώρες πιο ανταγωνιστικές».

ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΡΑΣΚΕΥΟΠΟΥΛΟΣ, γενικός διευθυντής της ∆ΑΝΟΣ / BNP Real Estate

Είµαστε στον ανοδικό κύκλο

«Η µικρή προσφορά ποιοτικών επαγγελµατικών ακινήτων σε σχέση µε την αντίστοιχη ζήτηση έχει οδηγήσει σε µείωση των αποδόσεων και για τους επόµενους µήνες η τάση αυτή θα παραµείνει, καθώς η αγορά αντίστοιχων ακινήτων έχει µπει σε κύκλο ανόδου, µε αποτέλεσµα να οδηγούµαστε σε µια αγορά πωλητών (sellers’ market). Καθώς όµως η ελληνική αγορά παραµένει ρηχή και η ελληνική οικονοµία ασταθής, πρέπει να αναµένουµε την περαιτέρω στάση των επενδυτών (σε σχέση και µε τη βέβαιη στροφή προς νέες αναπτύξεις) και να υπάρξει η βεβαιότητα πως δεν οδηγούµαστε σε µια πρόωρη υπερθέρµανση της αγοράς ποιοτικών ακινήτων».

Ακολουθήστε το ethnos.gr στο Instagram