Καταπατημένες εκτάσεις και ακίνητα του Δημοσίου: Η εξαγορά τους θα πραγματοποιηθεί με δόσεις αλλά και έκπτωση έως 80%

Με έκπτωση έως και 80% στην τιμή εξαγοράς, με έως 60 δόσεις το ύψος των οποίων μπορεί να καθοριστεί ακόμα και σε 100 ευρώ και διάρκεια κατοχής μόλις 30 ετών θα νομιμοποιηθούν οι καταπατήσεις εκτάσεων του Δημοσίου, θέμα, το οποίο αποτελεί γκρίζα ζώνη εδώ και δεκαετίες.

Αυτό ορίζει το νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 2 Φεβρουαρίου και δίνει τη δυνατότητα εξαγοράς των καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου.

Πρόκειται για ένα εκτεταμένο πρόβλημα δεδομένου ότι εκτιμάται πως σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, όπως η Αττική οκτώ στα δέκα κτήματα είναι καταπατημένα και δεν έχουν ξεκάθαρο καθεστώς ιδιοκτησίας αφού τα διεκδικεί το Δημόσιο.

Βάσει των εκτιμήσεων, περίπου 70.000 είναι τα καταπατημένα ακίνητα του Δημοσίου, ενώ τα ανταλλάξιμα κτήματα ανέρχονται σε περίπου 20.000. Στην Αττική σχεδόν το 80% των δημοσίων κτημάτων είναι καταπατημένα, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στη Θεσσαλία και τη Στερεά Ελλάδα υπολογίζεται σε 70%.

Με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο γίνεται ακόμα μία προσπάθεια να ξεκαθαρίσει το τοπίο και συγκεκριμένα ορίζεται ότι δικαίωμα υποβολής αίτησης εξαγοράς θα έχουν όσοι ασκούν κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του

• για τουλάχιστον 30 έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο μέχρι την 31η.12.1991, και για
• 40 έτη όσοι κατέχουν αδιαλείπτως δημόσιο ακίνητο, το οποίο έχει εγερθεί έως την 31η.12.1981 και στο οποίο βρίσκεται η κύρια και μοναδική κατοικία τους ή ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.

Για τα δημόσια ακίνητα, τα οποία βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, μπορεί να εξαγοραστεί έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδό αρτίου και οικοδομήσιμου οικοπέδου. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης, εφόσον σε αυτή υφίστανται, εν όλω ή εν μέρει, κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο. Εάν το τμήμα που απομένει μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά του από τον αιτούντα.

Στα εκτός σχεδιου ακίνητα δίνεται η δυνατότητα εξαγοράς ενιαίας έκτασης 10 στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Κατ’ εξαίρεση, μπορούν να εξαγορασθούν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού από τον ίδιο αιτούντα, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των υπό εξαγορά δημοσίων ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 20 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο και κάθε προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υπερβαίνει τα 10 στρέμματα. 

Είναι δυνατή η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης και μέχρι 30 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο συνολικά, εφόσον είτε αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής ή εγκαταστάσεις επιχείρησης που λειτουργεί νόμιμα είτε έχει γίνει χρήση του συντελεστή δόμησης της έκτασης αυτής για την ανέγερση των κτισμάτων. 

Στην περίπτωση περισσότερων του ενός ενδιαφερομένων, προβλέπεται ότι καθένας εξ αυτών δικαιούται να εξαγοράσει το τμήμα επί του οποίου ασκεί κατοχή. Ωστόσο εάν τουλάχιστον ένας από αυτούς δεν υποβάλει αίτηση εξαγοράς, είναι υποχρεωτική η εξαγορά του μεριδίου του αναλογικά κατ’ ιδανικά μερίδια από τους λοιπούς ασκούντες κατοχή.

Οι προβλέψεις του νομοσχεδίου μάλιστα είναι αρκετά ...ευέλικτες καθώς ορίζεται ότι εάν εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου βρίσκεται έκταση δασικού χαρακτήρα, εφόσον αυτή καταλαμβάνει κατ’ ανώτατο όριο 20% του εμβαδού του, εξαγοράζεται ενιαία με το δημόσιο ακίνητο, με διατήρηση των όρων προστασίας της, που απορρέουν από τη φύση της και από την κείμενη νομοθεσία, οι οποίοι μνημονεύονται στο σύνολό τους υποχρεωτικά στην απόφαση εξαγοράς. Αντίστοιχη πρόβλεψη υπάρχει και για τις προστατευόμενες περιοχές.

Το τίμημα εξαγοράς

Αντίστοιχο με τις αντικειμενικές αξίες είναι το προβλεπόμενο τίμημα εξαγοράς των καταπατημένων ακινήτων, το οποίο όμως μπορεί να πέσει ακόμα και στο 20% του ύψους του με τις εκπτώσεις που έχει λάβει υπόψη του το σχέδιο νόμου.

Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία του οικοπέδου ή γηπέδου, κατά περίπτωση. Αν στο οικόπεδο υφίστανται κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί από τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους του, το ποσό του τιμήματος εξαγοράς προσαυξάνεται κατά 25%, ενώ εν τα κτίσματα αυτά έχουν ανεγερθεί από το Δημόσιο ή τρίτο, η προσαύξηση φτάνει το 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Το τίμημα εξαγοράς εξοφλείται είτε εφάπαξ, είτε τμηματικά, κατ’ ανώτατο όριο σε 60 ισόποσες άτοκες μηνιαίες δόσεις. Το ποσό κάθε μηνιαίας δόσης δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 100 ευρώ. Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης του τιμήματος εξαγοράς, παρέχεται έκπτωση 10%.

Οι αιτήσεις εξαγοράς θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά και για την υποβολή μιας αίτησης θα καταβάλλεται παράβολο ύψους 300 ευρώ μέσω του συστήματος e-paravolo της Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δ., το οποίο συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς κατά τη διαδικασία εξόφλησής του ή επιστρέφεται, εφόσον η αίτηση εξαγοράς απορριφθεί επειδή το ακίνητο ανήκει σε όσα εξαιρούνται της δυνατότητας εξαγοράς.

Η αίτηση εξαγοράς συνοδεύεται μεταξύ άλλων από τα ακόλουθα δικαιολογητικά:

• Τοπογραφικό διάγραμμα και γεωαναφερμένο αρχείο διανύσματος χωρικής αποτύπωσης με συνημμένη δήλωση μηχανικού.
• Αεροφωτογραφίες του έτους 1992 ή προγενέστερες.
• Φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας οικοπέδου, γηπέδου ή ακινήτου.
• Βεβαίωση όρων δόμησης της αρμόδιας υπηρεσίας δόμησης.
• Οικοδομική άδεια, εφόσον υπάρχει.
• Υπεύθυνη δήλωση από την οποία προκύπτει ότι δεν συντρέχουν οι εξαιρέσεις της παρ. 2 του άρθρου
• Αποδεικτικό εξόφλησης του παραβόλου.
• Τίτλους από τους οποίους προκύπτει η κατοχή.
• Εφόσον εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, πιστοποιητικό ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του ν. 4495/2017 (Α' 167).

Πράξη διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ των 5 τελευταίων ετών που προηγούνται της υποβολής αίτησης εξαγοράς.

Οι εκπτώσεις

Το τίμημα εξαγοράς μειώνεται κατά 1% για κάθε έτος κατοχής που υπερβαίνει την 30ετία με ανώτατο όριο έκπτωσης το 50% επί του ποσού του τιμήματος εξαγοράς.

Ωστόσο και σε αυτό το ποσό ο νομοθέτης προβλέπει πρόσθετες γενναίες εκπτώσεις στις εξής περιπτώσεις:

• Κατά 30%, εάν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία 80% και άνω, καθώς και εάν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ.
• Κατά 20%, εάν είναι άτομο με αναπηρία 67% και άνω, ή πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.
• Κατά 20%, εάν πρόκειται για παλιννοστούντες ομογενείς, οι οποίοι έχει εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμοι κάτοικοι παραμεθόριων περιοχών.
• Κατά 20% εάν είναι πολύτεκνος, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ, ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ.
• Κατά 15%, εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ. Το ποσοστό αυτό εφαρμόζεται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες.
• Κατά 15%, εάν είναι μακροχρόνια άνεργος.
• Κατά 20%, εάν είναι δικαιούχος του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.
• Κατά 15%, εάν εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα και το κτίσμα αυτό αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος.

Θα πρέπει, πάντως, να σημειωθεί ότι οι εκπτώσεις αυτές δε λειτουργούν σωρευτικά. Ετσι, εφόσον ο ενδιαφερόμενος εμπίπτει σε περισσότερες της μίας κατηγορίες, εφαρμόζεται μόνο η περίπτωση που προβλέπει τη μεγαλύτερη έκπτωση.

Σε κάθε περίπτωση το ποσό που προκύπτει δεν μπορεί να υπολείπεται του 20% του τιμήματος εξαγοράς.

Ποια ακίνητα δεν μπορούν να εξαγοραστούν

Βάσει των προτεινόμενων προβλέψεων ακόμα και αν τηρούνται οι προϋποθέσεις που αναφέρθηκαν παραπάνω, δεν θα είναι δυνατή η εξαγορά δημοσίου ακινήτου εφόσον συντρέχουν επιτακτικοί λόγοι δημόσιου συμφέροντος που σχετίζονται με ζητήματα εθνικής άμυνας, δημόσιας ασφάλειας, δημόσιας υγείας, χωροταξικού ή πολεοδομικού σχεδιασμού, ή άλλης αιτιολογημένης κρατικής ανάγκης.

Επίσης εξαιρούνται της εξαγοράς ακίνητα ή τμήματά τους, τα οποία:

• κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής αποφάσεων που κηρύσσουν αναγκαστική απαλλοτρίωση ή επιβάλλουν ρυμοτομική απαλλοτρίωση,
• εμπίπτουν στη δασική νομοθεσία
• βρίσκονται εντός οριοθετημένου υδατορέματος, ή εντός ζώνης 50 μέτρων από τις όχθες του, εάν δεν έχει γίνει οριοθέτηση του υδατορέματος,
• βρίσκονται εντός καθορισμένης ζώνης αιγιαλού - παραλίας και εντός χερσαίας ζώνης λιμένα,
• εμπίπτουν σε χώρο που έχει κηρυχθεί αρχαιολογικός,
• είναι εκτός συναλλαγής, κατά το άρθρο 966 του Αστικού Κώδικα,
• είναι βακουφικά,
• έχουν περιέλθει στην κυριότητα της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε.) και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής ή καταχώρισης στα κατά τόπους αρμόδια υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία κατά περίπτωση.