«Σπίτι μου»: Τα μεγάλα αγκάθια του νομοσχεδίου που προκαλούν αντιδράσεις - Στα 31 εγκαταλείπουν το πατρικό τους οι Έλληνες

Διαρκώς μειούμενα ποσοστά ιδιοκατοίκησης και σημαντική καθυστέρηση στη στεγαστική ανεξαρτητοποίηση την ώρα που περίπου 770.000 κατοικίες στη χώρα εκτιμάται ότι παραμένουν κενές, είναι τα κύρια αποτυπώματα του στεγαστικού προβλήματος στους νέους στην Ελλάδα.

Οι Ελληνες νεαρής ηλικίας ιδιοκατοικούν σε ποσοστό 74%, αλλά εγκαταλείπουν την οικογενειακή εστία στα 31 τους χρόνια έχοντας την πέμπτη χειρότερη επίδοση στην Ευρώπη όπου ο μέσος όρος στεγαστικής ανεξαρτητοποίησης είναι τα 26 χρόνια.

Και ολα αυτά ενώ το κόστος στέγασης στη χώρα μας υπολογίζεται ότι «τρώει» το 37% του εισοδήματος των πολιτών, όταν ο ευρωπαικός μέσος όρος - αν και με χαμηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης - δεν ξεπερνά το 20%.

Στην άμβλυνση του προβλήματος στοχεύει το νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας «Σπίτι Μου», το οποίο συζητείται αυτές τις μέρες στην αρμόδια Επιτροπή της Βουλής έχοντας ωστόσο προκαλέσει μεγάλη αμφισβήτηση από τους κοινωνικούς φορείς κυρίως για δύο βασικούς λόγους:

Ο πρώτος αφορά το νεοεισαχθέντα θεσμό της κοινωνικής αντιπαροχής, ο οποίος από πολλούς θεωρείται ότι θα αποτελέσει τον Δούρειο Ιππο για την άλωση δημόσιας περιουσίας από ιδιώτες στο όνομα της κοινωνικής κατοικίας.

Ο δεύτερος είναι η απόφαση του νομοθέτη να προσθέσει μία νέα χρήση γης στο ισχύον Προεδρικό Διάταγμα, αυτήν της «κοινωνικής κατοικίας», την οποία μάλιστα επιτρέπει και σε περιοχές με «αγροτική χρήση» και «κοινωφελή χρήση». Πολεοδόμοι και χωροτάκτες χαρακτηρίζουν εν πολλοίς την εν λόγω πρόβλεψη αντιεπιστημονική προσθέτοντας ότι αφήνει ορθάνοιχτο παράθυρο για «τακτοποιημένη» δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου.

Οι προβλέψεις του νομοσχεδίου

Συνοπτικά το σχέδιο νόμου αναφέρεται στα εξής:

• Πρόγραμμα «Σπίτι μου» για την αγορά κατοικίας με άτοκα ή χαμηλότοκα δάνεια για νέους με χαμηλό εισόδημα.

• Πρόγραμμα «κοινωνικής αντιπαροχής» μέσω σύμπραξης με τον ιδιωτικό τομέα για την εκμετάλλευση ακινήτων που ανήκουν σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης και τη διάθεσή τους ως κατοικιών σε ποσοστό 30% - 60% έναντι ελεγχόμενου μισθώματος.

• Πρόγραμμα «Κάλυψη» για τη μετατροπή του προγράμματος «Εστία», που αφορούσε τη στέγαση προσφύγων και αιτούντων άσυλο, σε πρόγραμμα μίσθωσης από το Δημόσιο των ιδιωτικών αυτών κατοικιών και διάθεσή τους σε ευάλωτες ομάδες νέων και νέα ζευγάρια.

• Πρόγραμμα «Ανακαινίζω - Νοικιάζω» για την επιδότηση επισκευής και αναβάθμισης κενών κατοικιών που θα διατεθούν για κατοικία.

Εντονος προβληματισμός για την κοινωνική αντιπαροχή

Πολλές ενστάσεις κοινωνικών και επιστημονικών φορέων που κλήθηκαν από την Επιτροπή της Βουλής συγκέντρωσε ο θεσμός της κοινωνικής αντιπαροχής, ο οποίος προβλέπει τη σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης με ιδιώτες αναδόχους. Ο ανάδοχος θα κατασκευάζει, με δικές του δαπάνες, κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του Δημοσίου και το αντάλλαγμά του θα συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος. Οι συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής θεωρούνται συμβάσεις παραχώρησης.

Η επιλογή του αναδόχου γίνεται μετά από δημόσια πρόσκληση που απευθύνει ο φορέας, στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Μετά από το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης, ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα.

Η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής μπορεί να αφορά και δομημένα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή το αντικείμενο της σύμβασης περιλαμβάνει και την κατεδάφιση των κτισμάτων, η οποία γίνεται με δαπάνες του αναδόχου.

Οι δικαιούχοι μισθωτές σε προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής επιλέγονται από τον φορέα, στον οποίο ανήκει το ακίνητο, με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια, και ιδίως το εισόδημα, την οικογενειακή τους κατάσταση και την ηλικία των τέκνων των δικαιούχων.

Στα κτίρια που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own) από τους δικαιούχους.

Ωστόσο από εδώ και πέρα ξεκινούν οι ασάφειες. Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει ένα τεράστιο εύρος του ποσοστού κατοικιών, τις οποίες θα πρέπει ο ανάδοχος να νοικιάζει με χαμηλό μίσθωμα, από 30% έως και το διπλάσιο 60%. Δεν αναφέρεται συγκεκριμένος χρόνος εκμετάλλευσης, αντίθετα θα αποφασίζεται κατά περίπτωση καθώς προβλέπεται ότι ο μέγιστος χρόνος εκμετάλλευσης του ακινήτου από τον ανάδοχο θα προσδιορίζεται μετά από μελέτη, η οποία θα τεκμηριώνει τον χρόνο που απαιτείται για την ανάκτηση των δαπανών κατασκευής και το εύλογο εργολαβικό κέρδος.

Οπως επισημαίνεται, στο κείμενο αναλυσης των συνεπειών της ρύθμισης, σκοπός της ως άνω διάταξης είναι να επιτευχθεί, μέσω της σύμβασης της κοινωνικής αντιπαροχής, αφενός η αποτελεσματική αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η οποία παρέμενε αδρανής και αφετέρου η στέγαση των δικαιούχων σε ποιοτικά αλλά προσιτά ακίνητα, καθώς και η κινητικότητα της οικονομίας και της στεγαστικής αγοράς.

Ταυτόχρονα με τη σύμπραξη δημοσίου - ιδιωτών για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών σύγχρονων προδιαγραφών, οι οποίες «δύνανται να περιλαμβάνουν και χώρους άλλων υποστηρικτικών και μη χρήσεων (γυμναστήρια, εμπορικά καταστήματα κ.λπ.), αναβαθμίζεται η έννοια της κοινωνικής κατοικίας εντός του αστικού ιστού, και υπερβαίνει το παραδοσιακό μοντέλο των εργατικών κατοικιών, ενώ παράλληλα αποφεύγονται φαινόμενα γκετοποίησης των συγκροτημάτων αυτών, καθώς και του περιβάλλοντος χώρου τους».

Αναφερόμενη στην πρόβλεψη η πρόεδρος του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων – Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ), Σοφία Αυγερινού - Κολώνια είπε ότι κρίνεται αναγκαία η διευκρίνηση των όρων της «αντιπαροχής» ώστε αυτή να είναι προς όφελος του δημοσίου συμφέροντος, ενώ αναφερόμενη στο πρόγραμμα «Κάλυψη» που δε συμπληρώνει, αλλά αντικαθιστά το πρόγραμμα «Εστία», υπογράμμισε πως «θα ήταν σκόπιμο τα νέα προγράμματα που εισάγονται για ευάλωτες κοινωνικά ομάδες να μην αποκλείουν και να μην προωθούνται σε βάρος ακόμα πιο ευάλωτων κοινωνικά ομάδων όπως οι πρόσφυγες και αιτούντες άσυλο».

Ενστάσεις και από την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού

«Το σχέδιο νόμου αποσκοπεί σε μεγάλο βαθμό στην τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω της διοχέτευσης στην αγορά των ακινήτων ιδιοκτησίας δημοσίων φορέων, και λιγότερο στην κάλυψη του κενού στεγαστικής πολιτικής για ευάλωτες ομάδες πληθυσμού», επισημαίνει η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΕΤ).

Εξηγεί ότι οι κανόνες για την διαχείριση του νεοεισαγόμενου θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής, είναι ασαφείς, ενώ η όλη φιλοσοφία του βασίζεται σε μεμονωμένες παρεμβάσεις «χωρίς κριτήρια χωροθέτησης, χωρίς μία προεκτίμηση για το πιθανό αποτέλεσμα ανά περιοχή».

Η ΕΛΕΤ σημειώνει ότι το νέο εργαλείο της κοινωνικής αντιπαροχής δεν πρέπει να βασιστεί σε μια γρήγορη και ασυντόνιστη «αξιοποίηση» της δημόσιας περιουσίας, αλλά θα πρέπει να υποστηρίζεται από ένα σύστημα πολυεπίπεδης διακυβέρνησης που θα διασφαλίζει τη διαφάνεια στην επιλογή των δικαιούχων μισθωτών και κύριο ρόλο θα παίξουν:

- οι φορείς πολεοδομικού σχεδιασμού και διαχείρισης της αστικής ανάπτυξης όπως η Αυτοδιοίκηση,

- οι διαφανείς διαδικασίες συμμετοχής και έγκαιρης στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης των σχεδίων,

- ο καθοδηγητικός συντονιστικός ρόλος ενός επιτελικού δημόσιου φορέα στεγαστικής πολιτικής, που θα συνέβαλλε στην συνεχή βελτίωση των θεσμικών προβλέψεων

- η επεξεργασία και καθιέρωση ευέλικτων αλλά και διαφανών πρακτικών σύμπραξης του δημόσιου /ιδιωτικού όπως οι προτεινόμενες συμβάσεις αντιπαροχής, και

- η επεξεργασία ευέλικτων κανονισμών ή κριτηρίων δικαιούχων ανά περίπτωση.

«Αγκάθι» και η ξεχωριστή κατηγορία χρήσης γης «Κοινωνική Κατοικία»

Βάσει των προτεινόμενων διατάξεων, η κοινωνική κατοικία, δηλαδή αυτή που χρησιμοποιείται για τη στέγαση νέων και προσώπων που ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, επιτρέπεται σε όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων, στις οποίες επιτρέπεται και η κατοικία, ακόμη και αν δεν μνημονεύεται ειδικώς.

Ωστόσο η πρόβλεψη αυτή δεν ήταν αρκετή για το υπουργείο Εργασίας, το οποίο αν και αναρμόδιο να νομοθετήσει για τις χρήσεις γης, την εμπλούτισε επιτρέποντας την κοινωνική κατοικία και σε περιοχές «κοινωφελών λειτουργιών», ακόμα και σε περιοχές για «αγροτική χρήση» με μοναδική προυπόθεση τα ακίνητα να ανήκουν στο Δημόσιο.

Ως ένα παράθυρο για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές μεταφράζει τη ρύθμιση ο ΣΕΠΟΧ, με την κυρία Αυγερινού – Κολώνια να επισημαίνει ότι πρόκειται για μια «ιδιαίτερα προβληματική» ρύθμιση. «Επιχειρείται να προστεθεί η κατοικία στις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης «Κοινωφελείς Λειτουργίες» και «Αγροτική χρήση». Επιχειρείται εδώ δια νόμου η τροποποίηση του θεσμικού πλαισίου των χρήσεων γης, χωρίς τεκμηριωμένη επιστημονική συζήτηση και αιτιολόγηση. Μάλιστα, επιχειρείται τροποποίηση ζητημάτων χρήσεων γης, τα οποία εντάσσονται στις αρμοδιότητες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με επισπεύδοντα όμως έναν αναρμόδιο φορέα, δηλαδή το Υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων».

Ο Σύλλογος υπογραμμίζει ότι η «κοινωνική κατοικία» αφορά έναν ποιοτικό προσδιορισμό κατοικίας που μπορεί να περιλαμβάνεται σε σχετικά προγράμματα και στις κατευθύνσεις του σχεδιασμού, όχι όμως να αποτελεί μια ειδική κατηγορία χρήσης γης.

Και παρά την προαναφερθείσα στόχευση του υπουργείου να αποφύγει τα φανόμενα «γκετοποίησης», ο ΣΕΠΟΧ διαπιστώνει «αναχρονισμό, στο βαθμό που τείνει να αναπαράγει το μοντέλο απομάκρυνσης ευάλωτων ομάδων από την πόλη», προσθέτοντας ότι αυτή η πολεοδομική πρακτική έχει εδώ και δεκαετίες απορριφθεί στον ευρωπαϊκό χώρο λόγω των προκλήσεων κοινωνικής και πολεοδομικής ένταξης.

Αλλά και η ΕΛΕΤ ζητά ξεκάθαρα να απαλειφθεί η διάταξη που προβλέπει την χωροθέτηση κοινωνικής κατοικίας στην αγροτική γη, όπως επίσης «και να αποφεύγεται αυστηρά η διασπορά «αναπτύξεων κοινωνικής κατοικίας» στην ύπαιθρο. Η κοινωνική κατοικία απαιτείται να χωροθετείται σε οικιστικές ζώνες και να ακολουθεί τους κανόνες σχεδιασμού και επεκτάσεων των πόλεων και οικισμών».

Το στεγαστικό ζήτημα σε νούμερα

Η αποτύπωση του στεγαστικού ζητήματος στην Ελλάδα σε συνδυασμό με το δημογραφικό επισημαίνεται στο εισαγωγικό κείμενο του νομοσχεδίου όπου αναφέρεται:

• Το 37% του εισοδήματος των πολιτών ξοδεύεται για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών, ενώ ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 20%,

• Παρατηρείται φθίνουσα πορεία ιδιοκατοίκησης στους νέους (74%), αν και παραμένει υψηλότερη από την υπόλοιπη Ευρώπη (70%),

• Η ηλικία στεγαστικής ανεξαρτητοποίησης στην Ελλάδα είναι τα 31 έτη, συγκριτικά με τα 26 έτη στην Ευρωπαϊκή Ένωση (5η χειρότερη επίδοση),

• Το 95% των κατοικιών στην Ελλάδα είναι άνω των 15 ετών και το 85% είναι άνω των 20 ετών (5.800.000 κατοικίες),

• Υπάρχουν 770.000 κλειστές κατοικίες, εκ των οποίων οι 200.000 βρίσκονται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, και ταυτόχρονα σημειώνεται αύξηση στις τιμές των ενοικίων τα τελευταία χρόνια,

• Ο δείκτης γεννήσεων στην Ελλάδα είναι εξαιρετικά χαμηλός και συγκεκριμένα 1,39 (Ευρωπαϊκή Ένωση 1,5).