Αγορά ακινήτων: Ο «πόλεμος» στη σκιά της Ακρόπολης «πάγωνει» τα ξένα funds

Η αγορά ακινήτων στις συνοικίες γύρω από την Ακρόπολη θα μπορούσε να παρομοιαστεί με ένα τρένο στο οποίο όσοι επενδυτές πρόλαβαν... επιβιβάστηκαν. Οι άλλοι το έχασαν, όχι όμως επειδή δεν βρέθηκαν έγκαιρα στην αποβάθρα, αλλά διότι ο μηχανοδηγός αναγκάστηκε να κρατήσει τις πόρτες ερμητικά κλειστές. Πράγματι, ύστερα από τον περιορισμό του ύψους των νέων κτιρίων στα 17,5 μέτρα σε 40 οικοδομικά τετράγωνα, νοτίως της Ακρόπολης, στις περιοχές Μακρυγιάννη-Κουκάκι, τον περασμένο Μάρτιο με απόφαση του υπουργείου Περιβάλλοντος, το δόγμα «όσοι πρόλαβαν, πρόλαβαν» κυριαρχεί στην αγορά ακινήτων γύρω από τον Ιερό Βράχο.

Πλέον, ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Δημήτρης Οικονόμου, προχωρά, μέσω ειδικής ομάδας εργασίας, στην επανεξέταση του πολεοδομικού πλαισίου στις περιοχές Μακρυγιάννη και Κουκάκι, με ορίζοντα τον Μάρτιο του 2020. Ωστόσο, η ζημιά έχει γίνει, καθώς, παρότι η επιβολή περιορισμών στο ύψος των νέων κτιρίων που σχεδιάζονται κοντά στην Ακρόπολη είναι επιβεβλημένη, η οριζόντια και υποχρεωτική μείωση του ύψους στα 17,5 μέτρα έχει τινάξει στον αέρα μεγάλο αριθμό συναλλαγών που βρίσκονταν στα σπάργανα.

Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες της «Ημερησίας», στις συνοικίες γύρω από την Ακρόπολη υπάρχουν περισσότερα από 150 ακίνητα προς αντιπαροχή, όπως και αδόμητες εκτάσεις που προσελκύουν ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον. Ταυτόχρονα, ισραηλινή επενδυτική εταιρεία που διαθέτει παρουσία στη χώρα μας, όπως και αμερικανικών συμφερόντων fund έχουν αναγκαστεί να βάλουν «πάγο» στα επενδυτικά σχέδιά τους στην περιοχή, ενώ αριθμός εργολαβικών προσυμφώνων αντιπαροχής, που βρίσκονταν σε προχωρημένο στάδιο, έχει ανασταλεί. Δεν λείπουν και οι περιπτώσεις, όπως αποκαλύπτει στην «Η» πηγή με καλή γνώση του θέματος, που ο «κόφτης» των 17,5 μέτρων οδηγεί στον προθάλαμο των δικαστηρίων ιδιοκτήτες και τεχνικές εταιρείες με αλληλοπροσφυγές.

Και αυτό επειδή, με το καθεστώς που ισχύει από τον περασμένο Μάρτιο, είναι δυνατόν να ανεγερθεί ένα κτίριο με έως έξι ορόφους, δηλαδή η δόμηση περιορίζεται τουλάχιστον κατά δύο επίπεδα σε σχέση με το ύψος που προβλέπουν οι αρχικές συμφωνίες. Αποτέλεσμα; Ο πωλητής ενός ακινήτου δεν παίρνει ως αντιπαροχή τον αριθμό των διαμερισμάτων που είχε προσυμφωνηθεί, καθώς σε διαφορετική περίπτωση ο εργολάβος θα βρισκόταν αντιμέτωπος με σοβαρό πρόβλημα βιωσιμότητας, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς.

Ως εκ τούτου, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, πωλητές ετοιμάζονται να σύρουν στα δικαστήρια, για αθέτηση της αρχικής συμφωνίας, developers, και το μόνο που, ίσως, κρατά τους φακέλους των αγωγών στο συρτάρι είναι η προσδοκώμενη αλλαγή του φορολογικού καθεστώτος. Σύμφωνα, εξάλλου, με τον αντίλογο, οι συνοικίες γύρω από την Ακρόπολη διαθέτουν κτίρια με πολύ μεγαλύτερο ύψος σε σχέση με τα 17,5 μέτρα.

Ενδεικτικά, συναντώνται κτίρια με ύψος 34,8 μέτρα στην οδό Τσάμη Καρατάσου, 27,8 μ. στις οδούς Μισαραλιώτη και Μητσαίων, ξενοδοχεία 27 μέτρων και πολυκατοικίες 24 μέτρων. «Η απαγόρευση έκδοσης οικοδομικών αδειών αποτελεί ένα ύστατο εργαλείο, που προβλέπει η πολεοδομική νομοθεσία και δεν συνιστά συνώνυμο της εμπέδωσης ασφάλειας δικαίου. Εξάλλου, το ρυθμιστικό σχέδιο της Αθήνας προσδιορίζει επακριβώς τι είδους χρήσεις μπορεί να αναπτύξει κάποιος και ποιες προδιαγραφές αυτές είναι δυνατόν να έχουν.

Δεν θα πρέπει, ακόμη, να μας διαφεύγει ότι σήµερα η οπτική πρόσβαση προς την Ακρόπολη εξασφαλίζεται, ως επί το πλείστον, από ψηλά σηµεία ή κτίρια της Αθήνας και από λιγοστούς µόνο δηµόσιους χώρους, όπως οι οδοί Αιόλου, Πατησίων και η συνοικία της Πλάκας» σηµειώνει στην «Η» ο µηχανικός-πολεοδόµος και στέλεχος του ΤΕΕ, Γιώργος Τσουκαλάς. «Ο νέος οικοδοµικός κανονισµός προβλέπει υψηλό συντελεστή δόµησης, ο οποίος λειτουργεί προβληµατικά όταν πρόκειται για συνοικίες γύρω από την Ακρόπολη. Γι’ αυτό θα έπρεπε να επανεξεταστούν οι όροι δόµησης. Από την άλλη πλευρά, η επιβολή ενός τόσο χαµηλού ύψους (σ.σ.: 17,5 µέτρα) για νέα κτίρια, τη στιγµή που οι υφιστάµενες αναπτύξεις της περιοχής έχουν σηµαντικά µεγαλύτερο ύψος, δηµιουργεί προβλήµατα. Απαιτείται, λοιπόν, συγκεκριµένη προσέγγιση του αστικού περιβάλλοντος, η οποία, µεταξύ άλλων, να διαθέτει µια συµπαγή επιστηµονική βάση και να λαµβάνει υπόψη το ανάγλυφο της περιοχής» αναφέρει ο αρχιτέκτονας και πρόεδρος του Συµβουλίου Αρχιτεκτονικής Περιφερειακής Ενότητας Κεντρικού Τοµέα Αθηνών, Ηλίας Γραµµατικός. «Αναµφισβήτητα, οι υφιστάµενες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί νόµιµα, µε άδειες δόµησης που έχει χορηγήσει η ελληνική πολιτεία.

Στο παρελθόν, αλλά προτού τροποποιηθεί ο οικοδοµικός κανονισµός, το 2012, σε σχεδιαζόµενο κτίριο η πολιτεία είχε επιβάλει τη µείωση του ύψους του κατά δύο ορόφους. Για ακόµη µία φορά επικρατεί η τακτική “πονάει κεφάλι, κόψει κεφάλι”, ενώ προφανώς οι ήδη εκδοθείσες άδειες δεν είναι δυνατόν να ανασταλούν» σχολιάζει ο Κοσµάς Θεοδωρίδης, επικεφαλής του Μεσιτικού Οργανισµού «Ακίνητα Πόλις», αντιπρόεδρος της Οµοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας.

Πώς ξεκίνησε η διένεξη

Το κτίριο που αποτέλεσε το «µήλον της Εριδος» είναι το δεκαώροφο ξενοδοχείο «Coco-Mat Athens Bc» της εταιρείας Μπλε Κέδρος, που βρίσκεται στην οδό Φαλήρου 5 και Παρόδου Συγγρού 34. Αν και δικαστικές ενέργειες κατά του έργου φέρονται να έχουν ξεκινήσει από το 2017, οι αντιδράσεις κορυφώθηκαν στις αρχές της χρονιάς, όταν το ξενοδοχείο είχε σχεδόν ολοκληρωθεί. Ως εκ τούτου, οργανώθηκε µια εκστρατεία συλλογής διαδικτυακών υπογραφών («Μακρυγιάννη SΟS») κατά της αποπεράτωσης του κτιρίου αλλά και των σχεδιαζόµενων νέων ψηλών κτιρίων Σε παράλληλο χρόνο, οι κάτοικοι προσέφυγαν στο ΣτΕ κατά του ξενοδοχείου στην οδό Φαλήρου, όπως και κατά ακόµη ενός ξενοδοχείου, εννέα ορόφων, που βρισκόταν στο στάδιο της λήψης των απαιτούµενων εγκρίσεων.

Ο τέως υπουργός Περιβάλλοντος, Γιώργος Σταθάκης, µε απόφασή του προχώρησε στην αναστολή οικοδοµικών εργασιών ανέγερσης νέων κτιρίων και στην υλοποίηση προσθηκών σε υφιστάµενα κτίρια άνω των 17,5 µέτρων. Σήµερα, πηγές µε καλή γνώση της υπόθεσης παραδέχονται πως, παρότι ουδείς αµφισβητεί ότι πρέπει να τεθούν λελογισµένοι περιορισµοί στα πολύ υψηλά κτίρια, στα «πολεοδοµικά εκτρώµατα» κατά την έκφραση του δηµάρχου Αθηναίων Κώστα Μπακογιάννη, η απόφαση Σταθάκη στερείται επιστηµονικής βάσης, περιορίζοντας, χωρίς τεκµηρίωση, το µέγιστο ύψος στα 17,5 µ. Πάντως, πριν από µερικές ηµέρες το Συµβούλιο της Επικρατείας έκανε δεκτή την προσφυγή 14 κατοίκων της περιοχής του Μακρυγιάννη, ακυρώνοντας την προέγκριση οικοδοµικής άδειας που είχε χορηγήσει η υπηρεσία δόµησης του ∆ήµου Αθηναίων για το σχεδιαζόµενο, εννέα ορόφων, κτίριο. Ωστόσο, η προσφυγή έγινε δεκτή για τυπικούς λόγους: της προέγκρισης της οικοδοµικής άδειας είχε προηγηθεί η έγκριση του υπουργού Πολιτισµού σε συνέχεια γνωµοδότησης του ΚΑΣ. Μεταγενέστερα, όµως, η έγκριση του ΥΠΠΟ ανακλήθηκε, µε νεότερη γνωµοδότηση του ΚΑΣ. Πλέον, οι επενδυτές αναµένουν την απόφαση της επιτροπής του υπουργείου Περιβάλλοντος για τους νέους όρους δόµησης, όσον αφορά το ύψος, στην περιοχή. 

Κίνδυνος για ντόµινο

Γράφει ο Γιώργος Λίτσας, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιηµένων εκτιµητών ακινήτων GLP Values

Η απόφαση της προηγούµενης ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος για αιφνίδιο περιορισµό του ύψους των κτιρίων «πάγωσε» τις επενδύσεις που σχεδιάζονταν στις συνοικίες γύρω από την Ακρόπολη και φυσικά την αντιπαροχή οικοπέδων. Ανοιξε, ακόµη, τον δρόµο για έγερση αποζηµιώσεων λόγω αθέτησης επιχειρηµατικών συµφωνιών, καθώς ύστερα από την αλλαγή των δεδοµένων δεν ήταν δυνατόν να τηρηθούν όσα είχαν συµφωνηθεί αρχικά. Θα µπορούσαµε, λοιπόν, να κάνουµε λόγο για µια έµµεση µείωση των τιµών στην περιοχή, ενώ θα πρέπει να λάβουµε υπόψη ότι δηµιουργείται ένα αρνητικό προηγούµενο, που θα µπορούσε, δυνητικά, να οδηγήσει στην αναστολή οικοδοµικών αδειών κτιρίων σε άλλες περιοχές της Αθήνας, που θεωρείται ότι εµποδίζουν τη θέα προς σηµεία πολιτιστικού ενδιαφέροντος.

Μια πρόταση για την περιοχή Μακρυγιάννη και για το Κουκάκι θα ήταν να επιβληθούν περιορισµοί σε κτίρια που είναι υψηλότερα, για παράδειγµα κατά 30%, συγκριτικά µε το ανώτατο ύψος όµορων σε αυτά ακινήτων. Εξάλλου, ακόµη και σε επίπεδο µορφολογίας και ανάγλυφου εδάφους, οι περιοχές της Ακρόπολης µε κατεύθυνση στα νότια προάστια βρίσκονται σε χαµηλότερη στάθµη, σχετικά µε τις συνοικίες που γειτνιάζουν µε την Ακρόπολη. ∆εν θα πρέπει να παραλείψουµε ότι το Κουκάκι λειτούργησε ως «µαγιά» για τη σταδιακή αναθέρµανση της αγοράς ακινήτων. Οπως και ότι ορισµένα από τα έργα που έχουν «παγώσει» θα τροφοδοτούσαν την αγορά µε νεόδµητες ποιοτικές κατοικίες, για τις οποίες η ζήτηση, σε αντίθεση µε την προσφορά, είναι υψηλή.