Διατηρητέα: Πρόταση αναστήλωσης με συνεργασία Δημοσίου, ιδιωτών - Προτεραιότητα στα «φιλέτα»

Αποκατάσταση διατηρητέων με ...ΣΔΙΤ (Σύμπραξη Δημόσιου Ιδιωτικού Τομέα) προτείνει η ΔιαΝΕΟσις στο κείμενο πολιτικής που δημοσιοποίησε παρουσιάζοντας ένα νέο μοντέλο με στόχο την επίλυση ενός δύσκολου γρίφου για εκατοντάδες κτίρια που έχουν αναγκαστικά εγκαταλειφθεί από τους ιδιοκτήτες τους εξαιτίας του τεράστιου οικονομικού βάρους που προυποθέτει η αναστήλωσή τους.

Ωστόσο και αυτό το μοντέλο που θα μετατρέπει ιδιωτικές εταιρίες σε «συνιδιοκτήτες» των διατηρητέων τουλάχιστον έως ότου αποσβεστεί η επένδυση μέσω της αξιοποίησής τους, φαίνεται πως – τουλάχιστον σε πρώτη – φάση στοχεύει σε «προνομιούχα» κτίσματα σε δημοφιλείς περιοχές που συγκεντρώνουν τα χαρακτηριστικά που ενδιαφέρουν την αγορά, αφήνοντας την ...καυτή πατάτα των υπολοίπων στην πολιτεία, η οποία έως τώρα έχει αποτύχει να δώσει λύση στο πρόβλημα. Συνέπεια είναι πολλά χαρακτηρισμένα κτίρια, να έχουν εγκαταλειφθεί στην τύχη τους και να είναι έως και ετοιμόρροπα και ιδιαίτερα επικίνδυνα για την ασφάλεια των πολιτών.

Αν και στοιχεία για το σύνολο της χώρας δεν υπάρχουν, όπως σημειώνει η μελέτη της ΔιαΝΕΟσις, μια ανεπίσημη καταγραφή και αυτοψία το 2014 μόνο στην περιοχή γύρω από την πλατεία Ομονοίας στην Αθήνα εντόπισε 267 κτήρια. Από αυτά, περισσότερο από το ένα τρίτο, τα 92, ήταν εγκαταλελειμμένα, και το συνολικό εμβαδό τους ήταν περίπου 150.000 τετραγωνικών μέτρων.

Τι ορίζει το υπάρχον πλαίσιο 

Η λύση που προτείνει το κείμενο πολιτικής βασίζεται στο Προεδρικό Διάταγμα 15/28.4.1988, με το οποίο θεσμοθετούνται θέματα που κρίθηκαν με την απόφαση της 1099/1987 της ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Με την απόφαση αυτή, αναγνωρίσθηκε ουσιαστικά ότι τα διατηρητέα κτήρια διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα «δημόσια αγαθά» καθώς επίσης ότι, εφόσον η φθορά τους δεν έχει προκληθεί από σκόπιμες ενέργειες, το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης, όταν αυτή ξεπερνά ένα «εύλογο όριο».

Το ΠΔ ορίζει ότι η δαπάνη που έχει υποχρέωση να αναλάβει το κράτος, προσδιορίζεται ως εκείνο το ποσό που προκύπτει από τα κεφαλαιοποιημένα έσοδα που μπορούν να προκύψουν από τη χρήση του ακινήτου, αφού αφαιρεθούν από αυτά τα έξοδα αποκατάστασής του, τα οποία υπερβαίνουν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινού κτηρίου, με τα ίδια μεγέθη με το διατηρητέο κτίριο.

Για παράδειγμα εάν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινής κατασκευής κτιρίου με το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του διατηρητέου θα ήταν 100.000 ευρώ, ενώ το κόστος για την αποκατάσταση του διατηρητέου υπολογίζεται σε 150.000 ευρώ, το κράτος θα πρέπει να αναλάβει την επιπλέον δαπάνη των 50.000 ευρώ. Συνδέοντας τα έσοδα από την αξιοποίηση του κτηρίου με την παροχή οικονομικής βοήθειας, το ΠΔ – ορθώς – επιβάλει την επανάχρηση του κτηρίου, θεωρώντας ότι το κτίριο μετά την αποκατάστασή του, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και να παράξει έσοδα 150.000 ευρώ. Αλλά εάν αυτό δεν είναι δυνατό, το κράτος, σύμφωνα με το ΠΔ, καταβάλει το ‘χρηματοδοτικό κενό’ των 50.000 ευρώ.

Το νέο κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις υπογράφει ο Επίκουρος Καθηγητής του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, ο οποίος ασχολείται εδώ και δεκαετίες με το θέμα.

Παρουσιάζοντας τη μελέτη στο πλαίσιο δημοσιογραφικής ενημέρωσης, επεσήμανε ότι το ζήτημα των διατηρητέων δεν μπορεί να επιλυθεί μόνο με επιχορηγήσεις, αλλά απαιτείται και η ανάληψη κάποιου ρίσκου, ενώ τόνισε ότι συχνά στο παρελθόν έχουν υπάρξει και «ύποπτες» προτάσεις που αφορούσαν «αναπαλαιώσεις με όρους που μπορούσε να καλύψει μόνο ένας».

Το προτεινόμενο μοντέλο

Το κείμενο πολιτικής προβλέπει, από την πλευρά του κράτους, τη δημιουργία ενός κρατικού Φορέα Διαχείρισης Προγράμματος Αποκατάστασης Διατηρητέων Κτηρίων, ο οποίος θα έχει την ευθύνη του σχεδιασμού και της υλοποίησης εθνικής στρατηγικής για την αποκατάσταση των διατηρητέων. Υπό την εποπτεία του θα έχει ένα Ταμείο Παροχής Οικονομικών Ενισχύσεων, και μια Τεχνική Υπηρεσία που θα υποστηρίζει διοικητικά και τεχνικά την υλοποίηση των έργων, θα εκδίδει εγκαίρως τις κατάλληλες άδειες και επίσης, θα παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες στους δικαιούχους των έργων και των οικονομικών ενισχύσεων, δηλαδή στους ιδιοκτήτες των κτηρίων.

Το Ταμείο, η διαχείριση του οποίου προτείνεται να ανατεθεί σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, θα παρέχει οικονομικές ενισχύσεις σύμφωνα με τη στρατηγική του Φορέα, ο οποίος θα παρακολουθεί και θα ελέγχει την εφαρμογή της από το Ταμείο. Ο διαχειριστής του Ταμείου θα προσδιορίζει το «εύλογο όριο», με τη χρήση σύγχρονων χρηματοοικονομικών τεχνικών, και επομένως το ύψος της ενίσχυσης που θα πρέπει να δοθεί. Το Ταμείο θα διαχειρίζεται δύο λογαριασμούς: από τον πρώτο θα παρέχει χαμηλότοκα δάνεια και από τον δεύτερο μη επιστρεπτέες επιχορηγήσεις όταν το κόστος ξεπερνάει το «εύλογο όριο» που θα έχει οριστεί κατά περίπτωση για το κάθε έργο.

Σύμφωνα με την πρόταση, οι πόροι για τα δάνεια και τις επιχορηγήσεις μπορούν να προέρχονται από το ΕΣΠΑ ή ενδεχομένως, και από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Το μοντέλο προβλέπει επιπλέον τη συνεισφορά, είτε μέσω δανεισμού είτε με ίδια κεφάλαια, ιδιωτικών πόρων στη διαδικασία της αξιοποίησης των διατηρητέων. Προτείνει δηλαδή ένα είδος ΣΔΙΤ.

Οπως εξηγεί ο κ. Τριανταφυλλόπουλος, η παροχή κρατικών ενισχύσεων για την πολιτιστική κληρονομιά επιτρέπεται από το ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο, υπό όρους. Με τον προτεινόμενο τρόπο παροχής οικονομικών ενισχύσεων προς ιδιώτες, αποφεύγεται ο σκόπελος της τυχόν παροχής μη επιτρεπόμενων κρατικών ενισχύσεων, όπως για παράδειγμα στην περίπτωση εφαρμογής προγράμματος επιχορήγησης του συνολικού κόστους του έργου αποκατάστασης.

Οι ιδιοκτήτες και οι εταιρίες

Καίριο ρόλο σε όλη τη διαδικασία θα παίζουν οι λεγόμενοι «φορείς των έργων», δηλαδή ιδιωτικές εταιρίες που θα αναλαμβάνουν όχι μόνο το κατασκευαστικό τμήμα του έργου, αλλά οπωσδήποτε και τη διαχείριση του ακινήτου για ένα χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί, το οποίο θα πρέπει να εκτείνεται τουλάχιστον στον χρόνο που απαιτείται για την απόσβεση του συνολικού κόστους αποκατάστασης του κτηρίου. Ο Φορέας του Έργου θα πρέπει να εξασφαλίζει και την επανάχρηση και συντήρηση του κτηρίου τουλάχιστον για όλο το χρονικό διάστημα που απαιτείται, προκειμένου να προκύπτουν τα αναγκαία έσοδα.

Αρχικά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή των ακινήτων θα εκδηλώνει το ενδιαφέρον του στον Φορέα του Προγράμματος. Το ίδιο θα πρέπει να κάνουν και οι πιθανοί ‘Φορείς των Έργων’. Ο Φορέας του Προγράμματος θα ενημερώνει τις δύο πλευρές και θα τις προτρέπει να διαπραγματευτούν μεταξύ τους.

Στη μελέτη προτείνεται «ένας Φορέας Έργου να αναλαμβάνει αρκετά έργα αποκατάστασης και επανάχρησης μικρών κτιρίων, ή μεμονωμένα μεγάλα κτίρια ώστε να δημιουργούνται οικονομίες κλίμακας και επομένως να μειώνονται τα συνολικά κόστη των διαδικασιών και των έργων. Δηλαδή ένας Φορέας Έργου μπορεί να αναλάβει μια ομάδα κτηρίων, των οποίων οι ιδιοκτήτες θα έχουν δηλώσει ότι διαθέτουν για αποκατάσταση».

Για την υλοποίηση των Έργων αποκατάστασης ο Φορέας του Έργου θα πρέπει να λαμβάνει τραπεζικό δανεισμό με όρους αγοράς ή να χρησιμοποιεί ίδια κεφάλαια που να επαρκούν. Με τις μελέτες και το επιχειρηματικό του σχέδιο, θα μπορεί να διεκδικήσει χρηματοδότηση από τους πόρους του Ταμείου (χαμηλότοκα δάνεια και επιχορηγήσεις για το ποσό άνω του ‘εύλογου ορίου’) για λογαριασμό των ιδιοκτητών των κτηρίων, και τελικά, να πραγματοποιήσει το έργο.

Για τη διαδικασία προτείνεται η δημιουργία Εταιρείας Ειδικού Σκοπού, την οποία θα διαχειρίζεται η εταιρία που θα έχει αναλάβει την αποκατάσταση και εκμετάλλευση του ακινήτου, και στην οποία οι ιδιοκτήτες θα συνεισφέρουν τουλάχιστον τα δικαιώματα διοίκησης και διαχείρισης των ακινήτων τους για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ανάλογα με την κάθε περίπτωση Έργου, και όπως θα έχει συμφωνηθεί.

Στην περίπτωση, πάντως, που ο ιδιοκτήτης κάνει χρήση του κτιρίου θα πρέπει να πληρώνει ενοίκιο στην εταιρία. Οπως επισημαίνεται στο κείμενο: «Εάν ο ιδιοκτήτης κάνει χρήση του κτηρίου, θα πρέπει να καταβάλει κάποιο τίμημα, το οποίο θα υπολογίζεται με βάση το επιχειρηματικό σχέδιο αποκατάστασης του κτηρίου και σε συμφωνία με τον Φορέα του Έργου».

Τα κτίρια που δεν παράγουν έσοδα

Για τα κτίρια που επιβάλλεται να αποκατασταθούν και να επαναχρησιμοποιηθούν λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής ή ιστορικής τους αξίας, αλλά δεν μπορούν να παράγουν έσοδα, θα είναι εφικτό να δοθεί ως επιχορήγηση το σύνολο του κόστους αποκατάστασης - εφόσον το προβλέπει η στρατηγική του Φορέα, και εφόσον τεκμηριώνεται επαρκώς ότι πράγματι υπάρχει αδυναμία παραγωγής εσόδων από τη χρήση του ακινήτου. Το ίδιο θα ήταν πιθανό να ισχύει και για τα δημόσια κτήρια.

Ωστόσο εάν ένα διατηρητέο κτίριο ή ομάδα κτιρίων βρίσκεται σε υποβαθμισμένη περιοχή, τότε το έργο θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί ως μέρος προγράμματος αστικής ανάπλασης, με την οποία θα βελτιωθεί η ζήτηση για χρήση των κτηρίων στην περιοχή.

Η μελέτη επισημαίνει πως η προτεραιότητα σε διατηρητέα κτήρια με σχετικά χαμηλό κόστος αποκατάστασης και υψηλή εμπορευσιμότητα θα ήταν μια επιλογή πολιτικής. «Δηλαδή, το Ταμείο θα μπορούσε να χρηματοδοτήσει, σε μια πρώτη φάση, την αποκατάσταση προνομιούχων κτηρίων λόγω της θέσης τους, που αποτελούν ή θα μπορούσαν να αποτελέσουν τοπόσημα, αλλά και που διαθέτουν εκείνα τα χαρακτηριστικά που αναζητά η αγορά. Έτσι, πιθανόν θα μετρίαζε την ανάγκη παροχής υψηλών μη επιστρεπτέων κρατικών ενισχύσεων, σε μια πρώτη περίοδο λειτουργίας του, προκειμένου να ενισχυθεί η αποκατάσταση και επανάχρηση μεγαλύτερου αριθμού κτηρίων».

Στο κείμενο επισημαίνεται ότι «εάν δεν υπάρχει ζήτηση για την επανάχρηση κτιρίων, το μοντέλο δεν μπορεί να λειτουργήσει. Σε κάποιες τέτοιες περιπτώσεις, η ζήτηση μπορεί να προκληθεί μέσω της αναβάθμισης της περιοχής των κτιρίων, με αστική ανάπλαση, εάν θα πρέπει να αντιμετωπισθούν και άλλα θέματα στην περιοχή». Διευκρινίζεται ωστόσο ότι οπωσδήποτε θα πρέπει να παρέχεται πλήρης κρατική επιχορήγηση σε περιπτώσεις ιδιωτικών κτηρίων υψηλής αρχιτεκτονικής και ιστορικής αξίας (π.χ. μνημεία) που δεν μπορούν να παράγουν έσοδα.

Στις προυποθέσεις επιτυχίας του μοντέλου, η μελέτη συγκαταλέγει και την επίλυση του ζητήματος της πολυϊδιοκτησίας των κτιρίων, η οποία αποτελεί ίσως το κρισιμότερο θέμα για την αποκατάσταση και επανάχρηση των διατηρητέων κτιρίων. «Τόσο το Σύνταγμα, όσο και οι νόμοι, επιτρέπουν την ανάληψη πρωτοβουλιών για την επίλυση του θέματος της πολυϊδιοκτησίας κτηρίων, με νομοθετικές ρυθμίσεις που ήδη εφαρμόζονται εδώ και πολλές δεκαετίες, σε άλλες περιπτώσεις. Για την επίλυσή του, απαιτείται πολιτική βούληση για την ανάληψη πρωτοβουλιών προς όφελος τόσο του δημοσίου, όσο και του ατομικού συμφέροντος των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων».

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης

Οσο για το θεσμό της μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο οποίος καρκινοβατεί εδώ και δεκαετίες, και η ενεργοποίησή του επιχειρείται εκ νέου σήμερα, η μελέτη αναφέρει ότι πιθανόν να είναι επιχειρησιακός σε μερικά χρόνια. Ωστόσο δε θα λύνει το πρόβλημα της αποκατάστασης: «Η αποζημίωση των ιδιοκτητών με Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, αν και θα μετρίαζε το κόστος αποκατάστασης των διατηρητέων κτηρίων, δεν συνδέεται με την αποκατάστασή τους. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης κτηρίου μπορεί να αποζημιωθεί για τους περιορισμούς που επιβάλλονται στην ιδιοκτησία του λόγω της κήρυξής της ως διατηρητέας, αλλά το κτήριο να μην αποκατασταθεί και να καταρρεύσει. Οπωσδήποτε, η αποζημίωση λόγω πολεοδομικών βαρών δεν μπορεί να σχετίζεται αναγκαστικά με το οικονομικό βάρος της αποκατάστασης ενός κτηρίου. Αλλά, εάν δεν υπάρχει πρόθεση και δεν επιτυγχάνεται η αποκατάσταση του κτηρίου από τον ιδιοκτήτη του, ίσως δεν αποκτά πλήρες νόημα και η αποζημίωσή του. Κατά συνέπεια, η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης θα πρέπει να αποτελεί μέρος μιας ολοκληρωμένης πολιτικής χρηματοδότησης της αποκατάστασης των διατηρητέων κτηρίων», επισημαίνεται.

Οι αλλεπάλληλες αποτυχίες της Πολιτείας

Εως τώρα κάθε προσπάθεια της Πολιτείας να αντιμετωπίσει το πρόβλημα, έχει επιφέρει αν όχι μηδενικά, τουλάχιστον πενιχρά αποτελέσματα.

Σποραδικά έχουν «τρέξει» μεμονωμένα προγράμματα παροχής κινήτρων για την αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων. Ανάμεσα σε αυτά είναι η παροχή χαμηλότοκων δανείων για επισκευή ή ανακατασκευή διατηρητέων, η έκπτωση φόρου κατά τη μεταβίβασή τους, εκπτώσεις των αποσβέσεων των δαπανών όταν τα κτήρια εκμισθώνονται ή ιδιοχρησιμοποιούνται, η δυνατότητα υπαγωγής όσων από αυτά γίνονται ξενοδοχεία στους αναπτυξιακούς νόμους καθώς και η δυνατότητα μεταφοράς του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης εφόσον το διατηρητέο δεν μπορεί να επεκταθεί.

Όμως τέτοιες πολιτικές κινήτρων, όπως γράφει και το κείμενο της ΔιαΝΕΟσις, «οδήγησαν μάλλον σε αμελητέα αποτελέσματα σε σχέση με τις ανάγκες και αποδείχθηκαν μη βιώσιμες». Επίσης, «οι πολιτικές επιχορηγήσεων, δεν είναι πάντοτε κοινωνικά δίκαιες και δεν εναρμονίζονται με τα όσα προβλέπει το θεσμικό πλαίσιο που έχει παραχθεί».

Την ίδια στιγμή ο νεότερος σχεδιασμός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για το θέμα, το πολυδιαφημισμένο πρόγραμμα «Διατηρώ», οδηγείται από αναβολή σε αναβολή. Το πρόγραμμα στόχος ήταν να λειτουργεί στα πρότυπα των προγραμμάτων «Εξοικονομώ» και να καλύπτει το κόστος της αποκατάστασης αξιόλογων ιστορικών και διατηρητέων κτιρίων, πολλά εκ των οποίων μάλιστα έχουν καταστεί και επικίνδυνα για τη δημόσια ασφάλεια με το πέρασμα των χρόνων.

Ο προϋπολογισμός ωστόσο του προγράμματος έχει συρρικνωθεί στα 80 εκατομμύρια ευρώ από τα 500 εκ., τα οποία αποτελούσαν τον αρχικό σχεδιασμό του υπουργείου. Το πρόγραμμα έμεινε εκτός του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας με αποτέλεσμα να χρηματοδοτηθεί τελικώς από το ΕΣΠΑ με το ποσό των 80 εκ. ευρώ.

Από τον κουμπαρά αυτόν, όμως, ενίσχυση θα λάβουν εκτός των ιδιωτών, τόσο το δημόσιο όσο και οι δήμοι που θα εντάξουν κτίρια στο πρόγραμμα με αποτέλεσμα το ποσό να μειώνεται για τους ιδιώτες έτι περαιτέρω, παρά το γεγονός ότι για το κτιριακό απόθεμα του Δημοσίου, θα μπορούσε να αναζητηθεί χρηματοδότηση και από άλλες πηγές.

Η έναρξη του προγράμματος είχε τοποθετηθεί τελευταία για τις αρχές του 2024 χωρίς έκτοτε να έχει ακουστεί κάτι νεότερο. Σε κάθε περίπτωση πηγές κοντά στην υπόθεση τόνιζαν ότι σε περίπτωση που τα κονδύλια απορροφηθούν, υπάρχει η δυνατότητα διπλασιασμού του προϋπολογισμού των 80 εκ. ευρώ.

Πρόβλημα ωστόσο για τους ιδιώτες αποτελεί και το γεγονός ότι εκτός χρηματοδότησης θα είναι οι απαραίτητες μελέτες που θα κρίνουν εν πολλοίς και τις «ώριμες» περιπτώσεις, οι οποίες θα προτεραιοποιηθούν.