Αγορά ακινήτων: 10+5 αλλαγές για να γίνουν «χρυσές» κατοικίες και εξοχικά

Η άλλοτε «ατµοµηχανή» της ανάπτυξης, η αγορά κατοικίας, που βρέθηκε για 10 χρόνια στην... εντατική της οικονοµικής κρίσης, µε µειώσεις που άγγιξαν το 42,4% (τιµές πώλησης) συνολικά κατά το διάστηµα από το τρίτο τρίµηνο του 2008 µέχρι και το αντίστοιχο τρίµηνο του 2017, δείχνει να... αναρρώνει. Σύµφωνα και µε τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο ρυθµός ανόδου των τιµών είναι επιταχυνόµενος, εκκινώντας από το 0,5% και φτάνοντας µέχρι και το 7,7% που ήταν η πανελλαδική αύξηση κατά το φετινό δεύτερο τρίµηνο. Μην ξεχνάµε ότι στον ρυθµό ανόδου συνετέλεσε καθοριστικά το νέο οικονοµικό φαινόµενο της οικονοµίας διαµοιρασµού – βραχυχρόνια µίσθωση µέσω των επενδύσεων που πραγµατοποιήθηκαν τόσο από αλλοδαπούς όσο και από εγχώριους αγοραστές καθώς και το πρόγραµµα χορήγησης Χρυσής Βίζας (σε µικρότερο βαθµό) µε την απόκτηση ακινήτου ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ σε συνάρτηση µε την επενδυτική ευκαιρία που διέκριναν λόγω των µειωµένων τιµών προσέθεσαν 1.399 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2018 , 961 το 2017, 583 το 2016, 505 το 2015, 423 το 2014 και 21 το 2013, που ήταν το πρώτο έτος εφαρµογής του προγράµµατος.

Ειδικότερα, από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τους πρώτους µήνες του 2019 στο µητρώο συναλλαγών ακινήτων της ΑΑ∆Ε είχαν καταχωριστεί σχεδόν 40.000 πράξεις µεταβίβασης κατοικιών (13.249 το 2017, 21.201 το 2018 και 5.418 µέχρι και τον φετινό Απρίλιο). Σήµερα οι παράγοντες της κτηµαταγοράς συγκλίνουν στο ότι ήρθε η άνθηση στη κτηµαταγορά λόγω των εντυπωσιακών ποσοστών αύξησης επί τοις εκατό των τελευταίων δύο ετών (τιµές πώλησης, αριθµός αγοραπωλησιών), αλλά αν δούµε τους απόλυτους αριθµούς αγοραπωλησιών σε αντιστοιχία µε την προ µνηµονίων εποχή (148.572 το 2000, 160.489 τo 2001, 158.599 το 2003, 149.629 το 2004, 165.988 το 2005, 172.897 το 2006, 167.699 το 2007 και 157.978 το 2008) θα πρέπει να είµαστε περισσότερο συγκρατηµένοι και να προβούµε άµεσα σε διαρθρωτικές αλλαγές που θα µας οδηγήσουν πραγµατικά σε µια δοµηµένη κτηµαταγορά που θα λειτουργεί ορθά µε αυξητικούς ρυθµούς και δεν θα αποτελέσει µια στιγµιαία «ψυχολογική» φούσκα ή ένα ωραίο marketing plan που δυστυχώς δεν επετεύχθη.

Το κλίµα πλέον προκαλεί αισιοδοξία και δηµιουργεί προσδοκίες για κάτι καλύτερο στην πορεία της κτηµαταγοράς, ιδιαίτερα µετά τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στη ∆ιεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης µε την αναστολή του ΦΠΑ 24 % στην παράδοση νεόδµητων ακινήτων για τρία έτη, δηλαδή έως και το 2022, τη αναστολή της εφαρµογής του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα για επιπλέον τρία έτη, τη µείωση του ΕΝΦΙΑ, καθώς και από το 2020 προβλέπει ότι οι φορολογούµενοι που προχωρούν στην επισκευή ή την ανακαίνιση των ακινήτων τους θα κερδίζουν έκπτωση φόρου 40% της συνολικής δαπάνης για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθµιση. Ενώ παράλληλα ένα από τα σενάρια που εξετάζονται από την κυβέρνηση είναι η παροχή της δυνατότητας να χορηγείται η ελληνική υπηκοότητα καθώς και το ελληνικό διαβατήριο σε πολίτες τρίτων χωρών οι οποίοι αποκτούν στην Ελλάδα ακίνητη περιουσία που αγγίζει τουλάχιστον τα 2 εκατ. ευρώ.

Γενικότερα η κυβέρνηση «επενδύει» µε ένα πακέτο µέτρων σε µια προσπάθεια να ενισχυθεί η ανάπτυξη της ελληνικής οικονοµίας και ειδικότερα ο κλάδος της κτηµαταγοράς. Ταυτόχρονα όµως απαιτούνται διαρθρωτικές αλλαγές που θα αποφέρουν κίνητρα στον ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας, αναπτυξιακά µέτρα που θα στοχεύουν στην οικονοµική ενδυνάµωση των πολιτών, οργανωµένο σχέδιο προσέγγισης ξένων επενδυτών δίνοντας σαφή και σταθερά φορολογικά κίνητρα, ελεγκτικοί µηχανισµοί για τις αξίες των ακινήτων όσον αφορά τη Χρυσή Βίζα, άµεση διευθέτηση τυχόν γραφειοκρατικών εµποδίων και άµεση σύνδεση του τουρισµού µε την κτηµαταγορά.

1 Τραπεζικό σύστηµα: Ολοκληρώνοντας τη διευθέτηση των κόκκινων δανείων, θα πρέπει άµεσα να αρχίσει να παίζει ουσιαστικό ρόλο στη στήριξη της πραγµατικής οικονοµίας. Η ιδία συµµετοχή 20%-25% επί της τιµής αγοράς του ακινήτου που απαιτείται πλέον για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα ακόµη και γι’ αυτούς που έχουν την πιστοληπτική ικανότητα. Ενώ ελάχιστοι είναι οι ενδιαφερόµενοι αγοραστές που κατάφεραν να προβούν σε αποταµίευση εν µέσω οικονοµικής κρίσης 10 ετών. Θα πρέπει να εξεταστούν εναλλακτικές µορφές χρηµατοδότησης, όπως το leasing κατοικιών για ιδιώτες.

2 Golden Visa: Το πρόγραµµα χορήγησης Χρυσής Βίζας θα πρέπει να επεκταθεί και στις περιφέρειες µέσα από κίνητρα (µε την απόκτηση ακινήτου ελάχιστης πραγµατική αξίας π.χ. 150.000 ευρώ) στους ενδιαφερόµενους αγοραστές τρίτων χωρών, µε στόχο να απεγκλωβιστεί από τα στενά όρια των νοτίων προαστίων της Αττικής.

3 Φορολογικό πλαίσιο: Σταθερό φορολογικό πλαίσιο τουλάχιστον δεκαετίας για τις ξένες επενδύσεις. Οι άµεσες ξένες επενδύσεις απαιτούν υπερδεκαετή περίοδο για να αποσβεστούν, καθώς και σταθερούς φορολογικούς συντελεστές που θα λαµβάνουν υπόψη τα επίπεδα των γειτονικών χωρών.

4 Επιτάχυνση επίλυσης διαφορών: Η µόνιµη επωδός κάθε διεθνούς φόρουµ για την ανάπτυξη είναι πως στην Ελλάδα οι επενδύσεις µπλοκάρονται (κυρίως χρονικά). Ηταν πάντα ο νούµερο ένα ανασχετικός παράγοντας επενδύσεων.

5 Φόρος υπεραξίας: Η κατάργηση του φόρου υπεραξίας ήταν και σωστή και λάθος. Σωστή διότι εφαρµοζόταν µε βάση τις αντικειµενικές αξίες και άρα το κράτος και όχι η αγορά τελικά προσδιόριζε πόσα θα εισπράττει. Λάθος γιατί είναι δίκαιο να φορολογείται κάποιος για το γρήγορο κέρδος που θα αποκοµίζει από τη σύντοµη πώληση ενός ακινήτου. Χαρακτηριστικό παράδειγµα αποτελεί η λειτουργία ξένων εταιρειών στην Ελλάδα που εµπορεύονται την Golden Visa αγοράζοντας ακίνητα αξίας 100.000€-150.000€ και τα µεταπωλούν σε οµοεθνείς τους σε ποσά τουλάχιστον 250.000€. Το ποσοστό του φόρου υπεραξίας θα πρέπει να µειώνεται σταδιακά και να µηδενίζεται έπειτα από 5 χρόνια.

6 Ενταξη στο σχέδιο πόλης: Η ένταξη στο σχέδιο όλων των µη δασικών περιοχών που έχουν εκτεταµένη οικιστική ανάπτυξη είναι απαραίτητο στοιχείο. Εφαρµόζεται το πολεοδοµικό δίκαιο και πλέον υπάρχουν κρατικοί κανόνες για τους όρους δόµησης, τις χρήσεις γης και ταυτόχρονα αναβαθµίζονται λόγω των υποδοµών (σχολεία, δρόµοι κ.λπ.). Αντίθετα, βασιλεύει η άναρχη δόµηση που υπονοµεύει τον µελλοντικό πολεοδοµικό σχεδιασµό της περιοχής.

7 Λειτουργία του Κτηµατολογίου: Η Ελλάδα, σύµφωνα µε την τελευταία έκθεση της Παγκόσµιας Τράπεζας (Doing Business 2018), κατατάσσεται στην 145η θέση στην κατοχύρωση περιουσίας (Registering Property). Το Κτηµατολόγιο χαρακτηρίζεται ως απαραίτητο εργαλείο για να λειτουργήσει, να οργανωθεί και να αναπτυχθεί ορθά η χώρα µας και αποτελεί βασικό αναπτυξιακό εργαλείο για κάθε σύγχρονη χώρα. Tο Κτηµατολόγιο απαντώντας στις ερωτήσεις «ποιος έχει τι και σε ποια θέση» ασκεί κατάλληλες πολιτικές γης, διαχειρίζοντας σωστά την ιδιοκτησία, ατοµική ή δηµόσια.

8 Επιχείρηση µε το κωδικό «Εξοχική κατοικία»: Η εξοχική κατοικία µπορεί να συµµετέχει στην ελληνική οικονοµία µε 115 δισ. ευρώ εντός 10ετίας, αν υπολογίσουµε ότι το 0,5% ανά έτος -και όχι το 2% που ισχύει στις ανεπτυγµένες χώρες της Ευρώπης- των τουριστών επένδυαν στην εξοχική κατοικία της χώρας ποσά των 100.000€-120.000€. Η κτηµαταγορά θα µετρούσε 115.000 πωλήσεις εξοχικών κατοικιών ανά έτος σε περιοχές εκτός των δηµοφιλών προορισµών και εκτός των επενδυτών που στοχεύουν στη Χρυσή Βίζα. Τα αρµόδια στελέχη της κυβέρνησης σε συνεργασία µε τις περιφέρειες, τους δήµους και στελέχη της αγοράς µπορούν να επιλέξουν περιοχές σε όλη την Ελλάδα, ικανές να σηκώσουν τέτοια σχέδια τόσο οργανωµένης δόµησης εξοχικών κατοικιών όσο και προώθησης - ανάδειξης των ήδη υπαρχουσών εξοχικών κατοικιών που σήµερα βρίσκονται στα αζήτητα.

9 Αντικειµενικές αξίες εξισώνονται µε τις εµπορικές τιµές: Η αξία που καθορίζεται πρέπει να αποτελεί asset για τον ιδιοκτήτη της, που θα µπορεί να χρησιµοποιηθεί χωρίς αµφιβολία ή επανεκτίµηση τόσο σε τραπεζικό ίδρυµα όσο και σε κάθε οικονοµική του συναλλαγή. Ο πολίτης φορολογείται για τις αντικειµενικές-πραγµατικές αξίες που έχει στην ιδιοκτησία του.

10 Απλοποίηση των µεταβιβάσεων και µείωση των δικαιολογητικών για τη µεταβίβαση ακινήτων: Σήµερα απαιτούνται 23 δικαιολογητικά. Ο στόχος είναι να µειωθούν άµεσα στο ένα τρίτο και σταδιακά να είναι διαθέσιµα όλα ηλεκτρονικά.

11 Η περιουσία του ∆ηµοσίου: Ο ρυθµός αξιοποίησης της δηµόσιας ακίνητης περιουσίας παραµένει εξαιρετικά χαµηλός. Η επιτάχυνση της υλοποίησης του αντίστοιχου προγράµµατος είναι καθοριστική για την εισροή κεφαλαίων στην οικονοµία, τη στήριξη της απασχόλησης και την ενίσχυση του κλίµατος εµπιστοσύνης που θα οδηγήσει στην προσέλκυση νέων ιδιωτικών επενδύσεων στην ελληνική κτηµαταγορά.

12 Μείωση του ΕΝΦΙΑ: Οι µόνες χώρες που διαθέτουν υψηλότερη φορολογία είναι η Γαλλία και η Βρετανία. Ειδικότερα, στην Ελλάδα οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να πληρώσουν φόρους που αγγίζουν το 3% του ΑΕΠ, όταν στη Γερµανία το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνά το 0,5%, ενώ πολύ χαµηλότερη φορολόγηση απολαµβάνουν, µεταξύ άλλων, οι πολίτες γειτονικών χωρών, όπως η Ιταλία, η Κύπρος, η Βουλγαρία και η Τουρκία.

13 Νέα εργαλεία χρηµατοδότησης – crowdfunding: Αντληση κεφαλαίων από το πλήθος ακόµη και µικρών επενδυτών, µε στόχο τη χρηµατοδότηση ενός project στον κλάδο των ακινήτων.

14 Θεσµοθέτηση των επαγγελµατιών του real estate: Μπορεί µε τον πρόσφατο νόµο του 2012 το επάγγελµα του µεσίτη να θεσµοθετήθηκε, εντούτοις η πραγµατικότητα είναι εντελώς διαφορετική. Ο κτηµατοµεσίτης της σύγχρονης εποχής έχει ευθύνες, υποχρεώσεις και απαιτήσεις. Ξεχνάµε ότι ο κτηµατοµεσίτης αποτελεί πρεσβευτή ξένων επενδυτών, ενώ διαχειρίζεται-εκπροσωπεί το ακριβότερο αγαθό.

15 Μείωση των φόρων κληρονοµιάς: Καταβολή φόρου κληρονοµιάς βάσει εισοδηµάτων και περιουσιακών κριτηρίων, ενώ όσον αφορά τους συγγενείς α’ βαθµού ο φόρος να µειώνεται κατά 50%.

Παραδείγµατα προς… µίµηση

Η Ιρλανδία, η Ισπανία και η Πορτογαλία εντάχθηκαν και αυτές στο πρόγραµµα διάσωσης τα προηγούµενα χρόνια και κατέγραψαν σηµαντικές απώλειες στις αξίες των ακινήτων τους, αλλά η ανάκτηση των απωλειών ήρθε άµεσα και σε µεγαλύτερα ποσοστά σε σχέση µε την Ελλάδα. Χαρακτηριστικά, στην Ισπανία οι τιµές πώλησης των κατοικιών υποχώρησαν ακόµη και 35%, αλλά έκτοτε έχουν αυξηθεί, αγγίζοντας το +15%, στη δε Ιρλανδία η πτώση των τιµών ξεπέρασε το 53%, αλλά τα τελευταία χρόνια οι αξίες έχουν ανακτήσει το 34% των απωλειών. Στην Πορτογαλία οι τιµές υποχώρησαν κατά 13,3%, ενώ πλέον οι κατοικίες πωλούνται σε υψηλότερες τιµές σε σχέση µε τη µνηµονιακή εποχή κατά 33,5%.