Στερεύει η αγορά από φθηνά σπίτια - Αυτός είναι ο χάρτης τιμών ανά περιοχή

Λιγοστεύουν οι ευκαιρίες για την απόκτηση σπιτιού σε προσιτή τιµή, δηλαδή έως περίπου 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, καθώς ένας σηµαντικός αριθµός φθηνών κατοικιών έχει τεθεί εκτός αγοράς την τελευταία τριετία. Η κτηµαταγορά είναι από τους λιγοστούς τοµείς της ελληνικής οικονοµίας όπου ο νόµος της προσφοράς και της ζήτησης λειτουργεί µε επιτυχία, µε αποτέλεσµα οι ζητούµενες τιµές να εµφανίζουν σταθερά ανοδική πορεία. ∆εν είναι τυχαίο ότι το 2018, σε σχέση µε το προηγούµενο έτος, οι τιµές στις κατοικίες αυξήθηκαν κατά 7,3% πανελλαδικά, όταν είχαν αυξηθεί µόλις κατά 1% το 2017, σε σχέση µε το 2016, σύµφωνα µε πρόσφατη έρευνα του πανελλαδικού µεσιτικού δικτύου RΕ/ΜΑΧ.

Οι βραχυπρόθεσµες µισθώσεις, µε επικρατέστερη αυτήν της αµερικανικής εταιρείας Airbnb, η αύξηση των τουριστικών αφίξεων και η µεγάλη διάρκεια της ελληνικής κρίσης σε συνδυασµό µε τη γήρανση του πληθυσµού -ένα άτοµο ηλικίας 20 ετών το 2010, σήµερα παρουσιάζει αυξηµένες στεγαστικές ανάγκες- έχουν αυξήσει δραµατικά τη ζήτηση για ενοικίαση και αγορά κατοικίας.

Μισθώματα

Η αύξηση των ζητούµενων τιµών προκύπτει και από την άνοδο των µισθωµάτων. Για παράδειγµα, στην περιοχή Ζωγράφου, σήµερα το ενοίκιο είναι κατά µέσο όρο ακριβότερο έως 2 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, σε σχέση µε το 2015, σύµφωνα µε στοιχεία του ιστοτόπου της εφηµερίδας «Χρυσή Ευκαιρία». Παράλληλα, σύµφωνα µε την τελευταία τριµηνιαία έκθεση της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Knight Frank, η Ελλάδα καταλαµβάνει την 41η θέση, σε συνολικά 56 χώρες, παγκοσµίως, ως προς την αύξηση των αξιών το τέταρτο τρίµηνο του 2018.

Σύµφωνα µε το δίκτυο παροχής συµβουλευτικών υπηρεσιών, το τρίµηνο Οκτωβρίου - ∆εκεµβρίου του 2018, οι τιµές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 2,4%, σε σχέση µε το αντίστοιχο διάστηµα του προηγούµενου έτους. Στην πρώτη θέση της παγκόσµιας κατάταξης βρίσκεται η Σλοβενία, µε αύξηση τιµών σε ποσοστό 15,1% και ακολουθείται από τη Μάλτα, που εµφανίζει αύξηση τιµών κατά 11,8%, επίδοση που σχετίζεται µε το εκεί πρόγραµµα χορήγησης άδειας διαµονής σε επενδυτές τρίτων χωρών.

Σύµφωνα µε τους αναλυτές της RΕ/ΜΑΧ, η άνοδος των τιµών το 2018, έναντι του 2017, σε ποσοστό 7,3%, «έρχεται ως φυσική συνέχεια της περσινής σταθεροποίησης των τιµών, γεγονός που επιβραβεύει όλους όσοι επέλεξαν τη µεταβατική περίοδο της εξόδου της Ελλάδας από τα µνηµόνια να επενδύσουν στην κτηµαταγορά, µε πολλαπλά οφέλη και επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά ακινήτων µπορεί να αποτελέσει και πάλι την ατµοµηχανή της ελληνικής οικονοµίας όπως είχε συµβεί και πριν την κρίση». Στην Αττική, στα µεταχειρισµένα ακίνητα σηµειώθηκε αύξηση τιµών 6,9%, ενώ αντίθετα στα νεόδµητα ακίνητα η αύξηση ήταν µεγαλύτερη της τάξης του 10,7%.

Νέα Deals

Σύµφωνα µε όσα ανέφερε ο ∆ηµήτρης Τζιβράς, γενικός διευθυντής του παραρτήµατος Θεσσαλονίκης της Atria Property Services, µέλους του CBRE Affiliate Network, στο πρόσφατο συνέδριο Prodexpo North, η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη δεν ευνοήθηκε, σε µεγάλο βαθµό, από το πρόγραµµα της Χρυσής Βίζας, ενώ η ενίσχυση του ενδιαφέροντος και κατά συνέπεια των αγοραπωλησιών από Κινέζους εκτιµάται ότι θα τροφοδοτήσει µε νέα deals την αγορά.

Στα ανατολικά της Θεσσαλονίκης και κυρίως στον ∆ήµο Καλαµαριάς, αναπτύσσονται σταδιακά νέα κτίρια, ενώ στο κέντρο της πόλης έµφαση δίνεται στην ανακαίνιση παλαιών κατοικιών ή στη µετατροπή παλαιών γραφείων και βιοτεχνικών χώρων σε κατοικίες, ξενοδοχεία ή ενοικιαζόµενα δωµάτια. Αναδυόµενη, σύµφωνα µε τον κ. Τζιβρά, τάση είναι αυτή της δηµιουργίας συγκροτηµάτων φοιτητικών κατοικιών κοντά στο πανεπιστήµιο, αλλά και στους σχεδιαζόµενους σταθµούς µετρό.

∆ίχως αµφισβήτηση η αναβάθµιση του αεροδροµίου «Μακεδονία» θα πολλαπλασιάσει τη ζήτηση για ξενοδοχεία, ενθαρρύνοντας νέες επενδύσεις στον συγκεκριµένο κλάδο. Εξάλλου, στο κέντρο της πόλης ενισχύεται η ζήτηση για νέα boutique hotels, µε σηµαντικούς παίκτες της αγοράς, όπως η Εθνική Πανγαία και η Grivalia, να υλοποιούν σχετικές επενδύσεις. Κατά τον κ. Τζιβρά, η δηµιουργία του Μουσείου Ολοκαυτώµατος Ελλάδος στην περιοχή Μπεχτσινάρ ενδέχεται να ενισχύσει την ξενοδοχειακή αγορά στους οδικούς άξονες των οδών Παλαιού Σταθµού (∆υτική Είσοδος) και 26ης Οκτωβρίου. Στη Θεσσαλονίκη η αύξηση τιµών ακινήτων ηλικίας άνω των 5 ετών διαµορφώνεται στα επίπεδα του 7,9%, ενώ στα νέα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών, οι τιµές αυξήθηκαν κατά 3,1%. Τέλος, στην υπόλοιπη χώρα, οι τιµές στα µεταχειρισµένα ακίνητα σηµείωσαν αύξηση κατά 12,9% ενώ σε εκείνα που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία 5ετία η άνοδος ήταν της τάξεως του 8,1%.

Το προφίλ των αγοραστών

Σύµφωνα µε όσα παρέθεσε ο Κώστας Γεωργάκος, συνιδρυτής της Georgakos Properties και Parthenon Real Estate, κατά το πρόσφατο συνέδριο για την ακίνητη περιουσία στη Β. Ελλάδα, µεγάλη δραστηριότητα εµφανίζουν τεχνικές εταιρείες που αγοράζουν ακίνητα, µε στόχο την πώλησή τους σε Ελληνες και ξένους. Τµήµα ακόµη των συναλλαγών προέρχεται από Ελληνες µε συγκρατηµένο προϋπολογισµό, του οποίου το ύψος δεν ξεπερνάει τις 60.000 ευρώ, αλλά και από αγοραστές από τα Βαλκάνια, οι οποίοι θέτουν τον πήχη στα 50.000 ευρώ, αναζητώντας, κατά βάση, ακίνητα υψηλής παλαιότητας.

Επίσης, τµήµα των πράξεων αγοραπωλησίας πραγµατοποιείται και από νέα νοικοκυριά που διαθέτουν κεφάλαια της τάξης των 150.000 ευρώ, που προέρχονται και από δανεισµό, αναζητώντας κατοικίες σε τιµές της τάξης των 800 έως 1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο. Ακόµη, σύµφωνα µε τον κ. Γεωργάκο, τέσσερις στους δέκα αγοραστές διαθέτουν κεφάλαια που δεν υπερβαίνουν τις 50.000 ευρώ. Την ίδια στιγµή, µόλις το 12% των υποψήφιων αγοραστών έχει προϋπολογισµό από 100.000 έως 200.000 ευρώ. Από τη λίστα δεν απουσιάζουν οι ξένοι, που τοποθετούνται σε κατοικίες µέσω του καθεστώτος της Χρυσής Βίζας. Ωστόσο, µία από τις παρενέργειες των deals από ξένους σχετίζεται µε το γεγονός ότι οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες προωθούν προς µίσθωση τις κατοικίες στο εξωτερικό, για να αποφύγουν τη φορολογία στην Ελλάδα.

Υποσχόμενος επενδυτικός προορισμός η Ελλάδα

Οι τέσσερις λόγοι που µαρτυρούν τις ισχυρές προοπτικές ανάπτυξης του εγχώριου real estate, µε το ανοδικό σπιράλ να προοιωνίζεται αυξήσεις ακόµα και 40% στις τιµές των ακινήτων.

Σύμφωνα µε τους αναλυτές της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων και παροχής συµβουλευτικών υπηρεσιών Tranio, η Ελλάδα είναι ένας υποσχόµενος επενδυτικός προορισµός της Ευρώπης, καθώς η τιµή ανά τετραγωνικό µέτρο είναι χαµηλότερη σε σχέση µε τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες. Γι’ αυτό οι αποδόσεις των ενοικίων σε επαγγελµατικούς χώρους στην Αθήνα ανέρχονται σε 5%-7%, έναντι 3%-4% σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις. Σύµφωνα µε την Tranio, που, µε ιδρυτή τον Ρώσο Τζορτζ Κακµαζόφ, έχει αγοράσει εκατοντάδες διαµερίσµατα σε όλη την Αθήνα, το ελληνικό real estate διαθέτει, ακόµη, ισχυρές προοπτικές για ανάπτυξη, µε την εταιρεία να εκτιµά ότι οι τιµές θα αυξηθούν κατά 30%-40% τα επόµενα χρόνια. Οι λόγοι;

• Η ελληνική οικονοµία ανακάµπτει, µε το ΑΕΠ να αυξάνεται σταθερά από τα µέσα του 2017.
• Η Ελλάδα εκτιµάται ότι θα καταγράψει νέο ρεκόρ στον τουρισµό. Το 2017, περισσότεροι από 30 εκατ. τουρίστες επισκέφθηκαν την Ελλάδα, ενώ το πρώτο εξάµηνο του 2018 οι αφίξεις αυξήθηκαν κατά 30%, σε σχέση µε το αντίστοιχο διάστηµα του 2017.
• ∆εδοµένου ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι η πιο φθηνή στην Ευρώπη, η ελληνική κατοικία προσελκύει επενδυτές, µέσω του καθεστώτος χορήγησης άδειας διαµονής σε υπηκόους τρίτων χωρών. Εως και τον Νοέµβριο του 2018 είχαν χορηγηθεί περίπου 3.620 άδειες.
• Οι τιµές αυξάνονται για τέσσερα συνεχή τρίµηνα για πρώτη φορά από το 2008, ενώ το 2017 ο όγκος των άµεσων ξένων επενδύσεων στα ακίνητα διπλασιάστηκε.

Αττική

 Θεσσαλονίκη

Δήμος Πειραιά και λοιπές περιοχές