Η κτηματαγορά βγαίνει από το τέλμα της κρίσης

Η ανάκαμψη της κτηματαγοράς ισχυροποιείται αργά αλλά σταθερά. Βασικοί παράγοντες της μεταστροφής του κλίματος η μείωση του φόρου μεταβίβασης, η «χρυσή βίζα», η τουριστική έκρηξη και η μόδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

To 2004 στην περιοχή του Παλαιού Ψυχικού με ένα εκατομμύριο ευρώ κάποιος αγόραζε ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων. Σήμερα με τα ίδια χρήματα έχει τη δυνατότητα να αγοράσει μία μονοκατοικία. Η σύγκριση αυτή αποκαλύπτει τη διόρθωση ή κατά άλλους την μεγάλη πτώση που εμφάνισαν οι τιμές των ακινήτων από το 2010 οπότε η κρίση «επισημοποιήθηκε» με την ένταξη της οικονομίας στον αστερισμό των μνημονίων. Κατά την οκταετία που μεσολάβησε, μέχρι, δηλαδή, την ολοκλήρωση των προγραμμάτων δημοσιονομικής προσαρμογής, στις 21 Αυγούστου, η κτηματαγορά, ένας κλάδος ανθηρός που συντηρούσε δεκάδες επαγγέλματα, αντιστοιχώντας σε ποσοστό της τάξης του 10% στο Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ), οδηγήθηκε σε κατάρρευση.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες ελαχιστοποιήθηκαν, η ζήτηση για αγορά ήταν πενιχρή και τα πωλητήρια αυξήθηκαν δραματικά, καθώς ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες, που βρέθηκαν αντιμέτωποι με ραγδαία μείωση του εισοδήματός τους, αδυνατούσαν να σηκώσουν τα βάρη της ιδιοκτησίας. Αποτέλεσμα; Οι τιμές υποχώρησαν μεσοσταθμικά έως και 45% σε όλη την Ελλάδα, ενώ σε ορισμένες περιοχές η πτώση ξεπέρασε το 70%.

Τα τελευταία όμως, χρόνια, η κτηματαγορά μοιάζει να ξύπνησε από το λήθαργο, με την «μόδα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, την αύξηση της ζήτησης από ξένους και τα συνεχή ρεκόρ του τουρισμού να αποτελούν τη βάση μίας αναιμικής, αρχικά, ανάκαμψης που τείνει να ισχυροποιείται. Ποιες όμως είναι οι αλλαγές που επέφερε η οκταετία του μνημονίου στην αγορά ακινήτου και τι αναμένεται εφεξής;

Η κατάρρευση

«Η κρατική χρεοκοπία οδήγησε στην πρώτη ουσιαστική διόρθωση τιμών που καταγράφεται από τον Εμφύλιο Πόλεμο. Ο λόγος; Όλες οι διορθώσεις αξιών που είχαν λάβει χώρα, επί δραχμής, δεν έγιναν αισθητές, καθώς όσο το, τότε, εθνικό μας νόμισμα υποτιμούνταν, τόσο οι ονομαστικές τιμές των ακινήτων αυξάνονταν» σημειώνει ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, επικεφαλής του Μεσιτικού Οργανισμού Ακίνητα Πόλις, Αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας. Πράγματι, από τα μέσα του 2008, οπότε βρέθηκαν στο υψηλότερο επίπεδο, έως και το 2016- το 2017 ενισχύθηκαν για πρώτη φορά μετά από επτά χρόνια- οι τιμές των κατοικιών, όπως και των υπόλοιπων ακινήτων (καταστήματα, γραφεία κτλ.), δεν έπαψαν να υποχωρούν, με την αρνητική μεταβολή να αγγίζει το 50% και σε ορισμένες περιοχές να ξεπερνά το 70%.

Οι επενδύσεις σε ακίνητα, άλλοτε κινητήριος μοχλός της οικονομίας βρέθηκαν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, κατρακυλώντας στο 0,6% ως ποσοστό του ΑΕΠ έναντι 8,2% την περίοδο 2000-2007, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Ένα ακόμη μέγεθος που ενέτεινε την ασφυξία στους ιδιοκτήτες, σε μία περίοδο που η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είχε ακόμη κάνει την εμφάνισή της είναι η φορολογία στα ακίνητα που ξεπέρασε το 2017 τα 3 δισ. ευρώ από μόλις 526 εκατ. ευρώ το 2009.

Ο αντίκτυπος των παραπάνω στην πραγματική οικονομία τα χρόνια που διαδέχτηκαν την είσοδο της χώρας σε καθεστώς δημοσιονομικής επιτήρησης; Όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, υπήρξε τσουνάμι πωλητηρίων ακινήτων, μεγάλος αριθμός κτηματομεσιτικών εταιρειών αναγκάστηκε να κατεβάσει ρολά, όμιλοι με αντικείμενο την πώληση ακινήτων υποχρεώθηκαν σε συρρίκνωση της δραστηριότητάς τους, ενώ τα «απόνερα» συνεχίζονται με πλειστηριασμούς ακινήτων που συνδέονται με υπερχρεωμένα μεσιτικά γραφεία.

Η ανάκαμψη

Ωστόσο, την τελευταία διετία το κλίμα στην αγορά ακινήτων αλλάζει: τη σταθεροποίηση των τιμών, που καταγράφηκε, αρχικά, τέλη 2013 - αρχές 2014, διαδέχτηκε η αύξηση των συναλλαγών και η διεύρυνση της ανόδου τιμών σε περισσότερες συνοικίες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Είναι ενδεικτικό ότι πλέον οι αιτήσεις στις τράπεζες για επισκευαστικά δάνεια αντιστοιχούν σε περίπου 25% των νέων εκταμιεύσεων, καθώς αυξάνονται οι ιδιοκτήτες που μετατρέπουν τα, μέχρι πρότινος, απρόσοδα, ακίνητα, σε κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση.

«Μετά από οκτώ χρόνια ύφεσης, διαφαίνεται, εντονότερα και με μεγαλύτερη δυναμική από πέρυσι, μία άνοδος στη ζήτηση, ως επί το πλείστον, από ξένους, χωρίς, όμως, να απουσιάζουν οι Έλληνες επενδυτές. Στην κορύφωση της κρίσης, οι τιμές είχαν φτάσει σε επίπεδα κάτω του κόστους και ήταν ιδιαίτερα χαμηλές για τα οικόπεδα. Η μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 10%, το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής («χρυσή βίζα») για αγορά ακινήτου ελάχιστης αξίας 250 χιλιάδων ευρώ και η διάδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έδωσαν ισχυρή ώθηση στην κτηματαγορά. Ως εκ τούτου, εκτός από τις αγοραπωλησίες της τάξης του 1 δισ. ευρώ από υπηκόους τρίτων χωρών, μέσω χρυσής βίζας, ξένοι επενδυτές προχωρούν στην αγορά κτηρίων με στόχο την μετατροπή τους σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, τα οποία, στη συνέχεια, είτε πωλούν είτε ενοικιάζουν» εξηγεί ο Γιάννης Ρεβύθης, Πρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος.

Κατ’ επέκταση, όπως αναφέρει ο κ. Ρεβύθης, σε σχέση με το 2017, οι τιμές έχουν αυξηθεί 10-15% στο κέντρο της Αθήνας και σε ποσοστό 20% στα νότια προάστια. Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το πρώτο τρίμηνο του 2018, οι επενδύσεις σε κατοικίες, αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο σε σχέση με πριν την έναρξη της κρίσης, ενισχύθηκαν για πρώτη φορά μετά το 2011 σε ποσοστό 10,7% από -11,3% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017.

Σύμφωνα ακόμη, με, προ μηνών, έκθεση (Απρ. 2018) για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, η Αθήνα αποτελεί την πρωτεύουσα που εμφάνισε την 13η μεγαλύτερη αύξηση (+5%) στις τιμές ακινήτων την περίοδο 2013-2017 μεταξύ 40 χωρών και 44 πόλεων. Στον αντίποδα, κατά την ίδια έκθεση, στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας καταγράφηκε μεγάλη πτώση. Σύμφωνα με έρευνα της Re/max, το 2017 οι τιμές κατοικιών ενισχύθηκαν, πανελλαδικά, σε ποσοστό της τάξης του 1%, για πρώτη φορά ύστερα από επτά χρόνια.

«Εκτός από τους οικονομικούς δείκτες, υπάρχει σχετική βελτίωση της ψυχολογίας στην αγορά. Αυτό διαφαίνεται και από την αργή αλλά σταθερή αναβίωση της αντιπαροχής, με τους κατασκευαστές να αρχίζουν να αγοράζουν, εκ νέου, οικόπεδα, ιδίως στα Νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Εκτιμούμε ότι η τάση αυτή θα επεκταθεί και στα βόρεια προάστια, όταν οι τιμές αυξηθούν σημαντικά στις συνοικίες όπου υπάρχει σήμερα υψηλή ζήτηση» σχολιάζει ο κ. Ρεβύθης.