Αναπτυξιακό σοκ στο real estate: Οι επτά μεταβλητές που φέρνουν ανατροπές

Ιδιαίτερα θετικές προδιαγράφονται οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων, ύστερα και από την εξαγγελία για την τριετή αναστολή του ΦΠΑ 24% σε ακίνητα που έχουν οικοδομική άδεια από 1/1/2006. Το συγκεκριμένο φορολογικό μέτρο, για την εφαρμογή του οποίου η αγορά μετράει αντίστροφα, σε συνδυασμό με τη σχεδιαζόμενη έκπτωση της τάξης του 40% για δαπάνες επισκευών ή ενεργειακής εξοικονόμησης, εκτιμάται, σύμφωνα με τους επαΐοντες, ότι θα δημιουργήσει ένα ισχυρό αναπτυξιακό σοκ στην αγορά ακινήτων.

Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με έρευνα της Arbitrage Real Advisors, που παρουσιάζει η «Ημερησία», υπάρχουν ακόμη πολυάριθμοι παράγοντες που εκτιμάται ότι θα δώσουν ισχυρή ώθηση στην αγορά ακινήτων, οδηγώντας σε ενίσχυση της ζήτησης και των τιμών ενοικίασης και πώλησης.

Ποιοι είναι αυτοί;

▶ Εκτός από την απαλλαγή από τον ΦΠΑ 24% για όσα ακίνητα με οικοδομική άδεια από 1/1/2006 έφεραν το συγκεκριμένο «βαρίδι», η έκπτωση έως του 40% των δαπανών ανακατασκευής και αναβάθμισης θα ενισχύσει σημαντικά την αγορά ακινήτων και την οικοδομική δραστηριότητα. Ετσι, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, η ανακαίνιση ιδιοκτησιών που παραμένουν απρόσοδες θα επιτρέψει σε μεγάλο αριθμό νοικοκυριών την καλύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας τους και κατ’ επέκταση την αύξηση των εσόδων τους.

▶ Παρότι οι αποδόσεις του Airbnb έχουν μειωθεί, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα διατηρηθούν ως πεδίο επιχειρηματικότητας το αμέσως προσεχές διάστημα, σύμφωνα με την Arbitrage. Αυτό σημαίνει ότι, έστω και με μικρότερο ρυθμό, θα συνεχιστεί η τάση της ανακατασκευής και της ανακαίνισης κτιρίων γραφείων σε περιοχές που αποτελούν ισχυρό τουριστικό πόλο έλξης. Πάντως, όπως αναφέρουν εκπρόσωποι τεχνικών εταιρειών στην «Η», σε αντίθεση με το 2018 και το 2017, τη φετινή χρονιά υποχώρησε σημαντικά ο ρυθμός έκδοσης εγκρίσεων δόμησης, γεγονός που αποδίδεται στο γεγονός ότι οι καλές τοποθεσίες στην Αθήνα και στα υπόλοιπα αστικά κέντρα έχουν καταληφθεί. Το φαινόμενο αυτό είχε κορυφωθεί την άνοιξη του 2018, οπότε κενά ή ερειπωμένα κτίρια στις οδούς Ερμού και Μητροπόλεως στην Αθήνα, αλλά και σε ανερχόμενες τουριστικά συνοικίες, όπως ο Νέος Κόσμος, μετατρέπονταν σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

▶ Σύμφωνα ακόμη με την Arbitrage, θα παραμείνει κραταιό το ενδιαφέρον σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη για αγορά παλαιών διαμερισμάτων μικρότερου εμβαδού, μικρής ή μεσαίας αξίας, αλλά και ολόκληρων κτιρίων, με σκοπό την ανακαίνιση και τη μεταπώλησή τους. Οπως, εξάλλου, αναφέρει ο επικεφαλής της GLP Values, Γιώργος Λίτσας, «ιδίως για την πλειονότητα των ξένων αγοραστών δεν έχει τόσο μεγάλη σημασία εάν ένα ακίνητο είναι παλαιό, δεδομένου ότι στις περισσότερες αγορές του εξωτερικού, όπου τα διαθέσιμα προς δόμηση οικόπεδα και εκτάσεις είναι ανύπαρκτα, η αγορά και η πλήρης ανακαίνιση παλαιών κτιρίων αποτελεί κανόνα».

▶ Η αγορά κατοικίας της Αθήνας αναμένεται να αναπτυχθεί σε περιοχές που θα Η αναστολή του ΦΠΑ 24% ήταν μόνο η κορυφή του παγόβουνου, καθώς μια σειρά από παράγοντες υπόσχονται να «ζεστάνουν» για τα καλά την αγορά ακινήτων. Η σχεδιαζόμενη έκπτωση 40% για δαπάνες επισκευών ή ενεργειακής εξοικονόμησης, το Airbnb, η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό, η νέα γραμμή 4 του μετρό, η «Χρυσή Βίζα» και το πρότζεκτ στο Ελληνικό αποτελούν τα συστατικά του εκρηκτικού κοκτέιλ.

Τι αναφέρει έρευνα της εταιρείας Arbitrage Real Advisors: εξυπηρετούνται από τους νέους σταθμούς μετρό της πρώτης φάσης (Αλσος Βεΐκου – Γουδή) της γραμμής 4, έργο που εκτιμάται ότι θα μπορούσε να ξεκινήσει να υλοποιείται στα τέλη της επόμενης χρονιάς έως τις αρχές του 2021, βάσει το αισιόδοξου σεναρίου. Αυτήν τη στιγμή βρίσκεται σε εξέλιξη ο διαγωνισμός για το έργο προϋπολογισμού 1,8 δισ. ευρώ, με τη διαδικασία να βρίσκεται στο στάδιο της αξιολόγησης των τεχνικών προσφορών. Το τμήμα Αλσος Βεΐκου – Γουδή είναι μήκους 12,8 χλμ. και περιλαμβάνει 15 υπόγειους σταθμούς (Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας, Εξάρχεια, Ακαδημίας, Κολωνάκι, Ευαγγελισμός, Καισαριανή, Πανεπιστημιούπολη, Ιλίσια, Ζωγράφου, Γουδή). Η πρώτη φάση του έργου διαρκεί οκτώ χρόνια, ωστόσο η πρακτική από αντίστοιχα έργα μετρό έχει αποδείξει ότι οι καθυστερήσεις είναι ο κανόνας, λόγω εντοπισμού αρχαιοτήτων, μετατόπισης δικτύων κοινής ωφελείας κ.λπ. Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες ακινήτων ή οι υποψήφιοι επενδυτές στις περιοχές όπου θα κατασκευαστούν οι νέοι σταθμοί μετρό θα χρειαστεί να κάνουν υπομονή αρκετών ετών, έως ότου καταστεί δυνατό να αντλήσουν υπεραξίες. Σε κάθε περίπτωση η απόκτηση ακινήτων στις περιοχές όπου θα υλοποιηθεί η πρώτη φάση της γραμμής 4 του μετρό αποτελεί επενδυτική επιλογή, που θα μπορούσε να υποσχεθεί σημαντικές αποδόσεις σε αποταμιευτές και όχι μόνο.

▶ Το πρόγραμμα χορήγησης άδειας παραμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών («Χρυσή Βίζα») για επενδύσεις σε ακίνητα με ελάχιστη αξία 250 χιλ. ευρώ, ύστερα και από την πρόσφατη τροποποίηση που προβλέπει την πραγματοποίηση συναλλαγών μέσω τερματικών POS, θα εξακολουθήσει να τροφοδοτεί τη ζήτηση για ακίνητα. Κατά την Arbitrage, η «Χρυσή Βίζα» θα ευνοεί τις αγοραπωλησίες, ως επί το πλείστον, στην αγορά πολυτελών κατοικιών, που προορίζονται τόσο για διαμονή όσο και για τουριστική αξιοποίηση. Μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου είχαν χορηγηθεί συνολικά 5.302 άδειες παραμονής, με την Κίνα να κρατάει τα σκήπτρα με 3.464 άδειες και να ακολουθούν η Τουρκία (438), η Ρωσία (384) και η Αίγυπτος (139).

▶ Ακόμη ένα τμήμα του παζλ των προοπτικών της αγοράς ακινήτων σχετίζεται με την παραλιακή ζώνη της Αττικής, όπου η εκκίνηση της ανάπλασης στο Ελληνικό, σε συνδυασμό με την έναρξη των εργασιών για την κατασκευή της μαρίνας Αλίμου, που θα είναι η μεγαλύτερη των Βαλκανίων, θα ενισχύσουν σημαντικά τη ζήτηση για κατοικίες στα νότια προάστια. Η μέση ζητούμενη τιμή στα νότια προάστια κυμαίνεται από 2.147 ευρώ ανά τ.μ. στη Βάρη έως 4.534 ευρώ/τ.μ. στη Βουλιαγμένη.

Ηδη τα νότια προάστια εμφανίζουν διψήφια αύξηση ζητούμενων τιμών, η οποία, σύμφωνα με τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2019 έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2018, διαμορφώθηκε σε 20,5% και 16,6% σε Αλιμο και Παλαιό Φάληρο αντίστοιχα. Στις περιοχές που γειτνιάζουν με τη θάλασσα η ισχυρή ζήτηση για κατοικίες έχει αναθερμάνει την οικοδομική δραστηριότητα. Την πρωτοκαθεδρία στα νέα οικιστικά έργα διαθέτουν η Γλυφάδα, το Παλαιό Φάληρο, η Βούλα, η Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη και το Ελληνικό, με αλλοδαπούς επενδυτές, από την Τουρκία, την Αίγυπτο, την Κίνα αλλά και την Ολλανδία και την Κύπρο, να εμφανίζουν σημαντική δραστηριότητα