Eteron για στεγαστικό πρόγραμμα: Θετική η αναγνώριση του προβλήματος - Οι 6 αστοχίες - ελλείψεις που καταδεικνύουν έλλειψη πολιτικής βούλησης

Ως θετικό βήμα, το οποίο όμως μόνο επιδερμικά αγγίζει το σοβαρό πρόβλημα της ενοικιαζόμενης κατοικίας που είναι βαθιά ριζωμένο στην Ελλάδα, χαρακτηρίζει το κυβερνητικό πρόγραμμα για τη στέγη,το οποίο ανακοίνωσε από τη ΔΕΘ ο Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, το Eteron - Ινστιτούτο για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή.

Οπως επισημαίνει στην ανάλυσή του ο Άλκης Καφετζής, συντονιστής του project “Ενοίκια στα Ύψη | Η στεγαστική επισφάλεια σήμερα” του Eteron, που είχε παρουσιαστεί στις αρχες του καλοκαιριού, παρά το γεγονός ότι ένα μεγάλο τμήμα του πληθυσμού εξαρτάται από τον ιδιωτικό ενοικιαζόμενο τομέα για τη στέγασή του και το ζήτημα της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία αναδύεται ως ένα από τα κεντρικά κοινωνικά ζητήματα που χρήζουν άμεσης δημόσιας παρέμβασης, το κυβερνητικό πρόγραμμα δεν εστιάζει με την έμφαση που απαιτείται σ΄αυτόν τον τομέα.

«Εκλείπουν μια σειρά μέτρων που θα μπορούσαν να ανασχέσουν την εκρηκτική αύξηση των ενοικίων και να ξεδιπλώσουν μια ουσιαστική στρατηγική. Αυτό θα απαιτούσε ένα σύνθετο πλέγμα πολιτικών με μέτρα τόσο άμεσης εφαρμογής, αλλά και μεσο-μακροπρόθεσμες πολιτικές για την αύξηση της οικονομικά προσιτής κατοικίας, στο πλαίσιο ενός συνολικού σχεδίου πολιτικής για τη στέγη. Οι ελλείψεις που υπάρχουν όμως είναι ενδεικτικές και καταδεικνύουν ότι αν δεν υπάρξει η αναγκαία πολιτική βούληση να αντιμετωπιστούν, είναι πολύ πιθανόν να σπαταληθούν πόροι χωρίς τον αναμενόμενο κοινωνικό αντίκτυπο», επισημαίνεται χαρακτηριστικά στην ανάλυση των μέτρων.
Η ανάλυση καταλογίζει στο πρόγραμμα έλλειψη πολιτικής βούλησης, η οποία είναι πολύ πιθανόν να οδηγήσει σε κατασπατάληση πόρων χωρίς τον αναμενόμενο κοινωνικό αντίκτυπο, αλλά και φτωχή συνεισφορά των πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης. Συγκεκριμένα επισημαίνει ότι από τα 30,5 δισ ευρώ του Ταμείου Ανάκαμψης για την Ελλάδα, μόνο 1,3 εκατ. ευρώ κατευθύνονται στην εξασφάλιση οικονομικά προσιτής κατοικίας, ενώ εντοπίζει 6 σημαντικές ελλείψεις που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στον δημόσιο διάλογο.

Οι έξι ελλείψεις του προγράμματος
1.Ρύθμιση της αγοράς ενοικίων, καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος και προστασία των ενοικιαστών/στριων
Με δεδομένες τις έκτακτες συνθήκες υψηλού πληθωρισμού, ενεργειακής κρίσης και εξαιρετικά σημαντικής επιβάρυνσης των νοικοκυριών, απαιτούνται συγκεκριμένα μέτρα για τον έλεγχο των τιμών των ενοικίων, που μπορεί να γίνει μέσα από διάφορους τρόπους.

Ενδεικτικά αναφέρονται:

• Η επιβολή ανώτατων τιμών στα νέα μισθωτήρια (rent cap),

• ο έλεγχος της αύξησης των τιμών κατά την ανανέωση συμβολαίων που λήγουν,

• ο έλεγχος στην ετήσια ανατίμηση στα ενεργά μισθωτήρια.

Οι συγγραφείς προτείνουν επίσης την απαγόρευση ανατίμησης των ενοικίων και την επιβολή ορίων στις νέες μισθώσεις με βάση τιμές αναφοράς, ενώ θεωρούν κρίσιμη τη διαφορετική αντιμετώπιση των ιδιοκτητών ανάλογα με το αν πρόκειται για φυσικά ή νομικά πρόσωπα, μικροιδιοκτήτες ή μεγάλοεπενδυτές και εταιρίες), ανάλογα με το εισόδημα, την κλίμακα του αποθέματος προς ενοικίαση που διαχειρίζεται, και το είδος της δραστηριότητας/χρήσης (κύρια κατοικία, βραχυχρόνιες μισθώσεις, τουριστικές μισθώσεις/ πολυτελείς κατοικίες με παροχή υπηρεσιών κλπ).

Ιδιαιτέρως κρίσιμη θεωρείται και η αξιοποίηση και μετατροπή κατοικιών και κτιρίων, ιδιωτικών ή δημόσιων, που ήδη νοικιάζονται ή είναι κενά και αναξιοποίητα για την αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας δεδομένου μάλιστα και του μεγάλου υφιστάμενου οικιστικού και κτιριακού αποθέματος.

Η κυβέρνηση εξήγγειλε την ανακαίνιση 14.000 κενών κατοικιών, ωστόσο, σε αντιπαραβολή με τον συνολικό αριθμό των κενών κατοικιών στην Ελλάδα (σύμφωνα με την κυβέρνηση είναι 770.000 και σύμφωνα την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ του 2011, 900.000), κατανοούμε ότι τα περιθώρια παρέμβασης είναι εξόχως μεγαλύτερα, υπογραμμίζεται στην ανάλυση.

Επιπλέον, χρειάζεται να διαμορφωθεί και ένα πλαίσιο υποστήριξης και προστασίας των ενοικιαστών/στριών, μέσα από ένα Παρατηρητήριο Κατοικίας και έναν δείκτη εύλογων τιμών ενοικίου, καθώς και υπηρεσίες υποστήριξης.

2. Ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης / AirBnB
Η απουσία προτάσεων για τη ρύθμιση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων μέσω πλατφορμών στη δέσμη μέτρων της κυβέρνησης, από μόνη της σηματοδοτεί ένα μεγάλο κενό, αναφέρεται στην ανάλυση. «Μία τέτοια απουσία δημιουργεί ανυπέρβλητα προβλήματα στην αντιμετώπιση της στεγαστικής επισφάλειας, αφού οι δυσλειτουργίες που έχουν παρουσιαστεί στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης τα τελευταία χρόνια, υποδεικνύουν την απουσία ρύθμισης στη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων ως έναν βασικότατο παράγοντα».

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο σε πόλεις και περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος όπου παρουσιάζεται έντονη συγκέντρωση ακινήτων σε βραχυπρόθεσμη μίσθωση (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Κρήτη, νησιά), ενώ το μέγεθός του αναδείχτηκε και πρόσφατα με την αδυναμία εύρεσης κατοικίας εκπαιδευτικών, γιατρών και φοιτητών.

Εδώ θα πρέπει να επισημανθεί και η τάση προς συγκεντροποίηση των ακινήτων σε επιχειρήσεις που διαχειρίζονται τα ακίνητα, με αποτέλεσμα αυτές να αποκτούν μεγάλη διαπραγματευτική ισχύ στη διαμόρφωση των τιμών, ενώ παράλληλα τίθενται και ζητήματα διανομής της υπεραξίας που δημιουργεί η βραχυπρόθεσμη μίσθωση.

Ανάμεσα σε άλλες παρεμβάσεις, προτείνεται η έκδοση της ΚΥΑ που προβλέπεται από τον Ν. 4472/2017, σύμφωνα με την οποία μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικοί, ποσοτικοί και ημερολογιακοί περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.

3. Αξιοποίηση πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης
Μία από τις μεγάλες δυσκολίες για την εφαρμογή μιας συγκροτημένης εθνικής στεγαστικής πολιτικής είναι ότι απαιτεί την ύπαρξη σημαντικών χρηματοδοτικών πόρων και υψηλών δημόσιων δαπανών, επομένως το Ταμείο Ανάκαμψης θα μπορούσε να είναι ένα στρατηγικό εργαλείο για την χρηματοδότηση μίας τέτοιας πολιτικής.

«Είναι εντυπωσιακό ότι από τα 30,5 δισ ευρώ του Ταμείου Ανάκαμψης για την Ελλάδα, μόνο 1,3 εκατ. ευρώ κατευθύνονται στην εξασφάλιση οικονομικά προσιτής κατοικίας. Την ίδια στιγμή, χώρες με αντίστοιχο ή μικρότερο πληθυσμό από την Ελλάδα αφιερώνουν πολύ σημαντικότερα ποσά για την κοινωνική στέγαση από το Ταμείο Ανάκαμψης (Πορτογαλία, Ρουμανία, Σλοβενία, Λετονία, Ρουμανία κ.α.).

«Επομένως δικαίως μπορούμε να μιλάμε για μία μεγάλη χαμένη ευκαιρία», σημειώνεται στην έκθεση.

Πως χρησιμοποιούν πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης οι άλλες χώρες

Η Πορτογαλία σχεδίασε το υψηλότερο πρόγραμμα για την στέγαση μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης ύψους 2,3 δις ευρώ το οποίο χωρίζεται σε 6 δράσεις. Ανάμεσα στους στόχους του προγράμματος είναι η δημιουργία 12.000 διαμερισμάτων που θα αποδοθούν με χαμηλό ενοίκιο, αυξάνοντας το οικιστικό απόθεμα.

Η Ισπανία χρηματοδοτεί ένα πρόγραμμα κατασκευής οικονομικά προσιτής κατοικίας ύψους 1 δις ευρώ με σκοπό την κατασκευή και απόδοση τουλάχιστον 20.000 διαμερισμάτων σε περιοχές που αντιμετωπίζουν τα πιο σοβαρά προβλήματα στέγασης και ενοικίου.

Η Ιταλία έχει σχεδιάσει ένα πρόγραμμα 175 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης που θα συμπληρωθεί με εθνικούς πόρους και άλλα χρηματοδοτικά εργαλεία για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών και την παροχή υπηρεσιών σε ανθρώπους που αντιμετωπίζουν στεγαστικά προβλήματα. Οι κοινωνικές κατηγορίες που θα επωφεληθούν είναι οι νέοι/ες, τα άτομα με αναπηρία και οι ηλικιωμένοι/ες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες.

Η Σουηδία θα χρηματοδοτήσει με 1,2 δις από το Ταμείο Ανάκαμψης τα υπάρχοντα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας και θα ανανεώσει το οικιστικό απόθεμα που διατίθεται με ελεγχόμενο ενοίκιο ώστε να είναι κοινωνικά και οικονομικά προσιτό.

Η Ρουμανία θα χρηματοδοτήσει το Εθνικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης με σκοπό την μείωση των χωρικών και περιφερειακών ανισοτήτων με 288 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης. Με αυτά τα χρήματα θα κατασκευαστούν νέες κατοικίες για κοινωνική στέγαση, φοιτητικές εστίες και διαμερίσματα που θα προορίζονται για γιατρούς και εκπαιδευτικούς σε απομακρυσμένες περιοχές.

Η Λετονία θα χρηματοδοτήσει με 42,9 εκατ. Ευρώ ένα πρόγραμμα κατασκευής και ανακαίνισης κοινωνικής κατοικίας (700 διαμερίσματα) καθώς και στοχευμένες δράσεις που αφορούν τους/τις ηλικιωμένους/ες.

Το Λουξεμβούργο θα χρηματοδοτήσει με 48 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης το εθνικό πρόγραμμα ύψους 51 εκατ. Ευρώ για την κατασκευή οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης στέγης, με σκοπό την κατασκευή 2.200 διαμερισμάτων μέχρι το 2025, εκ των οποίων τα 1700 θα έχουν ελεγχόμενο, οικονομικά προσιτό ενοίκιο.

Η Σλοβενία θα χρηματοδοτήσει με 60 εκατ. Ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης το εθνικό πρόγραμμα κατασκευής ενοικιαζόμενης στέγης (συνολικού ύψους 400 εκατ. ευρώ) με σκοπό την κατασκευή διαμερισμάτων με χαμηλό ενοίκιο για νέους/ες, ευάλωτες ομάδες (πχ. Ρομά), θύματα ενδοοικογενειακής βίας. Σκοπός είναι η κατασκευή 5.000 τέτοιων διαμερισμάτων ως το 2026.

4. Επιπλέον κανόνες για τη Golden Visa
Σύμφωνα με μελέτες, ενώ στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες που εφαρμόζεται αυτό το επενδυτικό σχήμα, η επίπτωσή του στην αγορά ακινήτων είναι επουσιώδης, η Ελλάδα αποτελεί ακραία εξαίρεση, αφού η αγορά ακινήτων στην χώρα μας επικαθορίζεται σημαντικά από τις επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση της golden visa. Η εξαγγελθείσα αύξηση του ορίου επένδυσης για απόκτηση άδειας διαμονής για πολίτες τρίτων χωρών, από 250.000 σε 500.000 ευρώ μπορεί να έχει αμφίβολα αποτελέσματα λόγω της φύσης και της ρευστότητας των δυνητικών επενδυτών. Για αυτό απαιτούνται, ανάμεσα σε άλλα, μέτρα όπως αυτά που πήρε η Πορτογαλία, που εξαίρεσε τα μεγάλα αστικά κέντρα (Λισαβόνα και Πόρτο) από το σχήμα.

5. Ένταξη του τομέα της κοινωνικής οικονομίας (του λεγόμενου “τρίτου τομέα”) σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά πρότυπα
Η ύπαρξη ενός θεσμικά κατοχυρωμένου στεγαστικού τομέα περιορισμένου κέρδους ή ακόμα και μη-κερδοσκοπικού, ενταγμένου στο υπάρχον θεσμικό πλαίσιο της Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας, θα έδινε τις απαραίτητες δικλείδες ώστε το σύνολο των νέων διαμερισμάτων να μπορούσε να διατεθεί με πραγματικά χαμηλό ενοίκιο, που θα αντανακλά τα πραγματικά κόστη κατασκευής, συντήρησης και διαχείρισης των νέων διαμερισμάτων. Κάτι τέτοιο θα είχε πολλαπλασιαστικά οφέλη στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης αφού θα μπορούσε να πιέσει προς τα κάτω το ύψος των ενοικίων σε συγκεκριμένες περιοχές και να λειτουργήσει “ανταγωνιστικά” προς όσους αντλούν σημαντικές υπεραξίες από τα υψηλά ενοίκια σε βάρος των ενοικιαστών/ριών. Εξάλλου – όπως επισημαίνεται - ο στεγαστικός τομέας περιορισμένου κέρδους ή και ο μη-κερδοσκοπικός αποτελούν πραγματικότητα σε πολλές χώρες της Ευρώπης και λειτουργούν με τρόπο που διασφαλίζουν την κοινωνικά προσιτή στέγη αλλά και μία πιο δίκαιη διανομή του εισοδήματος.

6. Θεσμική υποστήριξη και συντονισμός μέσα από καλά οργανωμένους κεντρικούς φορείς
Είναι απαραίτητη η θεσμοθέτηση ενός αρμόδιου φορέα που να συλλέγει και να αναλύει στοιχεία και να αξιολογεί τις πολιτικές στην στέγαση, σε συνεργασία με τα ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα και την τοπική αυτοδιοίκηση. Επιπλέον, είναι σημαντικό να υπάρξει ένα ενιαίο θεσμικό κέντρο που να έχει την ευθύνη της στεγαστικής πολιτικής, με σκοπό την εκπόνηση εθνικής στεγαστικής πολιτικής που θα εξειδικεύεται ανά γεωγραφική περιοχή και ανά κοινωνική κατηγορία, ενώ ταυτόχρονα θα μπορεί να συγκεντρώνει πόρους από διαφορετικά χρηματοδοτικά εργαλεία που σήμερα είναι διάσπαρτα.

Η ίδρυση ενός Υπουργείου αρμόδιου για τη στεγαστική πολιτική που εξήγγειλε πριν μερικούς μήνες ο Πρωθυπουργός θα ήταν σημαντική προς μία τέτοια κατεύθυνση, κάτι που έλειπε από την πρόσφατη δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκαν τελικά.

ΟΛΕΣ ΟΙ ΕΙΔΗΣΕΙΣ

• Απεργία ΜΜΜ: Χάος σήμερα στην Αττική - Ακινητοποιημένο μετρό, τραμ, ηλεκτρικός, λεωφορεία και τρόλεϊ
• Fake news δίχως τέλος από την Άγκυρα: Ηχηρή απάντηση της Αθήνας στο κρεσέντο τουρκικών προκλήσεων
• «Σπίτι μου»: Μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων κατάλληλα για νέα ζευγάριαέως 150.000€ στην Αττική
• Προσωπικός γιατρός: Μπάχαλο για τους πολίτες που έχουν εγγραφεί σε γιατρό του δημοσίου - Υποχρέωση των γιατρών για 35 ώρες την εβδομάδα