Ακίνητα: Προς εκτόξευση οι αντικειμενικές - Ευκαιρία για μεταβιβάσεις

Οι φορολογούµενοι έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν σε γονικές παροχές, αγορές και δωρεές ακινήτων προλαβαίνοντας τις σηµερινές, χαµηλότερες σε πολλές περιοχές, αντικειµενικές αξίες, προτού αυτές ευθυγραµµιστούν µε τις εµπορικές. Οι παράµετροι που πρέπει να λάβουν υπόψη και ποιοι άλλοι φόροι θα επηρεαστούν από την επικείµενη αναπροσαρµογή.

Η επικαιροποίηση των αντικειµενικών αξιών στα ακίνητα, προκειµένου να ευθυγραµµιστούν µε τις εµπορικές αξίες, είναι µια από τις διαρθρωτικές αλλαγές που θέλουν οι θεσµοί αλλά και η κυβέρνηση, ώστε να διευρύνει τη φορολογική βάση και να εξασφαλίσει πρόσθετα φορολογικά έσοδα. Το ότι θα αναπροσαρµοσούν οι αντικειµενικές αξίες και θα ευθυγραµµιστούν µε τις εµπορικές δεν σηµαίνει ότι θα αυξηθούν παντού.

Θα υπάρξουν και µειώσεις σε ορισµένες ζώνες, ενώ σε άλλες θα διατηρηθούν αµετάβλητες. Για να κρίνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αν τους συµφέρει να προχωρήσουν τώρα σε γονικές παροχές ή µεταβιβάσεις, θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

• Ερχεται ένταξη στο αντικειµενικό σύστηµα περίπου 7.500 περιοχών. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για περιοχές οι οποίες έχουν αναπτυχθεί οικιστικά, αλλά οι τιµές ζώνης είναι εξαιρετικά χαµηλές, αφού η γη φορολογείται ως αγροτεµάχιο και όχι ως οικόπεδο. Χαρακτηριστικές περιοχές εκτός αντικειµενικού συστήµατος που ανήκουν στην παραπάνω κατηγορία βρίσκονται στην Πελοπόννησο, όπως στο Πόρτο Χέλι, και στα νησιά των Κυκλάδων, όπως στη Μύκονο και την Ανδρο. Σε αυτές τις περιοχές είναι δεδοµένο ότι θα υπάρξουν επιβαρύνσεις στο κόστος των µεταβιβάσεων µετά την επικαιροποίηση των τιµών ζώνης και την επέκτασή τους.
• Ερχονται αυξήσεις στις τιµές περίπου 3.800 περιοχών. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες αυξήθηκαν οι τιµές ζώνης τον Ιούνιο του 2018 και αποµένει ακόµη µια αύξηση προκειµένου να ευθυγραµµιστούν οι αντικειµενικές µε τις εµπορικές τιµές. Οι περιοχές αυτές είναι κατά κύριο λόγο παραθαλάσσιες τουριστικές, καθώς και ανεπτυγµένες οικιστικά περιοχές των µεγάλων αστικών κέντρων.
• Στις υπόλοιπες περίπου 7.000 ζώνες οι τιµές θα παραµείνουν ίδιες µε αυτές που ισχύουν σήµερα, ενώ, όπως αναφέρθηκε, σε ορισµένες περιοχές θα υπάρξουν και µειώσεις.

Κρίσιµο, ωστόσο, είναι και το αν οι νέες τιµές ζώνης θα ισχύσουν για τις γονικές παροχές και µεταβιβάσεις από τον ερχόµενο Ιούνιο ή θα αναβληθεί η εφαρµογή τους, όπως έγινε το 2018, για την Πρωτοχρονιά του 2021. Εκτός από τους φόρους µεταβίβασης, δεκάδες άλλες φορολογικές επιβαρύνσεις επηρεάζονται άµεσα από τις αντικειµενικές αξίες, καθώς αποτελούν τη βάση υπολογισµού τους. 

Συγκεκριµένα, πρόκειται για:

1. Τεκµήριο κατοικίας.
2. Τεκµαρτό εισόδηµα επαγγελµατικής στέγης.
3. ΤΑΠ.
4. ΦΠΑ σε νεόδµητα ακίνητα.
5. Φόρος µεταβίβασης.
6. Φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
7. Φόρος δωρεάς ακινήτου.
8. Φόρος κληρονοµιάς ακινήτου.
9. Φόρος χρησικτησίας.
10. Φόρος ανταλλαγής.
11. Φόρος διανοµής.
12. ∆ηµοτικός φόρος.
13. Τέλη νοµικών.
14. Τέλος µεταγραφής.
15. Τέλος εγγραφής.
16. Πρόστιµο διατήρησης αυθαιρέτου.
17. Πρόστιµο νέου αυθαιρέτου.
18. Εισφορά σε γη και χρήµα.
19. Φόρος ακινήτων που ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (οffshore).
20. ΕΝΦΙΑ.

«Εγχειρίδιο» ερωταπαντήσεων

Πότε επιβάλλεται φόρος δωρεάς-γονικής παροχής;

Φόρος δωρεάς ή γονικής παροχής επιβάλλεται όταν δωρίζεται ή µεταβιβάζεται µε γονική παροχή περιουσιακό στοιχείο σε φυσικό ή νοµικό πρόσωπο.

Σε ποια περιουσιακά στοιχεία επιβάλλεται φόρος δωρεάς-γονικής παροχής;

Στα περιουσιακά στοιχεία κάθε µορφής που βρίσκονται στην Ελλάδα, καθώς και στα κινητά που βρίσκονται στο εξωτερικό και ανήκουν σε Ελληνα ή σε αλλοδαπό που έχει την κατοικία του στην Ελλάδα.

Ποιος πρέπει να υποβάλει τη δήλωση δωρεάς-γονικής παροχής;

Τη δήλωση πρέπει να υποβάλουν και οι δύο συµβαλλόµενοι (δωρητής και δωρεοδόχος).

Πού υποβάλλεται η δήλωση φόρου δωρεάς-γονικής παροχής;

Η δήλωση υποβάλλεται στη ∆ΟΥ στη χωρική αρµοδιότητα της οποίας βρίσκεται η κατοικία του δωρητή ή του γονέα, όπως αυτή έχει δηλωθεί στο µητρώο του. Αν ο δωρητής ή ο γονέας κατοικεί στο εξωτερικό, αρµόδια είναι η ∆ΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού. Υπάρχει δυνατότητα για σηµαντικούς λόγους να ορισθεί άλλη ∆ΟΥ ως αρµόδια, µε απόφαση του προϊσταµένου της ∆ιεύθυνσης Εφαρµογής Φορολογίας Κεφαλαίου και Περιουσιολογίου της Γενικής ∆ιεύθυνσης Φορολογικής ∆ιοίκησης της ΑΑ∆Ε, έπειτα από αίτηση όλων των υπόχρεων.

Αναλυτικά παραδείγµατα για αγορά κατοικίας και γονικές παροχές

Φορολογούµενος στοχεύει να αγοράσει οικόπεδο σε περιοχή εκτός αντικειµενικού συστήµατος, όπου από τον ερχόµενο Ιούνιο η τιµή ζώνης θα αυξηθεί κατά 50%, από τα 900 στα 1.350 ευρώ. Αυτό σηµαίνει ότι εφόσον το οικόπεδο είναι 1.000 τετραγωνικών µέτρων, η σηµερινή αντικειµενική του αξία ανέρχεται περίπου στα 400.000 ευρώ. Για την αγορά του ο φορολογούµενος θα πληρώσει σήµερα φόρο µεταβίβασης ύψους 12.000 ευρώ. Αν όµως προχωρήσει στην αγορά µετά την επικαιροποίηση των αντικειµενικών, τότε, επειδή η αντικειµενική αξία του οικοπέδου θα έχει αυξηθεί στα 600.000 ευρώ, θα κληθεί να πληρώσει φόρο µεταβίβασης ύψους 18.000 ευρώ. Επίσης, µε βάση την αυξηµένη αντικειµενική αξία θα υπολογιστούν και όλα τα έξοδα της µεταβίβασης, όπως οι συµβολαιογραφικές αµοιβές, τα τέλη µεταγραφής κ.λπ.

Επαγγελματική στέγη

Το ίδιο ισχύει και στις περιπτώσεις αγοράς κατοικιών και επαγγελµατικής στέγης, µε την εξαίρεση όµως της απόκτησης πρώτης κατοικίας, καθώς ισχύει αφορολόγητο όριο. Για αγορά κατοικίας από άγαµο παρέχεται αφορολόγητο όριο µέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, για άγαµο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία µέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ και για έγγαµο µέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαµο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία µέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόµενα τέκνα. Υπάρχει αφορολόγητο όριο και για αγορά οικοπέδου από άγαµο µέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαµο µέχριποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόµενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται µέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος µεταβίβασης ακινήτου που υπολογίζεται µε συντελεστή 3%. Για παράδειγµα, έγγαµος φορολογούµενος χωρίς παιδιά που αποκτά πρώτη κατοικία στην περιοχή του Χολαργού, επιφάνειας 80 τετραγωνικών µέτρων, δεν θα έχει επιβάρυνση από τον φόρο µεταβίβασης ακόµη και αν πραγµατοποιήσει την αγορά µετά την επικαιροποίηση των αντικειµενικών.

Η κατοικία αυτή έχει σήµερα αντικειµενική αξία 104.000 ευρώ, καθώς η τιµή ζώνης είναι 1.300 ευρώ. Η τιµή ζώνης θα αυξηθεί στα 1.350 ευρώ και έτσι η αντικειµενική αξία της κατοικίας διαµορφώνεται στα 108.000 ευρώ. Επειδή όµως και η νέα αξία της κατοικίας παραµένει εντός του αφορολόγητου ορίου του φόρου µεταβίβασης, δεν επιβαρύνεται µε επιπλέον φόρο.

Θα επιβαρυνθεί, όµως, µε επιπλέον έξοδα µεταβίβασης, τα οποία διαµορφώνονται περίπου στο 1% της αντικειµενικής αξίας. Θα επιβαρυνθεί, δηλαδή, στην προκειµένη περίπτωση µε επιπλέον 40 ευρώ, αµελητέο ποσό για το συνολικό κόστος της συναλλαγής. Οι αλλαγές στις αντικειµενικές αξίες αλλάζουν και το φορολογικό κόστος των µεταβιβάσεων ακίνητης περιουσίας από τους γονείς ή τους παππούδες στα παιδιά ή στα εγγόνια αντίστοιχα. Ωστόσο, και σε αυτήν την περίπτωση ισχύει ότι κάθε ακίνητο αποτελεί και µια ξεχωριστή υπόθεση λόγω του υψηλού αφορολόγητου ορίου. Σε γενικές γραµµές υπάρχει ο κανόνας ότι όσο πιο µεγάλη είναι η αξία της ακίνητης περιουσίας που µεταβιβάζεται, τόσο περισσότερο συµφέρει να γίνει η γονική παροχή πριν από την αύξηση των αντικειµενικών αξιών.

Η κλίµακα υπολογισµού του φόρου των γονικών παροχών έχει ως εξής:

Ετσι, για αξία ακίνητης περιουσίας έως 150.000 ευρώ που µεταβιβάζεται από τον πατέρα ή τον παππού στα παιδιά ή στα εγγόνια, αντίστοιχα, δεν προκύπτει φόρος. Αν όµως η αξία της µεταβιβαζόµενης ακίνητης περιουσίας είναι υψηλότερη, τότε προκύπτει φόρος και συµφέρει να ολοκληρωθεί πριν από την επικαιροποίηση των αντικειµενικών.

Στην Αγία Παρασκευή

Για παράδειγµα, πατέρας επιθυµεί να µεταβιβάσει µε γονική παροχή στο παιδί του µια κατοικία 120 τετραγωνικών µέτρων στην περιοχή της Αγίας Παρασκευής, όπου σήµερα η τιµή είναι 1.350 ευρώ. Η αντικειµενική αξία της κατοικίας είναι σήµερα 162.000 ευρώ και προκύπτει φόρος γονικής παροχής ύψους 120 ευρώ. Με την αύξηση της τιµής ζώνης στα 1.550 ευρώ η αντικειµενική αξία του ακινήτου αυξάνεται στα 186.000 ευρώ και ο φόρος γονικής παροχής διαµορφώνεται στα 360 ευρώ. Προκύπτει, όµως, και αύξηση των εξόδων µεταβίβασης από περίπου 1.600 ευρώ στα 1.850 ευρώ. Ετσι, το συνολικό κόστος της γονικής παροχής θα αυξηθεί από τα 1.720 ευρώ στα 2.210 ευρώ, δηλαδή κατά περίπου 500 ευρώ.

Μεγαλύτερη είναι η διαφορά και το όφελος για τον φορολογούµενο αν προχωρήσει σε γονική παροχή ακίνητης περιουσίας µεγάλης αξίας. Για παράδειγµα, πατέρας που µεταβιβάζει στον γιο του κατοικία 100 τετραγωνικών µέτρων στην περιοχή του ∆άσους Χαϊδαρίου θα έχει σηµαντικό όφελος αν προχωρήσει πριν από την επικαιροποίηση των αντικειµενικών αξιών.

Συγκεκριµένα, η αντικειµενική αξία του ακινήτου είναι σήµερα 175.000 ευρώ και αναλογεί φόρος γονικής παροχής ύψους 250 ευρώ. Με την αύξηση της τιµής ζώνης η αντικειµενική αξία του ακινήτου εκτοξεύεται στα 305.000 ευρώ και αναλογεί φόρος γονικής παροχής ύψους 1.750 ευρώ, δηλαδή 1.500 ευρώ περισσότερα.