«Ξεπαγώνει» η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης μέσω του καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή

Σε τροχιά υλοποίησης μπαίνει ο καθορισμός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (ΖΥΣ), μία πολύ σημαντική πολεοδομική μεταρρύθμιση που έχει εντάξει το Υπουργείο Περιβάλλοντος στο Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με προϋπολογισμό 8,085 εκατ. ευρώ, χρηματοδοτούμενο από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, η οποία θα ανοίξει και το δρόμο για την επί δεκαετίες αναμενόμενη δυνατότητα της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.

Με την ολοκλήρωση της μεταρρύθμισης εκτιμάται ότι θα καθοριστούν περίπου 600 ΖΥΣ σε όλη την επικράτεια, στις οποίες ουσιαστικά θα μπορεί να τεθεί σε εφαρμογή και το «εργαλείο» της Μεταφοράς Συντέλεστή Δόμησης, το οποίο αναμένουν μεταξύ άλλων πολλοί ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, που έχουν υπερβάλλοντα συντελεστή δόμησης.

Αν και τα προηγούμενα χρόνια μέσω αυτού του εργαλείου και της Τράπεζας Γης σχεδιαζόταν και η παροχή λύσης για την οριστική νομιμοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (όσων έχουν δηλαδή μεγάλες πολεοδομικές υπερβάσεις ή στερούνται οικοδομικής άδειας), που έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση, αλλά και αδήλωτων αυθαιρέτων της ίδιας κατηγορίας, αυτά μένουν τελικά εκτός σχεδιασμού. Επί του παρόντος εξαιρούνται χωρίς να αναφέρεται καν στην εν λόγω απόφαση ότι θα μπορούσαν να αγοράσουν συντελεστή δόμησης από την ψηφιακή τράπεζα γης καθώς το υπουργείο βρίσκεται σε αναζήτηση λύσης για τη διευθέτησή τους.

Στην παρούσα φάση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ως κύριος των μελετών των προγραμμάτων καθορισμού των ΖΥΣ καταρτίζει και εγκρίνει τις σχετικές μελέτες και ορίζει Αναθέτουσα Αρχή και Φορέα υλοποίησής τους το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), το οποίο και θα προχωρήσει στη διαδικασία προκήρυξης των σχετικών διαγωνισμών.

Οι ΖΥΣ είναι οι Ζώνες όπου θα επιτρέπεται η πραγματοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) σε ωφελούμενα ακίνητα, σε συγκεκριμένες περιοχές εντός του αστικού χώρου (εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, εντός Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ρυθμιστικών σχεδίων, εγκεκριμένων ορίων οικισμών κλπ.), καθώς και εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης.

Μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης θα καθίσταται εφικτή:

• Η αξιοποίηση της περίσσειας συντελεστή δόμησης που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων.
• Η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με χαμηλό κόστος
• Η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (πχ ιστορικά κέντρα), όπως και
• Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Οι ΖΥΣ είναι ουσιαστικά οι περιοχές στις οποίες θα δίνεται η δυνατότητα αύξησης της δόμησης, μετά από Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις όπως π.χ. η ύπαρξη σημαντικών δικτύων υποδομών, οδικών αρτηριών, η ανάπτυξη δικτύων αυτοκινητοδρόμων, η σύνδεση με τα μέσα σταθερής τροχιάς. Σε αυτές θα μπορούν να κατασκευασθούν μεγαλύτερα σε διαστάσεις κτίρια ή και να εντατικοποιηθούν οι χρήσεις και οι δραστηριότητες. Για παράδειγμα, η προαναφερόμενη παρέμβαση θα δύναται να επιτευχθεί σε οργανωμένους υποδοχείς, όπως βιομηχανικά και επιχειρηματικά πάρκα.

«Ο καθορισμός και η λειτουργία των ΖΥΣ αποτελεί ένα πολύ φιλικό προς το Περιβάλλον πολεοδομικό εργαλείο καθώς εξοικονομούνται πολύτιμοι πόροι σε δίκτυα και υποδομές, διότι ενισχύεται η δόμηση στο υφιστάμενο δομημένο περιβάλλον και επιτυγχάνεται η αρχή της συνεκτικής πόλης», σημειώνει το υπουργείο σε σχετική ανακοίνωση.

Άρρηκτα διασυνδεδεμένες οι ΖΥΣ με την Ψηφιακή Τράπεζας Γης

Παράλληλα, με τον καθορισμό ΖΥΣ και την ενεργοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης, αντιμετωπίζεται και μια μεγάλη εκκρεμότητα, αυτή της αξιοποίησης των τίτλων που κατέχουν οι δικαιούχοι – ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων, καθώς θα μπορούν να εκμεταλλευτούν το υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης που έχουν μέσω της Τράπεζας Γης.

Γίνεται σαφές ότι οι ΖΥΣ και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι μια άρρηκτα συνδεδεμένη διαδικασία. Η ψηφιακή Τράπεζα Γης διαμορφώνει έναν απλό μηχανισμό προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά του συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης, αλλά για να ξεκινήσει η κατάθεση τίτλων συντελεστή δόμησης, θα πρέπει να έχουν καθοριστεί οι ΖΥΣ.

«Μέσα από τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης ενισχύονται πολεοδομικοί στόχοι όπως η ένταση της πυκνότητας και η ενίσχυση της συνεκτικής πόλης που είναι συνυφασμένη με τον περιορισμό της αστικής διάχυσης. Ο σύγχρονος πολεοδομικός σχεδιασμός άλλωστε - ιδιαιτέρως λόγω κλιματικής κρίσης - προτάσσει την αειφορία της πόλης, με την εξοικονόμηση πόρων, με την καλύτερη περιβαλλοντική διαχείριση, λαμβάνοντας ως αρχή ότι οι υποδομές πρέπει να εξυπηρετούν μεγαλύτερες ομάδες πληθυσμού.

Ταυτόχρονα, οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης έρχονται να λύσουν ένα χρόνιο πρόβλημα, αυτό της αξιοποίησης τίτλων που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, ώστε με την ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης, να αποκτήσουν τους απαραίτητους πόρους για τη συντήρηση και την επισκευή των κτιρίων τους.

Τα οφέλη από τον καθορισμό και λειτουργία των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης είναι πολλαπλά. Και οικονομικά και κυρίως περιβαλλοντικά», επισημαίνει ο υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς.

Κρίσιμο παράγοντα για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας, χαρακτηρίζει το πρόγραμμα εκπόνησης Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμηση ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), Γιώργος Στασινός: «Είναι απαραίτητο για να τελειώσουμε μια και καλή με ένα σύνθετο τεχνικό και συνταγματικό ζήτημα που απασχολεί την Πολιτεία επί δεκαετίες. Για να αποδεσμευθούν επιτέλους περιουσιακά δικαιώματα που λιμνάζουν. Για να βοηθήσουμε στην πράξη την αποκατάσταση των διατηρητέων σε όλη τη χώρα. Για να συμβάλλουμε σε περισσότερο πράσινο στις πόλεις μας. Για να προχωρήσει επιτέλους ο θεσμός της Τράπεζας Γης», σημείωσε ο πρόεδρος του ΤΕΕ προσθέτοντας πως το έργο αυτό θα επιτρέψει να δημιουργηθεί μια νέα αγορά δικαιωμάτων δόμησης με σωστό σχεδιασμό και προστασία του περιβάλλοντος στις πόλεις μας.