Airbnb: To όνειρο που γίνεται σιγά-σιγά εφιάλτης

Μπορεί µέχρι σήµερα οι Κασσάνδρες που προέβλεπαν ότι το φαινόµενο Airbnb θα αποτελέσει τη νέα «φούσκα» που θα απογοητεύσει όσους έχουν επενδύσει σε αυτό να διαψεύδονται, όµως το ζητούµενο είναι να εξακολουθήσουν να µην επαληθεύονται οι κακές προβλέψεις.

Κι αυτό δεδοµένου ότι, όπως αναφέρουν ειδικοί στην «Ηµερησία», τα σηµάδια κορεσµού αυξάνονται και πληθύνονται, γεγονός που σηµαίνει, σε πρώτη φάση, µειωµένα έσοδα για όσους έχουν επιλέξει να µετατραπούν σε… ξενοδόχους.

Σε αντίθεση δηλαδή µε τη χρυσή εποχή του Airbnb, κυρίως το διάστηµα 2010-2013, οπότε όσοι µπήκαν στη συγκεκριµένη αγορά πλούτισαν, σήµερα, λόγω της συνεχώς αυξανόµενης προσφοράς καταλυµάτων, τα περιθώρια κέρδους έχουν ψαλιδιστεί σηµαντικά. Ταυτόχρονα, οι περιορισµοί που σχεδιάζει η κυβέρνηση να επιβάλει στις βραχυχρόνιες µισθώσεις αναµένεται να αλλάξουν τα δεδοµένα. Πώς όµως διαµορφώνεται το τοπίο;

Ο «κόφτης»

Με τα παραδοσιακά ενοικιαστήρια να αποτελούν είδος υπό εξαφάνιση και τις εξώσεις να πολλαπλασιάζονται, η κυβέρνηση σχεδιάζει τη λήψη µέτρων µε στόχο τον περιορισµό της βραχυχρόνιας µίσθωσης. Βέβαια το νοµικό πλαίσιο έχει δηµιουργηθεί από το 2016, αλλά δεν έχει ποτέ έως σήµερα ενεργοποιηθεί, καθώς εκκρεµεί η έκδοση της απαιτούµενης Κοινής Υπουργικής Απόφασης των υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού. Τι προβλέπει η συγκεκριµένη ανενεργή διάταξη;

• Απαγόρευση της βραχυχρόνιας µίσθωσης για περισσότερα από δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ.
• Η µίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος και για νησιά µε πληθυσµό µικρότερο των 10.000 κατοίκων τις 60 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος.

Ωστόσο, εάν το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή του υπεκµισθωτή από το σύνολο των ακινήτων που εκµεταλλεύεται υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ (κατά το οικείο φορολογικό έτος), µπορεί να αυξηθεί η διάρκεια της µίσθωσης. Πέραν της παραπάνω διάταξης, εξετάζεται η επιβολή περιορισµών, αλλάκαι συγκεκριµένων προδιαγραφών στην ενοικίαση και των γραφείων, τα οποία αντιπροσωπεύουν, πλέον, µια κρίσιµη µάζα στις πλατφόρµες των ηλεκτρονικών µισθώσεων.

Η επιβολή περιορισµών στο Airbnb εύλογα θα µπορούσε να επιφέρει ορισµένες ανατροπές στη συγκεκριµένη αγορά, αλλά παραµένει ερώτηµα εάν θα έχουν αποτελεσµατικότητα, σηµειώνει ο δρ Σοφοκλής Σκούλτσος, καθηγητής στο Τµήµα Οικονοµικής και ∆ιοίκησης Τουρισµού του Πανεπιστηµίου Αιγαίου.

Σήµερα, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, το καθεστώς που επικρατεί στις βραχυχρόνιες µισθώσεις δεν συνοδεύεται από κανέναν περιορισµό, ενώ η ύπαρξη περισσότερων από 10 διαφορετικών διατάξεων προκαλεί σύγχυση ακόµη και σε λογιστές. Ταυτόχρονα δεν λείπουν οι περιπτώσεις κατά τις οποίες οι ιδιοκτήτες όχι µόνο στην Ελλάδα αλλά και στο εξωτερικό µετέρχονται διάφορα τεχνάσµατα για να αποκρύπτουν τον πραγµατικό αριθµό µισθώσεων.

Η πιο διαδεδοµένη µέθοδος; Αυτή της αιφνίδιας ακύρωσης της κράτησης, αφότου πραγµατοποιηθεί προσυνεννόηση µεταξύ του «οικοδεσπότη» και του ενοικιαστή, στον οποίο προσφέρεται ως δέλεαρ µειωµένο, σε σχέση µε το αρχικό, µίσθωµα. Τι ισχύει στο εξωτερικό; Σύµφωνα µε πρόσφατη µελέτη του Ξενοδοχειακού Επιµελητηρίου Αθηνών, τα µέτρα που έχουν ληφθεί προβλέπουν την επιβολή «κόφτη» στον αριθµό των διανυκτερεύσεων και στον καθορισµό συγκεκριµένων προδιαγραφών.

Ενδεικτικά, στο Παρίσι επιτρέπονται µόνο έως 90 και 120 διανυκτερεύσεις, εάν πρόκειται για κύρια και δευτερεύουσα κατοικία, αντίστοιχα. Σε Βέλγιο, Αγγλία και Ισλανδία ο «κόφτης» έχει µπει στους τρεις µήνες, ενώ σε Ισπανία, Ολλανδία και Καναδά οι επιτρεπόµενες διανυκτερεύσεις δεν πρέπει να ξεπερνούν τις 30. Στην πλειονότητα των χωρών, µε εξαίρεση τη Μεγάλη Βρετανία, απαιτείται η εγγραφή σε µητρώο, ενώ απαιτείται η ύπαρξη πιστοποιητικών υγιεινής και πυρασφάλειας.

Πέφτουν οι αποδόσεις

Η προσθήκη στις πλατφόρµες βραχυχρόνιας µίσθωσης ολοένα και περισσότερων καταλυµάτων αναµένεται να οδηγήσει, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, στη µείωση των αποδόσεων για τους «οικοδεσπότες». Και µπορεί, σε σχέση µε το 2017, πέρυσι, ο τζίρος από τις βραχυχρόνιες µισθώσεις να ενισχύθηκε κατά 25%, σε 1,9 δισ. ευρώ, όµως το ζητούµενο είναι ποιο είναι το ύψος του τελικού καθαρού κέρδους που αποκοµίζει ο ιδιοκτήτης.

Σύµφωνα µε τους ειδικούς, το ποσό που εντέλει εισπράττει ο εκµισθωτής του ακινήτου δεν είναι δυνατόν να υπολογιστεί, ενώ ποικίλλει ανά περιοχή. Παρ’ όλα αυτά, η φθίνουσα πορεία των αποδόσεων, δηλαδή το γεγονός ότι το τελικό κέρδος είναι µικρότερο, ενώ το χρονικό διάστηµα που απαιτείται προκειµένου αυτό να επιτευχθεί είναι µεγαλύτερο, γίνεται αντιληπτή από την αλµατώδη αύξηση του αριθµού των καταλυµάτων που βρίσκονται στο σύστηµα.

Σύµφωνα µε πρόσφατη µελέτη του Κέντρου Προγραµµατισµού και Οικονοµικών Ερευνών (ΚΕΠΕ), το 2010, οπότε άρχισε να εµφανίζεται η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας µίσθωσης ακινήτων, σε όλη τη χώρα διαθέσιµα ήταν µόλις µερικές δεκάδες καταλύµατα! Ωστόσο, το 2018 ο αριθµός των διαθέσιµων προς βραχυχρόνια µίσθωση καταλυµάτων εκτοξεύθηκε σε περισσότερα από 126.000. Ενδεικτικά, στην Αττική το 2010 υπήρχαν διαθέσιµα µόλις 54 καταλύµατα, αριθµός που αυξήθηκε σε περισσότερα από 6.700 το 2015 και πενταπλασιάστηκε το 2018 (στοιχεία Ιουνίου).

Στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, δηλαδή κατά βάση στη Θεσσαλονίκη, το 2010 υπήρχαν µόλις… τρία καταλύµατα Airbnb, αριθµός που ξεπερνάει σήµερα τα 13.500! Αντίστοιχα στην Κρήτη, τα 21 βραχυχρόνιας µίσθωσης σπίτια εκτοξεύθηκαν σε περίπου 21.800 το 2018. Την ίδια στιγµή, η προσφορά τροφοδοτείται µε δεκάδες κτίρια γραφείων, που µετατρέπονται σε επιπλωµένα ενοικιαζόµενα δωµάτια.

Γι’ αυτό, παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι ο συγκεκριµένος τοµέας της οικονοµίας διαµοιρασµού θα µπορούσε να συγκριθεί µε τη χρηµατιστηριακή «φούσκα» του 1999, που µια µειονότητα επενδυτών κατάφερε να εξασφαλίσει γρήγορο κέρδος ενώ µεγάλος αριθµός αυτών εγκλωβίστηκαν, δίχως ποτέ να καταφέρουν να επανακτήσουν τα κεφάλαια που είχαν επενδύσει.

«Οπως προκύπτει από την πρόσφατη έρευνα του Εργαστηρίου Τουριστικών Ερευνών και Μελετών του Πανεπιστηµίου Αιγαίου, η µεγαλύτερη προσφορά και η περαιτέρω εξοικείωση των χρηστών µε τις βραχυχρόνιες µισθώσεις έχει ενισχύσει τον ανταγωνισµό, καθιστώντας αναγκαία την επαγγελµατικού χαρακτήρα διαχείριση των καταλυµάτων. Αυτό συνεπάγεται ότι όσοι οικοδεσπότες δεν προσφέρουν υψηλού επιπέδου υπηρεσίες θα χρειαστεί, ενδεχοµένως, να µειώσουν τις ζητούµενες τιµές για να προσελκύσουν επισκέπτες» αναφέρει ο κ. Σκούλτσος.

Ακριβό σπορ η ανακαίνιση

Η βραχυχρόνια µίσθωση ενός ακινήτου απαιτεί την ύπαρξη ενός αρχικού κεφαλαίου, που θα µπορούσε να αγγίξει µέχρι και τα 20.000 ευρώ, ανάλογα µε το είδος των απαιτούµενων εργασιών ανακαίνισης. Σύµφωνα µε τους ειδικούς, το κόστος των απαιτούµενων εργασιών εξαρτάται από την ποιότητα των χρησιµοποιούµενων υλικών και το είδος των παρεχόµενων υποδοµών και υπηρεσιών.

Τα απαιτούµενα κεφάλαια κυµαίνονται από 3.500 ευρώ για µικρής κλίµακας παρεµβάσεις, όπως την υλοποίηση περιορισµένης εσωτερικής διαρρύθµισης, την τοποθέτηση θωρακισµένης πόρτας και κουζίνας, έως περίπου 20.000 ευρώ για την πλήρη αναδιαµόρφωση των εσωτερικών χώρων, την επίπλωσή τους, την αλλαγή ειδών υγιεινής, την αντικατάσταση υδραυλικού και ηλεκτρολογικού δικτύου κ.λπ.

Πέραν των πιθανών δαπανών ανακαίνισης, η βραχυχρόνια µίσθωση, όταν δεν αποτελεί αντικείµενο επιχειρηµατικής δραστηριότητας, συνοδεύεται από επιβαρύνσεις του ιδιοκτήτη. Σε αυτές συµπεριλαµβάνονται τα λειτουργικά έξοδα που δεν εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδηµα και αφορούν τη συντήρηση της οικοσκευής και της κατοικίας, την αποκατάσταση βλαβών κ. λπ. Οι ιδιοκτήτες έχουν την επιλογή να αναθέσουν τη διαχείριση του ακινήτου τους σε εξειδικευµένες εταιρείες, οι οποίες όµως εισπράττουν ως προµήθεια ποσοστό επί του τζίρου