Κτηματολόγιο: Μυστικά και παγίδες - Ιδιοκτήτες σε ακίνητα... φαντάσματα

Σε ιδιότυπη ομηρεία βρίσκονται εκατοντάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι λόγω της διαδικασίας της κτηµατογράφησης (σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας) δεν µπορούν να προχωρήσουν σε καµία µεταβολή των περιουσιών τους. Είτε λόγω της αµέλειας των ιδιοκτητών είτε λόγω της τάσης του ελληνικού ∆ηµοσίου να διεκδικεί ακόµα και ακίνητα τα οποία ανήκουν στον αστικό ιστό ως δασικά ή από παραχωρητήρια που αγνοήθηκαν, αλλά και δηµόσιες εκτάσεις που καταπατήθηκαν, η κτηµατογράφηση της χώρας αναδεικνύει το χάος που επικρατούσε επί δεκαετίες στον χώρο των ακινήτων στην Ελλάδα.

Ως αποτέλεσµα, µεγάλο τµήµα των πολιτών µαθαίνει ότι ιδιοκτησίες που θεωρούσε δικές του δεν του ανήκουν, σε περιόδους που καλείται να κάνει αποδοχή κληρονοµιάς. Ακολουθούν δικαστικοί αγώνες, που µπορεί να είναι και πολυετείς και δαπανηροί, καθώς συχνά παρατηρείται το φαινόµενο «ακίνητη περιουσία πολιτών να τίθεται εκτός συναλλαγής ή να κινδυνεύουν να τη χάσουν από το ελληνικό ∆ηµόσιο. Τα προβλήµατα αυτά µπορεί να σχετίζονται είτε µε τους ίδιους τους δικαιούχους είτε µε την εσφαλµένη επεξεργασία των ακινήτων ή των δικαιωµάτων τους από το ίδιο το Ελληνικό Κτηµατολόγιο», εξηγεί στο «Εθνος της Κυριακής» η δικηγόρος Σοφία Τζαβέλλα, από το ∆ικηγορικό Γραφείο Σοφίας Μ. Τζαβέλλα και Συνεργατών.

Η τρέχουσα φάση κτηµατογράφησης, µάλιστα, στην οποία εντάσσονται πολλές αγροτικές περιοχές, αναµένεται να αναδείξει ακόµα περισσότερα προβλήµατα, τα οποία επιµελώς και επί χρόνια κρύβονταν κάτω από το χαλί και σχετίζονται µε καταπατήσεις, αδιανέµητες κληρονοµιές κ.ά. ∆εν είναι λίγες οι περιπτώσεις πολυκατοικιών, κυρίως στα βόρεια, βορειοανατολικά και νότια προάστια της Αττικής, όπως στην Αγία Παρασκευή ή στον Αλιµο, που το σύνολο των ιδιοκτητών των διαµερισµάτων δεν µπορεί να προχωρήσει σε καµία πράξη που να αφορά το ακίνητό του επειδή ένας εκ των ιδιοκτητών ξέχασε να δηλώσει το δικό του διαµέρισµα.

Στο τρίτο δικαστήριο

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση πολυκατοικίας στην Αγία Παρασκευή. Η αµέλεια του ιδιοκτήτη να δηλώσει το διαµέρισµά του, το οποίο χαρακτηρίστηκε «αγνώστου ιδιοκτήτη», τον έχει οδηγήσει αυτήν την περίοδο στο τρίτο δικαστήριο, καθώς ακόµα δεν έχει καταφέρει να διορθώσει το λάθος, παρόλο που έχει δαπανήσει αρκετές χιλιάδες ευρώ. Μαζί µε τον ίδιο, όµως, ταλαιπωρούνται και όλοι οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, οι οποίοι δεν µπορούν να προχωρήσουν σε καµία πράξη (αγοραπωλησία, µεταβίβαση κ.λπ.) στις δικές τους ιδιοκτησίες.

Κι αν στην περίπτωση αυτή υπαίτιος είναι ο ιδιοκτήτης, συχνά τα προβλήµατα τα δηµιουργεί το ελληνικό ∆ηµόσιο και η άγνοιά του σχετικά µε το τι αποτελεί δηµόσια περιουσία και τι όχι. Απόδειξη είναι η περίπτωση που αφορά στη ∆ιεύθυνση ∆ασών και την κτηµατογράφηση στην περιοχή της Αίγινας. Η συλλογή δηλώσεων ξεκίνησε το καλοκαίρι του 2015. Κατά τη διαδικασία, η ∆ιεύθυνση ∆ασών υπέβαλε δήλωση, διεκδικώντας την κυριότητα των ακινήτων που περιλαµβάνονταν σε αυτήν και στο ελληνικό ∆ηµόσιο, µε επίκληση του τεκµηρίου κυριότητας λόγω του δασικού χαρακτήρα των εκτάσεων. Εν συνεχεία, τον Φεβρουάριο του 2017, αναρτήθηκε για την ίδια περιοχή ο δασικός χάρτης. Πολλά ακίνητα τα οποία διεκδικούνταν στο Κτηµατολόγιο κατά κυριότητα από τη ∆ιεύθυνση ∆ασών δεν αναρτήθηκαν στον δασικό χάρτη ως δασικά.

Σε πολυκατοικία της Αγίας Παρασκευής, οι ιδιοκτήτες των διαµερισµάτων δεν µπορούν να προχωρήσουν σε καµία πράξη επειδή ένας εξ αυτών ξέχασε να δηλώσει το δικό του διαµέρισµα

«Αυτό δηµιούργησε το παράδοξο η ∆ιεύθυνση ∆ασών να διεκδικεί την κυριότητα ακινήτων που δεν έχουν δασικό χαρακτήρα, πράγµα που εκ του νόµου απαγορεύεται. Οι πολίτες, λοιπόν, κατά τη διαδικασία της ανάρτησης είδαν την περιουσία τους να αποδίδεται στο ελληνικό ∆ηµόσιο και υποχρεώθηκαν να υποβάλουν ενστάσεις κατά των στοιχείων της ανάρτησης, προκειµένου να αποδείξουν τα αυτονόητα» σηµειώνει η κυρία Τζαβέλλα. Το χειρότερο είναι ότι η εξέταση των ενστάσεων αυτών από τις αρµόδιες επιτροπές ακόµη εκκρεµεί. Αν και το πιθανότερο είναι οι ιδιώτες να δικαιωθούν, έως τότε θα έχουν δαπανήσει αρκετό χρόνο και χρήµα, ενώ επί του παρόντος δεν είναι βέβαιο ότι οι συµβολαιογράφοι θα προχωρήσουν σε γονικές παροχές ή αγοραπωλησίες που τους αφορούν. Και αυτή δεν είναι η µοναδική προβληµατική περίπτωση, καθώς παρόµοιες εµπλοκές µε το ελληνικό ∆ηµόσιο, είτε αυτό εµφανίζεται ως ∆ιεύθυνση ∆ασών είτε ως Κτηµατική Υπηρεσία του ∆ηµοσίου, αντιµετωπίζουν πολίτες σε όλη την επικράτεια, οι οποίοι απέκτησαν γεωτεµάχια (αυτοί ή οι απώτεροι δικαιοπάροχοί τους) από το ίδιο το ∆ηµόσιο µε παραχωρητήρια, όπως στο Λαύριο και στην Κερατέα.

«Οι άνθρωποι αυτοί βρίσκονται επί έτη δέσµιοι ενός λάθους του ίδιου του ελληνικού ∆ηµοσίου, χωρίς να µπορούν ούτε καν να µεταβιβάσουν στα παιδιά τους, και εµπλεκόµενοι σε χρονοβόρες και πολυδάπανες δικαστικές διενέξεις» αναφέρει η νοµικός. Και αυτό γιατί εκτάσεις που τους είχαν παραχωρηθεί διεκδικούνται τώρα από το ∆ηµόσιο, το οποίο συχνά φαίνεται να αγνοεί τι είχε, τι έχει και τι του έχει αποµείνει. Στις δύο αυτές περιοχές παρατηρείται σχεδόν όλη η γκάµα των προβληµάτων. Ιδιωτικές περιουσίες που διεκδικούνται από το ∆ηµόσιο, καταπατηµένες από ιδιώτες δηµόσιες εκτάσεις και παραχωρητήρια που αγνοήθηκαν.

Στα Ανω Λιόσια, όπου η κτηµατογράφηση ολοκληρώθηκε και λειτουργεί κτηµατολογικό γραφείο, πολλοί ιδιοκτήτες είδαν τα αγροτεµάχιά τους να περιέρχονται στο ∆ηµόσιο. Πλέον βρίσκονται στα δικαστήρια, διεκδικώντας σε ορισµένες περιπτώσεις... ολόκληρες πλαγιές, ή επειδή τα ακίνητα αυτά δεν δηλώθηκαν, ή επειδή αποδόθηκε η κυριότητά τους στο ∆ηµόσιο, ή δεν εφαρµόστηκαν τα παραχωρητήρια, ή δεν έγιναν ενστάσεις από τους ενδιαφερόµενους.

«∆εν είναι υπερβολή να πούµε ότι ένας µεγάλος αριθµός ιδιοκτητών αντιλαµβάνεται το πρόβληµα όταν έρχεται η στιγµή να κάνει αποδοχή κληρονοµιάς» εξηγεί η κυρία Τζαβέλλα. Και συνεχίζει: «Στην ευνοϊκότερη περίπτωση, το ακίνητο θα έχει αποδοθεί σε “άγνωστο ιδιοκτήτη” και τότε, αν η µόνη αµέλεια ήταν η δήλωση στο Κτηµατολόγιο, µε τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας το ακίνητο θα αποδοθεί αρχικά στον κληρονοµούµενο και στη συνέχεια στους κληρονόµους του. ∆εν είναι, όµως, και λίγες οι περιπτώσεις ακινήτων που εν τω µεταξύ δηλώθηκαν από τρίτους (συγγενείς ή µη), µε διαθήκες και συµβόλαια για παράδειγµα, των οποίων το κύρος µπορεί να αµφισβητηθεί ή και όχι» τονίζει.

Η διαδικασία κτηµατογράφησης ανέδειξε όµως και περιπτώσεις καταπατήσεων, καθώς στο παρελθόν κάποιοι έχτισαν σε δηµόσια γη, αλλά -το χειρότερο- πούλησαν σε ανυποψίαστους και καλόπιστους τρίτους δηµόσια γη: «Και τώρα αυτοί οι τρίτοι, ύστερα από τριάντα και πλέον χρόνια, βλέπουν το χωράφι τους ή το σπίτι τους να φεύγει από τα χέρια τους». Σε όλα αυτά έρχονται να προστεθούν και τα σφάλµατα του ίδιου του Κτηµατολογίου κατά τη διαδικασία της κτηµατογράφησης, εξαιτίας των οποίων οι πολλοί φτάνουν στο σηµείο να µην µπορούν να διαθέσουν ελεύθερα την ακίνητη περιουσία τους. «Τα συµβόλαια των πολιτών είναι καθ’ όλα σωστά, νοµίµως µεταγεγραµµένα, αλλά εξαιτίας σφαλµάτων κατά την επεξεργασία η καταχώριση των εµπράγµατων δικαιωµάτων ή η χωρική αποτύπωση του ακινήτου είναι λάθος. Και δυστυχώς, τα σφάλµατα αυτά διορθώνονται µονάχα µε επιµέλεια και δαπάνες των ίδιων των πολιτών» καταλήγει η δικηγόρος.

Τα προβλήματα

Τη στενή παρακολούθηση της διαδικασίας κτηµατογράφησης προκειµένου να αποφευχθούν λάθη και προβλήµατα συστήνουν οι νοµικοί. Η οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών δηµιουργεί αµάχητο τεκµήριο κυριότητας. Αν λοιπόν, για παράδειγµα, ένα ακίνητο καταχωριστεί κατά τις οριστικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε αυτό «αυτοδικαίως περιέρχεται στην κυριότητα του ∆ηµοσίου και το µόνο δικαίωµα που αποµένει στον ιδιοκτήτη είναι η δικαστική διεκδίκηση αποζηµίωσης» εξηγεί η κυρία Τζαβέλλα. Η ίδια προσθέτει ότι πολλοί ιδιοκτήτες εξαιτίας της οικονοµικής κρίσης αποφεύγουν να πληρώσουν ακόµα και το τέλος κτηµατογράφησης, ύψους 35 ευρώ, µε τη δικαιολογία ότι έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους στην Εφορία: «Η δήλωση ακινήτων στο Κτηµατολόγιο είναι υποχρεωτική και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι µια δικαστική διαδικασία θα τους στοιχίσει πολλαπλάσια ποσά».

Ολοι συµφωνούν στο ότι χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή από τους πολίτες, καθώς, όπως είχε αποκαλύψει το «Εθνος» πριν από µερικές ηµέρες, το Κτηµατολόγιο ενίοτε χρεώνει υψηλότερα τέλη στους πολίτες, εξαιτίας κυρίως λανθασµένου εντοπισµού του ακινήτου (σε αστική αντί αγροτικής περιοχής) ή εσφαλµένου υπολογισµού των δικαιωµάτων (να πληρωθούν περισσότερα δικαιώµατα από αυτά που αντιστοιχούν στη δηλωθείσα περιουσία). Το επιπλέον ποσό πάντα επιστρέφεται, αλλά ενίοτε µε καθυστέρηση. Την περίοδο αυτή η κτηµατογράφηση της χώρας βρίσκεται σε ένα από τα κρισιµότερα στάδια. Ωστόσο, δεν λείπουν τα προβλήµατα, καθώς ακόµα και η εφαρµογή για την ηλεκτρονική δήλωση ακινήτων -που τέθηκε την περασµένη εβδοµάδα σε λειτουργία προκειµένου να διευκολύνει τους πολίτες- τις πρώτες ηµέρες εµφάνισε σηµαντικά προβλήµατα, µε αποτέλεσµα να µην ολοκληρώνεται η διαδικασία.

Την ίδια στιγµή, µε αργούς ρυθµούς προχωρά και ο µετασχηµατισµός του Κτηµατολογίου, βάσει των προβλεποµένων από τον νόµο που ψηφίστηκε πέρυσι. Συγκεκριµένα, δεν έχουν µετατραπεί τα υποθηκοφυλακεία σε κτηµατολογικά γραφεία ώστε όλες οι συναλλαγές να γίνονται ηλεκτρονικά. Παράλληλα, εδώ και περίπου έναν χρόνο οι υποθηκοφύλακες, οι οποίοι εποπτεύονται από το υπουργείο ∆ικαιοσύνης, απέχουν από τα καθήκοντά τους, καθώς εισπράττουν τέλη, δέχονται αιτήσεις, αλλά δεν τις επεξεργάζονται, γεγονός το οποίο δηµιουργεί προβλήµατα στην εξυπηρέτηση των πολιτών, στοιβάζοντας πράξεις που δεν µπορούν να διεκπεραιωθούν. Να σηµειωθεί ότι µε τον νέο φορέα καταργούνται όλα τα υποθηκοφυλακεία (περίπου 400), τα οποία θα αντικατασταθούν από 17 κτηµατολογικά γραφεία και 75 παραρτήµατα. Επιπλέον, από το σύνολο των 61 νοµικών του Κτηµατολογίου έχουν αποµείνει οι 41, µε αποτέλεσµα και αυτός ο τοµέας να παραµένει υποστελεχωµένος, µέχρι να ολοκληρωθεί η πλήρωση των κενών θέσεων.