Έκρηξη ζήτησης για οικόπεδα-φιλέτα: Αναλυτικός χάρτης με τις αυξημένες τιμές

Τα οικόπεδα αποτελούσαν το τελευταίο προπύργιο της κτηµαταγοράς όταν αυτή βρισκόταν στη δίνη του κυκλώνα. Η κατάρρευση της συγκεκριµένης κατηγορίας real estate, που έγινε αισθητή κατά το διάστηµα 2011-2015, σήµανε την πλήρη απαξίωση της αγοράς ακινήτων. Οµως, τα τελευταία χρόνια, κυρίως από το 2016 και µετά, η σταδιακή ανάκαµψη της κτηµαταγοράς, ως αποτέλεσµα και της αύξησης της οικοδοµικής δραστηριότητας, έχει αναθερµάνει τη ζήτηση για γη.

Σύµφωνα µε τα στοιχεία του πανελλαδικού δικτύου Spitogatos και µεσιτικών γραφείων, που παρουσιάζει σήµερα η «Ηµερησία», καταγράφεται αύξηση των ζητούµενων τιµών, η οποία όµως περιορίζεται σε συγκεκριµένες περιοχές ανά την Ελλάδα. Με άλλα λόγια, οι επενδυτές φαίνεται να ξαναθυµούνται σιγά σιγά το ρητό «κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη». Οπως εξηγούν στην «Ηµερησία» οι ειδικοί, τα οικόπεδα έχουν επανέλθει στο προσκήνιο διότι άλλαξε η αναλογία κόστος κατασκευής προς αξία οικοπέδου.

Στην κορύφωση, δηλαδή, της οικονοµικής κρίσης, το κατασκευαστικό κόστος ξεπερνούσε το τίµηµα για την απόκτηση µιας έκτασης, µε αποτέλεσµα η ανέγερση να καθίσταται ασύµφορη. Και αν στο κόστος κατασκευής προσθέσουµε το κόστος των υλικών, τα έξοδα για την εξασφάλιση δανείου και τον απαιτούµενο χρόνο (κατ’ ελάχιστο 6 µήνες) για την κατασκευή µιας οικοδοµής, γίνεται σαφές γιατί τα οικόπεδα ήταν για µεγάλο χρονικό διάστηµα στα αζήτητα.

Στο μικροσκόπιο

Ωστόσο, η αύξηση των τιµών των ακινήτων λόγω της ισχυρής ζήτησης από αλλοδαπούς επενδυτές, σε συνδυασµό µε τις καλές αποδόσεις των ενοικίων, έχει ενισχύσει το ενδιαφέρον και για τα οικόπεδα. Ψηλά στη ζήτηση βρίσκονται αδιάθετες εκτάσεις που µπορούν να αξιοποιηθούν για την κατασκευή όχι µόνο κατοικίας αλλά και κτιρίων αποθήκευσης και ξενοδοχείων, καθώς το λεγόµενο ρίσκο χώρας (country risk), που είχε κορυφωθεί λόγω της πιθανότητας εξόδου της Ελλάδας από την Ευρωζώνη, δεν υφίσταται πλέον. Πού εντοπίζεται η αύξηση των τιµών;

Οπως εξηγεί ο αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και γενικός γραµµατέας της Οµοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συµβάσεων Ελλάδος, Αγις Φικιώρης, η αύξηση στις τιµές πωλήσεων οικοπέδων εντοπίζεται στο Λεκανοπέδιο Αττικής, στις περιοχές του κέντρου, στα νότια προάστια -ιδίως στην παραλιακή ζώνη- και στα δυτικά προάστια, όπου υπάρχουν ακόµη διαθέσιµα οικόπεδα κοντά σε υφιστάµενους ή σχεδιαζόµενους νέους σταθµούς µετρό. Και η αντιπαροχή; «Η έννοια της αντιπαροχής είναι πλέον κάτι που δεν λειτουργεί όπως κατά το παρελθόν, αφενός εξαιτίας της ανυπαρξίας χρηµατοδότησης και αφετέρου ελλείψει ζήτησης από τους εργολάβους που διαθέτουν απόθεµα οικοπέδων. Ως εκ τούτου, οι προτάσεις τους για αντιπαροχή δεν υπερβαίνουν τα ποσοστά του 20% µε 25%» εξηγεί ο κ. Φικιώρης.

Από την πλευρά του, ο πoλιτικός µηχανικός, MRECM, και πιστοποιηµένος εκτιµητής, MRICS, Παναγιώτης Μερεκούλιας, αναφέρει ότι πράγµατι υπάρχει αέρας ανάκαµψης στην αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια, όπου η οικοδοµική δραστηριότητα ενισχύεται. «Προς το τέλος του 2018, οι πρώτες οικοδοµές που χτίστηκαν ήταν κατά κύριο λόγο σε οικόπεδα που αγοράστηκαν φθηνά µέσα στην κρίση και είχαν χαµηλό ΕΝΦΙΑ. Σήµερα οι αγοραπωλησίες πραγµατοποιούνται σε τιµές αυξηµένες περίπου 3% σε σχέση µε τις αντίστοιχες του 2018» αναφέρει.

Οπως προσθέτει, «οι τιµές οικοπέδων στη Γλυφάδα έχουν φθάσει περίπου στα 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο στις συνοικίες του δήµου, ενώ στο κέντρο της Γλυφάδας οι τιµές των οικοπέδων αγγίζουν ακόµη και τα 2.500 ευρώ ανά τ.µ. Στη Βούλα, οι τιµές οικοπέδων κινούνται σε ελαφρώς χαµηλότερα επίπεδα, ενώ γενικότερα στα νότια προάστια αυτήν την περίοδο καταγράφεται οικοδοµικός οργασµός, που αφορά είτε την ανέγερση κτιρίων είτε την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων που µετατρέπονται σε σύγχρονα οικιστικά συγκροτήµατα. Σύµφωνα µε στοιχεία από συµβολαιογραφικά γραφεία µε τα οποία συνεργαζόµαστε, ποσοστό περίπου 80% των ακινήτων τόσο στη Γλυφάδα όσο και στη Βούλα πωλούνται σε ξένους επενδυτές».

Την ίδια στιγµή, τα στοιχεία του α’ εξαµήνου του 2019, έναντι του αντίστοιχου διαστήµατος του 2018, όπως καταγράφονται από το δίκτυο Spitogatos που επεξεργάζεται έναν ιδιαίτερα µεγάλο όγκο αγγελιών, φανερώνουν διψήφια αύξηση τιµών, η οποία, σύµφωνα µε παράγοντες της αγοράς, αντιστοιχεί, ως επί το πλείστον, στις προσδοκίες των πωλητών και όχι σε συναλλαγές που έχουν πραγµατοποιηθεί. ∆ίχως, όµως, αµφισβήτηση καταδεικνύουν την τάση που επικρατεί στην αγορά οικοπέδων, µε το κέντρο της Αθήνας, τη Βοιωτία και την Κεφαλονιά να εµφανίζουν σηµαντική αύξηση ζητούµενων τιµών.

Στην Αθήνα, όπως αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας, η αναβάθµιση του ιστορικού κέντρου και η καθιέρωσή του ως κορυφαίου τουριστικού προορισµού έδωσαν σηµαντική ώθηση στην τοπική αγορά ακινήτων. Ωστόσο, στη συγκεκριµένη περιοχή τα αδόµητα οικόπεδα είναι δυσεύρετα, γεγονός που αυξάνει ακόµη περισσότερο τις ζητούµενες τιµές. Στα βόρεια προάστια, οι τιµές οικοπέδων εξακολουθούν να κινούνται σε πολύ πιο χαµηλές τιµές σε σχέση µε εκείνες προ κρίσης και αντίστοιχα η ζήτηση είναι περιορισµένη. 

Η τόνωση από την αναστολή του ΦΠΑ και τα νέα έργα

Η αγορά των οικοπέδων και η οικοδοµική δραστηριότητα, όπως εκτιµά ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, θα αναθερµανθούν από τη στιγµή που θα τεθεί σε ισχύ η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδοµές. «Το µέτρο αυτό θα δώσει ώθηση στην κτηµαταγορά, καθώς ο ΦΠΑ 24% αποτελεί αντικίνητρο τόσο για τους εγχώριους όσο και για τους ξένους επενδυτές. Ωστόσο, προκειµένου να λειτουργήσει θετικά και να δηµιουργηθεί µια υγιής ανάπτυξη, θα πρέπει να συµπεριλάβει και τα νεόδµητα των προηγούµενων ετών που στην παρούσα φάση είναι διαθέσιµα προς πώληση. Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και το µέτρο της µείωσης των αντικειµενικών αξιών σε πολλές περιοχές, το οποίο λειτούργησε θετικά στην αύξηση τιµών των οικοπέδων, καθώς από το ύψος των αντικειµενικών αξιών εξαρτάται ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος µέχρι και πρόσφατα αποτελούσε σηµαντικό κριτήριο επιλογής για τους επενδυτές ακινήτων» σηµειώνει ο κ. Μερεκούλιας.

Αυτήν τη στιγµή, εκτός από νέες πολυκατοικίες, σε ορισµένα από τα αδιάθετα οικόπεδα, ως επί το πλείστον στην Αττική, σχεδιάζεται η υλοποίηση σηµαντικών έργων ανάπτυξης. Τα βασικότερα από αυτά είναι η δηµιουργία καταστήµατος της γαλλικής αλυσίδας ιδιοκατασκευών Leroy Merlin στο οικόπεδο της πρώην κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη, στη λεωφόρο Κηφισού 60 και Ηρούς στην Αθήνα (Ακαδηµία Πλάτωνος), και το σχέδιο για δηµιουργία κατοικιών σε δύο οικόπεδα της εταιρείας Κέκρωψ, το οποίο αναµένεται να ολοκληρωθεί µετά το τέλος κάποιων δικαστικών εκκρεµοτήτων που αντιµετωπίζει η τεχνική εταιρεία. Σχέδια αξιοποίησης υπάρχουν και για το οικόπεδο 15 στρεµµάτων στη συµβολή της οδού Πειραιώς µε τη λεωφόρο Κηφισού, όπου βρισκόταν στο παρελθόν η έδρα της Βιοµηχανίας Συσκευασιών (ΒΙΣ).

Το e-commerce αλλάζει τα δεδοµένα

Γράφει ο Άγις Φικιώρης, αντιπρόεδρος Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και γενικός γραµµατέας ΟΜΑΣΕ

Η επικείµενη τριετής αναστολή του ΦΠΑ 24% στις οικοδοµές θα επιτρέψει στα οικόπεδα να ανακτήσουν σταδιακά τη χαµένη αξία τους. Οι τιµές, βέβαια, εξαρτώνται από την τοποθεσία, το σχήµα και το µέγεθος του οικοπέδου, από το εάν έχει πρόσοψη στον δρόµο, από τον συντελεστή κάλυψης καθώς και τον συντελεστή δόµησης, ο οποίος καθορίζει και το σύνολο των τετραγωνικών µέτρων που µπορούν να ανεγερθούν. Εκτός από τις εκτάσεις για οικιστική αξιοποίηση, τα επαγγελµατικά οικόπεδα έχουν ζήτηση καθαρά για χρήση αποθηκών-logistics, κατά βάση σε περιοχές που είναι ενδεδειγµένες για τις συγκεκριµένες χρήσεις και βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως, αλλά διέπονται από ειδικό πολεοδοµικό καθεστώς.

Οι αποθηκευτικοί χώροι είναι µια νέα αγορά ακινήτων που αναπτύσσεται µε υψηλούς ρυθµούς στην Ελλάδα. Η διείσδυση του ηλεκτρονικού εµπορίου στο λιανεµπόριο τροφοδοτεί τη ζήτηση για µεγάλους χώρους που έχουν ειδική λειτουργικότητα µε πολύ υψηλά χαρακτηριστικά τεχνολογίας. Οι χώροι αυτοί χρησιµοποιούνται από πολυεθνικούς οµίλους και εταιρείες αποθήκευσης προϊόντων λιανικής µε απευθείας πρόσβαση στον καταναλωτή.

Μια άλλη κατηγορία ενδιαφέροντος για µεγάλες εκτάσεις είναι τα τεχνολογικά και επιχειρηµατικά πάρκα, που έχουν πιο ήπιες χρήσεις. Συγκέντρωση τέτοιων χώρων παρατηρείται γύρω από τη µητροπολιτική περιοχή της Αθήνας, και πιο συγκεκριµένα στη ∆υτική Αττική (σε Ασπρόπυργο, Θριάσιο Πεδίο, Ελευσίνα, Μάνδρα και Μαγούλα), στα Μεσόγεια, στη βιοµηχανική ζώνη των Οινοφύτων στη Βοιωτία, αλλά και στην περιοχή της Ριτσώνας στην Εύβοια.

Στις περιοχές γύρω από τη µητροπολιτική περιοχή της Αθήνας οι παρούσες εκτάσεις δεν επαρκούν και αναζητούνται νέοι χώροι, γεγονός που ανεβάζει τις τιµές. Στις περιοχές της ∆υτικής Αττικής, και συγκεκριµένα στον Ασπρόπυργο, που ευνοείται από την ανάπτυξη του λιµανιού και την Αττική Οδό, οι ανώτατες τιµές αγγίζουν τα 100.000 µε 120.000 ευρώ ανά στρέµµα. Υψηλές τιµές, που ανέρχονται σε 120.000 µε 150.000 ευρώ, καταγράφονται και στα Μεσόγεια, όπου δεν υπάρχει µεγάλη προσφορά. Η Βοιωτία και η Ριτσώνα -που διατηρεί χαµηλές τιµές και απέχει µόλις 70 χιλιόµετρα από την Αθήνα- προσελκύουν σηµαντική ζήτηση.