Ακίνητα: Ανεβαίνει η οικοδομή - Το στοίχημα της αναστολής του ΦΠΑ 24%

Δια γυμνού οφθαλµού γίνονται αισθητές οι νέες οικοδοµές σε όλη την Αθήνα αλλά και σε µεγάλα αστικά κέντρα, όπως η Θεσσαλονίκη. Η δεκαετής κρίση, το γεγονός ότι µεγάλος αριθµός ακινήτων έχει βγει εκτός αγοράς λόγω της µεγάλης στροφής στις βραχυπρόθεσµες ενοικιάσεις, η ζήτηση, αν και µικρή, από Ελληνες και τα µεγάλα deals από το εξωτερικό τροφοδοτούν την κατασκευαστική δραστηριότητα, που κατέγραψε αύξηση 7,4% στο οκτάµηνο του 2019, σύµφωνα µε την Τράπεζα της Ελλάδος.

Αυτή, όµως, είναι η µία όψη του νοµίσµατος, καθώς, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, απαιτείται να βελτιωθεί το εισοδηµατικό επίπεδο των Ελλήνων προκειµένου να ανακάµψει πλήρως η ιδιωτική οικοδοµική δραστηριότητα και να αποδώσει καρπούς το µέτρο της αναστολής του ΦΠΑ 24% για ακίνητα µε οικοδοµική άδεια από 1/1/2006. Πώς, όµως, διαµορφώνεται το τοπίο στις κατασκευές κατοικιών και εν γένει νέων κτιρίων;

Σύµφωνα µε στοιχεία που έχει εξασφαλίσει η «Ηµερησία», ο κύριος όγκος των νέων οικοδοµικών αδειών εντοπίζεται στα νότια προάστια, τα οποία, λόγω των σχεδιαζόµενων νέων projects, όπως είναι η αξιοποίηση του Ελληνικού και εν γένει της Αττικής Ριβιέρας, προσελκύουν σταθερό αγοραστικό ενδιαφέρον. Ως εκ τούτου, µόνο τον τελευταίο µήνα έχουν εκδοθεί άδειες δόµησης για περισσότερα από είκοσι συγκροτήµατα κατοικιών και µεζονέτες σε Γλυφάδα, Βάρη-Βούλα-Βουλιαγµένη, Ηλιούπολη, Αργυρούπολη και Ελληνικό. Αν και µε χαµηλότερους ρυθµούς, νέες οικοδοµές κάνουν την εµφάνισή τους και στα βόρεια προάστια (όπως σε Μαρούσι, Πεύκη, Αγία Παρασκευή και Χολαργό), όπου τον τελευταίο µήνα «στα σκαριά» βρίσκονται περίπου δέκα projects.

Αλλά και το κέντρο της Αθήνας, µε περιοχές όπως είναι του Ζωγράφου και το Παγκράτι, βρίσκεται στον χάρτη των καινούργιων οικιστικών έργων, ενώ πρωταγωνιστικό ρόλο καταλαµβάνουν τα έργα αλλαγής χρήσης και µετασκευής κενών κτιρίων σε ξενοδοχεία ή κτίρια ενοικιαζόµενων δωµατίων. Ενδεικτικά, η πολυεθνική αλυσίδα Selina προγραµµατίζει να προχωρήσει στις 15 Απριλίου στα εγκαίνια του νέου ξενοδοχείου, 100 δωµατίων, µε όνοµα «Theatrou Athens», στην Πλατεία Θεάτρου 8. Η εταιρεία έχει ολοκληρώσει τις εργασίες ανακατασκευής του κτιρίου οκτώ ορόφων, επιφάνειας 4.500 τ.µ., όπου βρισκόταν το ΙΚΑ, µε την αισθητική και αρχιτεκτονική αξία του κτιρίου να είναι σηµαντική, σύµφωνα µε τους γνωρίζοντες.

Επίσης, πριν από µερικές εβδοµάδες αποπερατώθηκε το κτίριο Orbit στη συµβολή των οδών Κηφισίας και Πανόρµου στην Αθήνα, όπου βρίσκεται η νέα έδρα της εταιρείας Beat. Το κτίριο, που ανήκει στο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας Noval Property του οµίλου Βιοχάλκο και κατασκευάστηκε από τη ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, παρέµενε για µεγάλο διάστηµα ηµιτελές. Ακόµη ένα boutique hotel σχεδιάζει να αναπτύξει η Hellenic Properties στις οδούς Ηρώων Πολυτεχνείου και Καραολή & ∆ηµητρίου 14 στον Πειραιά. Το κατάλυµα θα έχει εµβαδόν 1.253 τ.µ., θα διαθέτει 34 δωµάτια και θα προέλθει από την αλλαγή χρήσης του υφιστάµενου κτιρίου γραφείων, ενώ θα λειτουργήσει µε ορίζοντα το τέταρτο τρίµηνο του 2020. «Η ιδιωτική οικοδοµική δραστηριότητα περιλαµβάνει, ως επί το πλείστον, έργα αλλαγής χρήσης και ανακαίνισης κτιρίων, µε τις καινούργιες αναπτύξεις να επικεντρώνονται στα νότια προάστια.

Στον αντίποδα, στα βόρεια προάστια της Αττικής η κατασκευή νέων κατοικιών είναι περιορισµένη» αναφέρει στην «Η» ο πρόεδρος του Συνδέσµου Ελληνικών Εταιρειών-Γραφείων Μελετών (ΣΕΓΜ), Κωνσταντίνος Καλλέργης. «Οσοι εργολάβοι διαθέτουν ρευστότητα επιλέγουν να τη διοχετεύουν στην κατασκευή νέων κτιρίων, αντί να διακρατούν τα κεφάλαιά τους στις τράπεζες, όπου οι αποδόσεις είναι πενιχρές. Ωστόσο, η ζήτηση, τουλάχιστον από το εσωτερικό της χώρας, εάν δεν είναι ανύπαρκτη είναι περιορισµένη, ενώ οι υποψήφιοι αγοραστές στρέφονται σε µεταχειρισµένα και κάποιας παλαιότητας ακίνητα.

Η αναστολή του ΦΠΑ 24% για ακίνητα µε οικοδοµική άδεια από 1/1/2006 θα προκαλέσει ισχυρή αναπτυξιακή ώθηση, όµως το ερώτηµα που µένει να απαντηθεί είναι εάν όσα νεόδµητα ανεγερθούν θα έχουν ζήτηση. Και αυτό, αν λάβουµε υπόψη ότι η τιµή πώλησης ενός καινούργιου διαµερίσµατος ανέρχεται σε περίπου 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, ποσό που µε δυσκολία θα µπορούσε να καλύψει η πλειονότητα των νοικοκυριών. Γι’ αυτό θα πρέπει να δοθεί περαιτέρω έµφαση στην προσέλκυση αγοραστών από την αλλοδαπή, ενώ είναι σηµαντικό οι τράπεζες να ανοίξουν τους κρουνούς του τραπεζικού δανεισµού» σηµειώνει ο πρόεδρος της Οµοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων, ∆ηµήτρης Καψιµάλης.

Αξίζει, πάντως, να σηµειωθεί ότι από το 2017 έως σήµερα επενδυτές από τις ΗΠΑ, τη Μέση Ανατολή, την Κίνα και την Τουρκία υπολογίζεται ότι έχουν επενδύσει σε κατοικίες και εµπορικά ακίνητα περίπου 1 δισ. ευρώ. Σύµφωνα µε όσα αναφέρει στην ετήσια ενδιάµεση έκθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν για έβδοµο συνεχόµενο τρίµηνο και κατέγραψαν αύξηση 9,8% στο εννεάµηνο του 2019, µε τις υπόλοιπες κατασκευές να µειώνονται κατά 15,2%.

Το στοίχηµα της αναστολής του ΦΠΑ 24%

Τα βλέμματα της αγοράς είναι στραµµένα στο αν θα αποδώσει καρπούς η αναστολή του ΦΠΑ 24% για ακίνητα µε οικοδοµική άδεια από 1/1/2006. Σύµφωνα µε την ΤτΕ, η αναστολή του ΦΠΑ για τρία χρόνια σε όλες τις οικοδοµικές άδειες που εκδόθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2006 αναµένεται να αναθερµάνει την αγορά ακινήτων, αν και λόγω του µεγάλου αποθέµατος αδιάθετων κατοικιών η επίδραση στην κατασκευή νέων κατοικιών αναµένεται να είναι περιορισµένη.

Τα ακίνητα που δεν έχουν πωληθεί εκτιµώνται σε περίπου 100.000, σε όλη την επικράτεια, µε τους ειδικούς να υποστηρίζουν ότι εάν δεν απορροφηθεί τουλάχιστον ένα µεγάλο µέρος τους, οι µηχανές της οικοδοµής θα αργήσουν να λειτουργήσουν µε πλήρεις ρυθµούς. Αναµφισβήτητα, όπως εξηγούν οι ειδικοί, η επανεκκίνηση της οικοδοµής έχει λάβει χώρα, αλλά το χαµένο έδαφος θα αργήσει να κερδηθεί. Και διότι στον τοµέα των επενδύσεων σε κατοικίες χάθηκαν 18 δισ. ευρώ (ή το 8,2% του ΑΕΠ) µεταξύ του 2008 και του 2015.

Δεν είναι τυχαίο ότι έκθεση της εταιρείας συµβουλευτικών υπηρεσιών PwC εκτιµά ότι αν το κατά κεφαλήν ΑΕΠ επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα -δηλαδή σε 320 δισ. ευρώ, από 180 δισ. το 2018- περίπου το 2030, τότε η προσφορά κατοικιών θα συγκλίνει µε τη ζήτηση περίπου το 2047. Οι δυσοίωνες προβλέψεις της PwC αναφέρουν ακόµη ότι για να επιστρέψει η αγορά κατοικίας στα επίπεδα του 2002- 2008 απαιτείται πραγµατική ανάπτυξη 3,5% ετησίως για ένα πολύ µεγάλο χρονικό διάστηµα. Το 2019 η ανάπτυξη ξεπέρασε το 2018, ενώ ο κεντρικός τραπεζίτης Γιάννης Στουρνάρας προβλέπει ότι το 2020 οι ρυθµοί αύξησης του ΑΕΠ θα αγγίξουν το 2,5%.

Πάντως, σύµφωνα µε τα επίσηµα στοιχεία, την περίοδο από το 2002 έως το 2007 η κατασκευή κατοικιών αυξανόταν µε ρυθµό 1,5% ετησίως, φτάνοντας συνολικά τις 800.000 νέες κατοικίες, ενώ, σύµφωνα µε τους αναλυτές της PwC, από το 2008 έως και το 2014 η αύξηση κατασκευής νέων κατοικιών συνέβαλε στην κρίση της κτηµαταγοράς. Παράλληλα, το 2002 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 100 άτοµα, ενώ το 2014 αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 100 άτοµα ή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια, µε δεδοµένο ότι η µέση ελληνική οικογένεια αποτελείται από 2,4 άτοµα, αριθµοί που αντανακλούν τη διεύρυνση των διαθέσιµων κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου.

Με βάση την απογραφή του 2011, σε όλη τη χώρα υπάρχουν 6,4 εκατοµµύρια κατοικίες, ενώ το 55% των κτιρίων µέσα στις πόλεις έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, µε το 13% εξ αυτών να έχει χτιστεί µετά το 2001. Για να ξεκολλήσει η αγορά ακινήτων, σύµφωνα µε τους ειδικούς, απαιτείται, συνδυαστικά, να αυξηθεί το διαθέσιµο εισόδηµα, να απορροφηθεί σταδιακά το υφιστάµενο απόθεµα, τα στεγαστικά δάνεια να αυξηθούν σηµαντικά και να µειωθούν περαιτέρω οι φόροι ακίνητης περιουσίας. Με τον τρόπο αυτό θα αυξηθούν οι συναλλαγές και οι τιµές των ακινήτων και θα ενισχυθούν οι νέες κατασκευές.