Airbnb: Οι απαντήσεις του ειδικού του ethnos.gr στις δικές σας ερωτήσεις

Απαντήσεις στις απορίες σας σχετικά με το ζήτημα της μίσθωσης καταλυμάτων, σπιτιών και γενικότερα κτιρίων μέσω της πλατφόρμας του Airbnb έδωσε την Παρασκευή (14/06) στις 2 μ.μ., μέσα από το ethnos.gr και την ενότητα «ΕΘΝΟΣ Οδηγός», ο CEO της Krama Property, Μάνος Κρανίδης. 

1. Ήθελα να ρωτήσω εάν τελικά ισχύουν οι 90 ημέρες για ποσό είσπραξης 12.000€ στην περιοχή της Αθήνας.

Όχι θεωρώ ότι δεν ισχύουν αν και είναι φοροτεχνικό ζήτημα

2. Υπάρχει υποχρέωση του ιδιοκτήτη να δηλώσει «εισαγωγή» του ακινήτου του στην πλατφόρμα airbnb; Γενικά, υπάρχει οποιαδήποτε άλλη υποχρέωση του ιδιοκτήτη ακινήτου πριν την σχετική εισαγωγή;

Πρέπει να διαχωριστεί η γενική έννοια της βραχυπρόθεσμη μίσθωση, όπου σε υλοποίηση της υπάρχει υποχρέωση ένταξης στο σχετικό μητρώο του taxis (Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής) από τρόπους εύρεσης της όπως πλατφόρμες με μεγαλύτερη το airbnb. Πριν την εισαγωγή στο Online σύστημα του airbnb καλό είναι να είναι το ακίνητο σε πλήρη ετοιμότητα (καθαριότητα, εξοπλισμός, κλπ.) και να έχει δηλωθεί στο Μητρώο.

3. Ισχύει ότι στο άμεσο μέλλον θα χρειαστεί τα ακίνητα που ανεβαίνουν στην πλατφόρμα AirBnB να έχουν ξεχωριστή και αυτοτελή είσοδο, από τα υπόλοιπα διαμερίσματα πολυκατοικίας;

Δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη σήμερα.

4. Τι συμβαίνει αν πρέπει να ακυρώσω λόγω έκτακτης ανάγκης ή αναπόφευκτης περίστασης;

Αυτό δεν είναι του αντικειμένου μου, αλλά θέμα πλατφόρμας και συμφωνίας (πχ αποζημίωση κλπ.)

5. Καλησπέρα σας, πιστεύετε ότι υπάρχει μέλλον στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα;

Δύσκολη η πρόβλεψη, όμως ήδη υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων στην Ελλάδα για βραχυχρόνια μίσθωση (άρα ο νόμος της αγοράς οδηγεί στην μείωση μισθωμάτων και τζίρου), όταν αντίστοιχα υπάρχει έλλειψη για μακροχρόνια αστική μίσθωση (πχ φοιτητική στέγη, νησιά καθηγητές, κλπ)

6. Είμαι ιδιοκτήτης μίσθωσης ακινήτου μέσω Airbnb. Αν ακυρώσω μία κράτηση, τι πέναλτι μπορεί να μου επιβληθεί;

Είναι θέμα του airbnb, δείτε όρους μίσθωσης και πλατφόρμας (ανάλογα πότε γίνεται η ακύρωση, κλπ.)

7. Καλησπέρα σας, πιστεύετε ότι το Airbnb έχει μέλλον στην Ελλάδα; Η θα είναι κάποιοι είδους φούσκα τύπου Χρηματιστηρίου 1999;

Όχι δεν είναι φούσκα τύπου Χρηματιστηρίου 1999 γιατί ο τύπος των βραχυχρόνιων μισθώσεων συμβάλλει πραγματικά και καθοριστικά στην αύξηση των τουριστικών αφίξεων στην Ελλάδα μιας και δεν επαρκούν οι κλίνες και δωμάτια του σημαντικού και ευρύτερου ξενοδοχειακού τομέα. Δηλαδή όταν έχουμε αφίξεις 2,5εκ και πάνω τότε αναγκαστικά με πληρότητες 100% στον ευρύτερο ξενοδοχειακό τομέα θα καλυφθούν από βραχυχρόνια μίσθωση κλπ. Είναι μια παγκόσμια τάση!

8. Τα ενοίκια παρατηρείται ότι ανεβαίνουν λόγω airbnb. Θεωρείται ότι θα πρέπει να μπει ένα όριο στα ακίνητα που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση;

Είναι θέμα πολιτικής. Απαιτείται λογική ΜΕΤΡΟ ΑΡΙΣΤΟΝ, δηλαδή πρέπει να μπουν ποιοτικές και λειτουργικές προδιαγραφές. Ήδη υπάρχει υπερπροσφορά στην βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ πχ στην αστική μίσθωση υπάρχει έλλειψη προσφοράς άρα οι διορατικοί «παίκτες» θα αξιοποιήσουν το κενό της αγοράς, όπως οι πρώτοι που ξεκίνησαν στην βραχυχρόνια μίσθωση!

9. Ποια είναι τα ακίνητα που έχουν ζήτηση Airbnb στην Αθήνα;

Κατά κανόνα κέντρο Αθήνας (Kουκάκι, Πλάκα, κλπ) , μικρής και μεσαίας επιφάνειας, ποιοτικά, λειτουργικά με καλές προσβάσεις.

10. Αξίζει να ανακαινίσω ένα ακίνητο για να το κάνω airbnb; Ποιο είναι το μέσο κόστος ανακαίνισης για ένα π.χ. δυάρι;

Εξαρτάται ανάλογα με την θέση του ακινήτου, την κατάσταση του (παλαιότητα, κλπ) , και του κτιρίου. Ένα μέσο κόστος για ένα διαμέρισμα 50τμ μπορεί να φτάσει 12.000-15.000 (ίσως και περισσότερο), ανάλογα το εύρος της ανακαίνισης και την ποιότητα υλικών κλπ. Για την απόφαση αξιοποίηση του μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ή κλασσικής μίσθωσης, απαιτείται μια οικονομοτεχνική προσέγγιση σχετικά με την αρχική επένδυση ανακαίνισης του ακινήτου (και εξοπλισμού), πόσο διάστημα και με τι μίσθωμα μπορεί να μισθωθεί το ακίνητο, των λειτουργικών εξόδων, κλπ. και υπολογισμό της ετήσιας απόδοσης του ανά περίπτωση.

11. Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Στην Ελλάδα τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση και αστική μίσθωση στην ίδια κλίμακα φορολογίας μισθωμάτων δηλαδή 15% μέχρι 12.000€, 35% 12.000€-35.000€ κλπ.

12. Το airbnb είναι αιτία για την μεγάλη αύξηση στα ενοίκια;

Ναι είναι μια αιτία με την έννοια ότι έχει μειωθεί η προσφορά για ακίνητα προς κλασσική μίσθωση, άρα βάσει νόμου αγοράς ζήτησης-προσφοράς οι τιμές μίσθωσης αυξάνονται.

13. Πώς κρίνετε το παράδειγμα πόλεων όπου επιχειρούν να περιορίσουν σε συγκεκριμένες περιοχές τα Airbnb; Στέκει για να γίνει κάτι αντίστοιχο στην Αθήνα;

Δύσκολο ζήτημα! Καταθέτω μια σκέψη μου. Στην Αθήνα και γενικά στην Ελλάδα που έχει άμεση ανάγκη πηγές ανάπτυξης και δημιουργίας εισοδήματος (μετά από 10 έτη σκληρής λιτότητας και κρίσης) το συγκεκριμένο ζήτημα, ως πηγή εισοδήματος για πολλούς και για την τοπική οικονομία θέλει προσεκτικές κινήσεις ρύθμισης αλλά όχι καταστροφικού περιορισμού του. Απαιτείται αναπτυξιακή πολιτική εξισορρόπησης, με προδιαγραφές για τα ακίνητα (η φορολογία ήδη ρυθμίστηκε) κλπ. γενικά στην παγκόσμια ελεύθερη οικονομία δεν μπορείς εύκολα να περιορίσεις μια παγκόσμια τάση της οικονομίας διαμοιρασμού, που συμβάλλει, ειδικά στη Ελλάδα, στην αύξηση του σημαντικού τομέα του τουρισμού, αφίξεων και των εσόδων! Μπορείς όμως να την εξισορροπήσεις (πχ κοινωνική κατοικία, φορολογία, προδιαγραφές, υποδομές, κλπ.)

14. Από το ποσό που εισπράττει ο ιδιοκτήτης η πλατφόρμα παρακρατεί προμήθεια 3%.Στην εφορία δηλώνουμε όλο το ποσό ή μειωμένο κατά 3%;

Πρόκειται για καθαρά φοροτεχνικό ζήτημα.