Στα ύψη οι τιμές των ακινήτων: Ποιες περιοχές πουλάνε - Ο ρόλος του Airbnb

Με τις χειρότερες ηµέρες να έχουν περάσει για την κτηµαταγορά, αυξάνονται οι περιοχές και οι κατηγορίες ακινήτων που προσφέρουν υπεραξίες και αποδόσεις για τους επενδυτές.

Οπως εξηγούν στην «Ηµερησία» ειδικοί, οι βραχυπρόθεσµες µισθώσεις και το Airbnb -που πριν από µερικά χρόνια έβγαλαν από το τέλµα το ελληνικό real estate- δεν αποτελούν πλέον παρά ένα κοµµάτι του «ψηφιδωτού» της ανόδου των τιµών. Με άλλα λόγια, οι νησίδες ανάκαµψης πολλαπλασιάζονται και αφορούν την αγορά όχι µόνο κατοικίας, αλλά και καταστηµάτων, γραφείων και αποθηκευτικών χώρων, για τα οποία η ζήτηση ισχυροποιείται.

Ποια είναι, όµως, τα hotspots της αγοράς ακινήτων;

Παρότι οι αποδόσεις του Airbnb έχουν υποχωρήσει, µε αποτέλεσµα το περιθώριο κέρδους -κυρίως για τους νεοεισερχόµενους στη συγκεκριµένη αγορά- να έχει µειωθεί σηµαντικά, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να προσελκύει ισχυρή ζήτηση. Την ίδια στιγµή, σύµφωνα µε στοιχεία της έρευνας αξιών κατοικιών Αττικής του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) και της εταιρείας Property Market Technologies για το γ’ τρίµηνο του 2019, που παρουσιάζει η «Η», οι προσδοκίες των µεσιτών για αύξηση των τιµών διαµερισµάτων στην Αθήνα δεν επικεντρώνονται σε περιοχές όπως το Κουκάκι ή το Παγκράτι, που έχουν δεχθεί ήδη µεγάλη ώθηση λόγω Airbnb.

Αντίθετα, περιλαµβάνουν τον Νέο Κόσµο-Φιξ για τα τριάρια και τα τεσσάρια και την περιοχή του Γουδή και των Ιλισίων για τα µικρότερα διαµερίσµατα, τις γκαρσονιέρες και τα δυάρια. Ταυτόχρονα, κατά την έρευνα, στην αγορά του Νέου Κόσµου-Φιξ υπάρχει έντονη κινητικότητα όσον αφορά τις αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ δεν συµβαίνει το ίδιο στα Ιλίσια, δηλαδή οι προβλέψεις για άνοδο των αξιών δεν συµβαδίζουν µε τις αγοραπωλησίες.

«Ο συνδυασµός των προβλέψεων για αύξηση τιµών µε τον όγκο των πωληθέντων ακινήτων το δεύτερο και το πρώτο τρίµηνο του 2019 αποδεικνύει ότι προφανή συµπεράσµατα είναι δύσκολο να εξαχθούν», όπως εξηγεί ο διευθύνων σύµβουλος της Property Market Technologies, Kώστας Γατής. Θα πρέπει να σηµειωθεί ότι η έρευνα επιχειρεί, για πρώτη φορά, να προσδιορίσει µε επιστηµονική µέθοδο τις τάσεις στην αγορά ακινήτων.

Στο πλαίσιο αυτό, συµµετέχουν τα µεσιτικά γραφεία Katikia Mina Harbali, Cyclos Εstate, Nikolopoulou Properties, Politia Real Estate, Makris Real Estate, Mobilia Real Estate, Friends Real Estate και Potamianos Real Estate Group. Σύµφωνα µε ακόµη µία έρευνα του ΣΜΑΣΑΑ, τα Εξάρχεια και η Κυψέλη αποτελούν επίσης «hot spots» της αγοράς ακινήτων, καθώς στις δύο αυτές περιοχές ένα δυάρι αλλάζει χέρια σε µόλις µερικούς µήνες από τη στιγµή που θα βγει στην αγορά.

Συγκεκριµένα, υπολογίζεται ότι απαιτούνται µέχρι δύο µήνες για να πωληθεί ένα διαµέρισµα µε δύο χώρους στο Μουσείο, στη Νέαπολη και στα Εξάρχεια, µε τον χρόνο πώλησης να αυξάνεται σε πέντε µήνες στην περιοχή που είναι γνωστή ως Τέρµα Ιπποκράτους.

Υπεραξίες

Στην Κυψέλη και στην Ευελπίδων, κατά την ίδια έρευνα, απαιτούνται µόλις δύο µήνες για να πωληθεί ένα δυάρι, ενώ χρειάζονται τέσσερις και επτά µήνες για να βρεθεί αγοραστής για ένα διαµέρισµα στη Νέα Κυψέλη και στην Αλεπότρυπα, αντίστοιχα. Για τα πιο… παχιά πορτοφόλια, υπεραξίες εντοπίζονται στις πολυτελείς (ελάχιστης αξίας 1 εκατ. ευρώ) και υπερπολυτελείς κατοικίες (αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ), για τις οποίες η ζήτηση είναι σηµαντική.

∆εν είναι τυχαίο ότι τα τελευταία χρόνια έχουν εγκαινιάσει την παρουσία τους στην ελληνική αγορά εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη συγκεκριµένη αγορά, όπως η γαλλική Barnes, µε διευθύνουσα σύµβουλο την Κατερίνα Μητσοτάκη, και η γερµανική Engel & Völkers, στην ελληνική θυγατρική της οποίας πρόεδρος είναι η Ναταλί Λεονταράκη.

Ενδεικτικό της τάσης που επικρατεί είναι και το γεγονός ότι η Greece Sotheby’s International Realty προχώρησε πρόσφατα στη δηµιουργία της ειδικής έκδοσης «Art de Vivre - Exclusive in Greece», που εστιάζει στην αγορά πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα. Κάθε χρόνο υπολογίζεται ότι στην Ελλάδα πωλούνται περίπου 30 έως 40 τέτοιου είδους κατοικίες, αριθµός που αντιστοιχεί σε αγοραπωλησίες της τάξης των 70 έως 100 εκατ. ευρώ.

Σύµφωνα µε όσα αναφέρουν παράγοντες της αγοράς στην «Η», η ζήτηση για τέτοιες κατοικίες εκτιµάται ότι θα αυξηθεί, µετά και τη νοµοθετική πρωτοβουλία που φέρεται να σχεδιάζει η κυβέρνηση για τη χορήγηση διαβατηρίου σε ξένους επενδυτές, υπό την προϋπόθεση να τοποθετήσουν κεφάλαια άνω των 2 δισ. ευρώ σε ακίνητα και να διαθέτουν µόνιµη κατοικία ελάχιστης αξίας 500.000 ευρώ.

Ταυτόχρονα, συνδυαστικά µε τη χορήγηση ιθαγένειας η κυβέρνηση σκέφτεται να θεσµοθετήσει την πρωτοβουλία nondom (non-domiciled), που προβλέπει ανώτατο φορολογικό συντελεστή σε πολυεκατοµµυριούχους που µεταφέρουν στην Ελλάδα τη φορολογική έδρα τους.

Επενδύσεις 223 εκατ. ευρώ σε επιχειρηµατικές στέγες

Μία κατηγορία της αγοράς ακινήτων που υπόσχεται υπεραξίες είναι οι γραφειακοί χώροι, όπου κατά το α’ εξάµηνο της χρονιάς επενδύθηκαν περίπου 223 εκατ. ευρώ. '=Τα τελευταία χρόνια οι ΑΕΕΑΠ σαρώνουν την αγορά προς αναζήτηση ευκαιριών, µε την Prodea Investments, την Grivalia -προτού συγχωνευθεί µε τη Eurobank- και την Trastor να αντιπροσωπεύουν τη µερίδα του λέοντος ως προς τις επενδύσεις σε γραφεία. Ενδεικτικό της συγκεκριµένης τάσης είναι ότι η Prodea δροµολογεί για τα επόµενα χρόνια την υλοποίηση ενός επενδυτικού προγράµµατοςµαµούθ, ύψους 800 εκατ. ευρώ, µε στόχο την απόκτηση επαγγελµατικών χώρων υψηλών προδιαγραφών.

Η εταιρεία βρίσκεται σε αποκλειστικές διαπραγµατεύσεις για το 30% των δροµολογούµενων επενδύσεων, από τις οποίες περισσότερες από τις µισές (55%) αφορούν οικιστικά ακίνητα, αποθηκευτικούς χώρους, ξενοδοχεία και ακίνητα µεικτής χρήσης. Το υπόλοιπο 45% του προς απόκτηση χαρτοφυλακίου περιλαµβάνει γραφεία, υψηλών προδιαγραφών εµπορικούς χώρους και σούπερ µάρκετ. Η κινητικότητα αυτή, που µπορεί να ωφελήσει όσους είναι ιδιοκτήτες γραφείων ή καταστηµάτων µε τις κατάλληλες προδιαγραφές, αποδίδεται, σύµφωνα µε τους αναλυτές, στη µικρή προσφορά κατάλληλων χώρων, η οποία σε συνδυασµό µε τη βελτίωση του επιχειρηµατικού περιβάλλοντος οδηγεί σε σηµαντική αύξηση της ζήτησης για καινούργια γραφεία.

Ταυτόχρονα, το spread του ελληνικού οµολόγου βρίσκεται σε διαρκή αποκλιµάκωση, έχοντας υποχωρήσει κατά 250 µονάδες βάσης από τις εκλογές του Ιουλίου έως και τον Σεπτέµβριο. Η συµπίεση των αποδόσεων των οµολόγων είναι ανάλογη µε την υποχώρηση των αποδόσεων των επαγγελµατικών χώρων, που τοποθετείται, κατά µέσο όρο, σε 7,7%, γεγονός που σηµαίνει ότι το ρίσκο της επένδυσης στην αγορά ακινήτων υποχωρεί.

Ολα αυτά µε δεδοµένο ότι προβλέπεται άνοδος των ενοικίων στα καλής ποιότητας γραφεία, µε τις τιµές µίσθωσης, που κυµαίνονται από 18 έως 22 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο στο επιχειρηµατικό κέντρο της Αθήνας, να έχουν αυξηθεί κατά 17,2% από την αρχή του έτους µέχρι και τον Ιούνιο του 2019.

Στα καταστήµατα, το ενοίκιο ανά τ.µ. στην οδό Ερµού κυµαίνεται από 180 έως 240 ευρώ ανά τ.µ., ενώ στις παραδοσιακές εµπορικές αρτηρίες (λεωφόρος Κηφισίας κ.λπ.) είναι της τάξης των 140 ευρώ ανά τ.µ.