Εκτός σχεδίου δόμηση: «Σκοτώνονται» περιουσίες στο ένα έκτο της αξίας τους - Με αγωγές απειλούνται οι υπάλληλοι των Πολεοδομιών

Την πλήρη απαξίωση της ακίνητης περιουσίας εκατοντάδων χιλιάδων μικροιδιοκτητών επ ωφελεία οικονομικών συμφερόντων και μεγαλοεπενδυτών έχει προκαλέσει η απόφαση της κυβέρνησης να μην περάσει την τελευταία στιγμή πριν το κλείσιμο της Βουλής την τροπολογία που η ίδια είχε υποσχεθεί και θα έδινε λύση στο κρίσιμο ζητημα της εκτός σχεδίου δόμησης ύστερα από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για ακίνητο στην Πάτμο.

Αποτέλεσμα είναι ακίνητα που είχαν συμφωνηθεί να πουληθούν σε συγκεκριμένες τιμές να χάνουν εν μία νυκτί την αξία τους προκαλώντας οικονομική καταστροφή σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες κυρίως μικρών οικοπέδων. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ακινήτου στην Πάρο, την οποία ανέφερε ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων, Γιώργος Ρούσκας στο πλαίσιο συνέντευξής τύπου που διοργανώθηκε για το ζήτημα. Το εν λόγω ακίνητο είχε συμφωνηθεί να πουληθεί στην τιμή των 600.000 ευρώ με τον επενδυτή μετά τις τελευταίες εξελίξεις να ρίχνει την τιμή στα 120.000 ευρώ!

Την ίδια στιγμή απόλυτο χάος έχει δημιουργηθεί στις Πολεοδομίες της χώρας καθώς άλλες προχωρούν κανονικά στην έκδοση οικοδομικών αδειών, άλλες έχουν «παγώσει» εντελώς τη διαδικασία, ενώ οι υπάλληλοι των Πολεοδομιών ζητούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος προστασία καθώς έρχονται αντιμέτωποι με απειλές ακόμα και με αγωγές για διαφυγόντα έσοδα και παράβαση καθήκοντος από ενδιαφερόμενους που έχουν υποβάλει φακέλους αδειοδότησης.

Ο κ. Ρούσκας ξεκαθάρισε πως οι επιστημονικοί κλάδοι που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων «σε καμία περίπτωση δεν τάσσονται υπέρ της άκρατης οικοδόμησης όλης της ελληνικής επικράτειας. Ομως δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε με την απαξίωση χιλιάδων ιδιοκτησιών που σε συντριπτικό βαθμό ανήκουν σε μικροιδιοκτήτες». Ο ίδιος μάλιστα αναφέρθηκε και σε «βιομηχανία προσφυγών ενάντια στην εκτός σχεδίου δόμηση που δημιουργεί υπόνοιες και ενδείξεις ότι σε ορισμένες περιπτώσεις τα κίνητρα δεν είναι και τόσο φιλοπεριβαλλοντικά, αλλά βασίζονται σε συγκεκριμένα οικονομικά συμφέροντα».

Υπενθυμίζεται ότι το πρόβλημα με την εκτός σχεδίου δόμηση εντάθηκε με την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η οποία, όπως έχει αναφέρει σε αλλεπάλληλα ρεπορτάζ του το «Εθνος», αφορούσε σε ένα οικόπεδο στην Πάτμο, για το οποίο είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια. Ωστόσο, σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης δεν μπορεί να οικοδομείται ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου εάν δεν έχει «πρόσωπο» σε δρόμο.

Πρακτικά το ΣτΕ εκτίμησε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων για να εξασφαλιστεί η οικοδομησιμότητα, αλλά απαιτείται ήδη από το 1985 και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για τη δόμηση ενός ακινήτου παρά το γεγονός ότι ο νόμος του 2003 επέτρεπε κατ΄εξαίρεση το δικαίωμα έκδοσης οικοδομικής άδειας εφόσον το οικόπεδο είχε δημιουργηθεί πριν την ισχύ του και με αυτή τη λογική είχαν προχωρήσει αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις.

Η απόφαση ερμηνεύτηκε από πολλούς ως ουσιαστική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης με αποτέλεσμα εδώ και περίπου τρεις μήνες χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων να βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται.

Ταυτόχρονα υπάρχει μεγάλος κίνδυνος να αμφισβητηθούν οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί στο παρελθόν και ιδιοκτήτες που αγόρασαν αγροτεμάχια να δουν την αξία τους να εκμηδενίζεται και να χρειαστεί να καταφύγουν στα δικαστήρια για να δικαιωθούν.

Η κυβέρνηση δια στόματος του υφυπουργού Περιβάλλοντος, Νίκου Ταγαρά είχε δεσμευτεί από το βημα της Βουλής ότι θα κατέθετε τροπολογία, η οποία θα κάλυπτε τους ιδιοκτήτες. Η τροπολογία συντάχθηκε από το υπουργείο, αλλά, σύμφωνα με πληροφορίες, «κόπηκε» αιφνιδιαστικά από το Μέγαρο Μαξίμου και δεν κατατέθηκε ποτέ. Πολλοί μάλιστα ερμήνευσαν αυτήν την αλλαγή ως «χάρη» σε μεγαλοεπενδυτές και επιχειρηματίες του ξενοδοχειακού κλάδου, οι οποίοι θα μπορούν να προχωρούν σε αγορές οικοπέδων σε χαμηλές τιμές αφού αυτά θα έχουν χάσει πλήρως την αξία τους.

Ο δρόμος είχε ανοιχτεί με τον νόμο Χατζηδάκη του 2020, ο οποίος από τότε έδινε τη δυνατότητα σε αγοραστές να μπορούν να συνενώνουν όμορα οικόπεδα, τα οποία θα αποκτούσαν αρτιότητα και οικοδομησιμότητα εφόσον ενώνονταν με το αρχικό οικόπεδο που ήταν άρτιο. Ακολούθησε η κατάργηση της κατά παρέκκλιση δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου με αποτέλεσμα εκατοντάδες χιλιάδες μικροιδιοκτήτες να βλέπουν πλέον τις περιουσίες τους να «εξαερώνονται» αφού θα πρέπει να πουληθούν για ένα κομμάτι ψωμί.

Δεν μπορούν να χτιστούν, αλλά φορολογούνται ως οικοδομήσιμα

Στο μεταξύ, όπως αποκάλυψε ο κ. Ρούσκας τα οικόπεδα αυτά μπορεί να χάνουν την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητά τους, αλλά εξακολουθούν να φορολογούνται ως άρτια και οικοδομήσιμα!

«Χιλιάδες ιδιοκτησίες έχουν τίτλους με χαρακτηρισμό ότι είναι αρτιες και οικοδομήσιμες, έχουν πληρωθεί φόροι, τα οικόπεδα συνεχίζουν να φορολογούνται σαν να είναι άρτια και οικοδομήσιμα και σε ό,τι αφορά τη μεταβίβαση επειδή η Πολιτεία δεν αναλαμβάνει τις ευθύνες της ώστε να συνεχίσουν να είναι τέτοια», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Στο πλαίσιο της συνέντευξης τύπου οι επαγγελματίες άφησαν αιχμές και για την εξυπηρέτηση συμφερόντων εκ μέρους της κυβέρνησης, η οποία μεταθέτει τις δικές της ευθύνες στους πολίτες χωρίς να δίνει λύσεις: «Την ωρα που η μικροιδιοκτησία έχει κοστίσει ακριβά στους συμπολίτες μας και χάνει το πολεοδομικό της ενδιαφέρον, προχωρούν επενδύσεις με διαδικασίες fast track. Ουσιαστικά ορισμένοι θα μπορούν να χτίσουν ο,τιδήποτε, οπουδήποτε και οποτεδήποτε», υπογράμμισε ο κ. Ρούσκας.

Από την πλευρά του ο πρόεδρος του Συλλόγου Τοπογράφων Μηχανικών και γραμματέας των Ευρωπαίων τοπογράφων, Μιχάλης Καλογιαννάκης σημείωσε ότι «οι μοναδικοί που δεν έχουν πρόβλημα είναι όσοι πραγματοποιούν πολύ μεγάλες επενδύσεις διότι αδειοδοτούνται με διαδικασίες fast track εκτός του πλαισίου που ισχύει για τους υπόλοιπους, οι οποίοι είναι αναγκασμένοι να περιμένουν να λυθεί νοmοθετικά το θέμα και όχι μέσω Προεδρικών Διαταγμάτων ή άλλων διαδικασιών που ακολουθούνται σε μεγάλες επενδύσεις».

Οι επιστημονικές ενώσεις μάλιστα προειδοποίησαν και για τον κίνδυνο δημιουργίας μίας νέας γενιάς αυθαιρέτων, καθώς εφόσον η Πολιτεία δεν έχει δείξει έως τώρα ότι είναι ικανή να εφαρμόσει τους νόμους της, «θα προκύψει μια νέα γενιά αθαιρέτων που εκτός από τις πελατειακές σχέσεις και τις σχεσεις εξουσίας που θα τροφοδοτήσει, θα επιβαρύνει αυτούς που είχαν πληρώσει ορθά για τα οικόπεδά τους ως άρτια και οικοδομήσιμα, αναγκάζοντάς τους να πληρώσουν εκ νέου κάνοντας καινούριες δηλώσεις αυθαιρέτων στο μέλλον», είπε ο κ. Ρούσκας.

Και όλα αυτά στη χώρα, η οποία βάσει των επίσημων στοιχείων, αλλά και των εκτιμήσεων, έχει το μεγαλύτερο αριθμό αυθαίρετων κτισμάτων μεταξύ των κρατών της Ευρωπαικής Ενωσης.

Ο πρόεδρος της Ολομέλειας των Δικηγορικών Συλλόγων, Δημήτρης Βερβεσός, αφού επεσήμανε σχηματικά ότι πλέον «τα 4 στρέμματα αξίζουν όσο 2 τενεκέδες λάδι το χρόνο» ζήτησε από τα κόμματα ενόψει των εκλογών να τοποθετηθούν ευθέως παρουσιάζοντας με σαφηνεια τη στάση τους απέναντι στο ζήτημα, ενώ ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς τόνισε ότι κανένα κόμμα δεν έχει συμπεριλάβει προτάσεις για το θέμα στο προεκλογικό του πρόγραμμα.

Οι ομιλητές σημείωσαν ότι το ΣτΕ ζητά «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένο δρόμο, αλλά η διαδικασία χαρακτηρισμού των οδών δεν έχει προχωρήσει εδώ και εκατό χρόνια, από το 1923. Υπογράμμισαν μάλιστα πως για να μπορέσει κανείς να χαρακτηρίσει οδό χρειάζεται μεγάλο αριθμο εγράφων από διαφορετικές υπηρεσίες, τα οποία δε θα του χορηγηθούν ποτέ, ενώ την ίδια στιγμή υπάρχουν αγροτικοί δρόμοι που έχουν ασφαλτοστρωθεί με πόρους Περιφερειών και δήμων, ειναι δηλωμένοι στο Κτηματολόγιο, αλλά δεν αναγνωρίζονται.

Αναφορικά με τις αντιφάσεις της Πολιτείας, τονίστηκε επίσης ότι δόθηκαν παραχωρητήρια σε ιδιοκτήτες με χαρακτηρισμένους αγροτικούς δρόμους, αλλά στη συνέχεια η ίδια η Πολιτεία δεν τους αναγνωρίζει ως κοινόχρηστες οδούς.

Αν και χωρίς να κατονομάσουν τα τεκταινόμενα στη Μύκονο, οι ομιλητές επεσήμαναν επιπλέον πως «δεν είναι δυνατό να υπάρχει σε μεγάλο κοσμοπολίτικο νησί αναγνωριση κοινοχρηστου δρόμου και στην υπόλοιπη Ελλάδα να μην υπάρχει αναγνώριση οποιουδηποτε δρόμου. Γνωρίζουμε όλοι τι συμβαίνει με τα αυθαιρετα: αν δεν έχουμε διαταξεις, θα συνεχιστεί η αυθαίρετη δόμηση και από την άλλη θα κάνουμε λόγο για πολύ μεγάλα πρόστιμα που όμως επειδή συμμορφώνονται οι ιδιοκτήτες τους θα μετατρέπονται αμέσως σε πρόστιμα των 500 ευρώ για να δούμε τον Αύγουστο σε λειτουργία ξανά τα συγκεκριμένα αυθαίρετα».

Οι πολίτες πληρώνουν τα λάθη της Πολιτείας

«Οι πολίτες καλούνται σήμερα άδικα να πληρώσουν λάθη και αδιέξοδα της Ελληνικής Πολιτείας, που μέχρι και σήμερα δεν έχει προβεί σε χαρακτηρισμό του δικτύου κοινόχρηστων οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές, ενώ ταυτόχρονα η άναρχη χωροθέτηση των οικισμών έχει καταστήσει μεγάλο μέρος των εντός σχεδίου οικοπέδων μη οικοδομήσιμα, ενώ οι πολίτες πληρώνουν αδρά τους πάσης φύσεως φόρους και τέλη», σημείωσε ο κ. Βερβεσός.

Ο Πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Ζακύνθου, Γιάννης Γιατράς, προσέθεσε πως «τυγχάνει έωλη η άποψη ότι η εκτός σχεδίου οικοδόμηση προκαλεί βλάβη στο περιβάλλον γιατί μόνο οι πόλεις χτίζονται ενώ τα χωράφια καλλιεργούνται. Τουναντίον δημιουργείται τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα, από την κατάργησή της, διότι αφορά το ζήτημα κυρίως μικρούς κλήρους στους οποίους οι φτωχές αγροτικές οικογένειες είχαν εναποθέσει τις ελπίδες τους για την εξασφάλιση του μέλλοντος των παιδιών τους».

Οι προτάσεις

Τόσο ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου όσο και ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων επανέλαβαν ότι οι κλάδοι είναι στη διάθεση της Πολιτείας εφόσον αποφασίσει να νομοθετήσει προκειμένου να της παράσχουν τη δέουσα νομική επεξεργασία. Σημείωσαν, πάντως, ότι έως τωρα δεν έχει ζητηθεί η συνδρομή τους.

Οι εκρόσωποι των επιστημονικών κλάδων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων ζήτησαν τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, που δημιουργήθηκαν πριν την 24η Δεκεμβρίου 2003, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν.3212/2003 να είναι δομήσιμα ανεξαρτήτως εάν έχουν την ελάχιστη πρόσοψη σε κοινόχρηστη δημόσια οδό. Με τον τρόπο αυτό – όπως ανέφεραν - διατηρείται το μέχρι πρότινος καθεστώς των ακινήτων αυτών, βάσει του οποίου εκδόθηκαν και οικοδομικές άδειες, και δεν παραβιάζεται η αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των διοικουμένων προς την διοίκηση.

Επίσης ζήτησαν:

• Άμεση νομοθετική ρύθμιση για την οικοδόμηση των εκτός σχεδίου αρτίων και οικοδομήσιμων ακινήτων
• Άμεση θέσπιση και υλοποίηση διαδικασίας καθορισμού κοινοχρήστων οδών
• Θέσπιση ενιαίων κανόνων εφαρμογής για την εκτός σχεδίου δόμησης στην Ελληνική Επικράτεια.

Αλαλούμ στις Πολεοδομίες – Προστασία ζητούν οι υπάλληλοι

Το ζήτημα έχει προκαλέσει καταστάσεις χάους στις Πολεοδομίες όλης της Ελλάδας, όπως καταγγέλλει η Πανελήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων (ΠΟΕ ΕΜΔΥΔΑΣ), καθώς στην απόφαση του ΣτΕ τονίζεται πως οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν από το 1985 και επομένως δεν νοείται ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές.

Ως αποτέλεσμα στους υπαλλήλους των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) όλης της χώρας, στις οποίες εκκρεμουν Διοικητικές Πράξεις αναφορικά με την έκδοση οικοδομικών αδειών, προεγκρίσεων, βεβαιώσεων αρτιότητας - οικοδομησιμότητας, αλλά και αιτήματα για ανακλήσεις οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί με βάσει τις εφαρμοζόμενες διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης, ασκούνται ισχυρές πιέσεις από ιδιοκτήτες που έχουν υποβάλει φακέλους για έκδοση διοικητικών πράξεων στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Οι υπάλληλοι από την πλευρά τους καλούνται να επιλέξουν ανάμεσα στην υφιστάμενη νομοθεσία και την νομολογία, ιδιαίτερα όπως αυτή διαμορφώθηκε με την 176/2023 απόφαση ολομέλειας του ΣτΕ και ανάμεσα σε διαφορετικές νομικές προσεγγίσεις και ερμηνείες.

Τα δεδομένα αυτά έχουν ήδη δημιουργήσει μία εκρηκτική κατάσταση στις Πολεοδομίες καθώς τρεις μήνες μετά την απόφαση του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου:

• Τα περισσότερα Πολεοδομικά γραφεία της χώρας (Υπηρεσίες Δόμησης) σταμάτησαν να εκδίδουν βεβαιώσεις όρων δόμησης, προεγκρίσεις δόμησης και άδειες δόμησης σε όλα τα ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών, τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
• Αρκετές πολεοδομίες, κυρίως στους νησιωτικούς και παραθαλάσσιους δήμους, όπου υπάρχει και έντονο οικιστικό ενδιαφέρον, συνεχίζουν κανονικά στην έκδοση αδειών δόμησης σε γήπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο, δηλαδή μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο
• Ορισμένες πολεοδομίες, ερμηνεύουν διαφορετικά την απόφαση του ΣτΕ, η οποία κάνει αναφορά στην απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο από το 1985. Έτσι συνεχίζουν να εκδίδουν βεβαιώσεις, προεγκρίσεις και άδειες δόμησης για τα ακίνητα, τα οποία στερούνται προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο που όμως δημιουργήθηκαν πριν την εφαρμογή του από 6-10-1978 ΠΔ το οποίο αντικαταστάθηκε με το Π.Δ. της 24-31.5.1985 και το ν. 3212/2003.

«Καλούμε το υπουργείο Περιβάλλοντος, να προστατεύσει τους υπαλλήλους των υπηρεσιών δόμησης από αφόρητες πιέσεις, από αγωγές για διαφυγόντα κέρδη, από μηνύσεις για παράβαση καθήκοντος και να ξεκαθαρίσει το τοπίο», επισημαίνει η Ομοσπονδία προσθέτοντας πως οι Υπηρεσίες «δεν μπορούν να σηκώνουν το βάρος ερμηνείας δικαστικών αποφάσεων ανώτατου επιπέδου αφημένες στην τύχη τους. Η χρηστή διοίκηση επιβάλλει την τήρηση της ισονομίας και της ισοπολιτείας, και ως εκ τούτου το υπουργείο θα πρέπει άμεσα να εκδώσει Εγκύκλιες Οδηγίες προς όλες τις ΥΔΟΜ για τον τρόπο με τον οποίο θα πρέπει να λειτουργήσουν στο πλαίσιο πάντα της τήρησης της νομιμότητας», καταλήγει η ανακοίνωσή τους.