«Όχι» στην παράταση για το Κτηματολόγιο και... αλλαγές στις μεταβιβάσεις - Τι προβλέπει το νέο νομοσχέδιο για τα αγνώστου ιδιοκτήτη και τα δασικά

Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου το 2025 παραμένει ο στόχος του υπουργείου Ψηφιακής Δακυβέρνησης, ο οποίος επιβεβαιώνεται από το νομοσχέδιο, το οποίο αναρτήθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 6 Σεπτεμβρίου. Ωστόσο το Κτηματολόγιο φαίνεται πως θα κλείσει με πλήθος εκκρεμοτήτων που θα επιλύονται στην …πορεία εξαιτίας τόσο του αυξημένου αριθμού των γεωτεμαχίων «αγνώστου ιδιοκτήτη», αλλά και των χιλιάδων ενστάσεων που δεν έχουν ακόμα εξεταστεί από τις αρμόδιες Επιτροπές.

Η ηγεσία του υπουργείου έκλεισε και επισήμως πλέον μέσω του νομοσχεδίου κάθε παράθυρο νέας παράτασης για την υποβολή δηλώσεων ακίνητης περιουσίας με την καταληκτική προθεσμία να παραμένει η 30ή Νοεμβρίου 2024.

Υπόσχεται ωστόσο μέσω των προτεινόμενων διατάξεων ταχύτερες εξωδικαστικές λύσεις για τους ιδιοκτήτες που αφορούν τόσο στην υποβολή δηλώσεων μέσω της διαδικασίας των προδήλων σφαλμάτων και της μη διεκδίκησης ακινήτων από το Δημόσιο όπου υπάρχουν ήδη δικαστικές αποφάσεις όσο και διόρθωση αποκλίσεων στα τετραγωνικά ακινήτων που θα ανοίξουν το δρόμο για μεταβιβάσεις που «βάλτωναν» εξαιτίας ασυμφωνίας των τετραγωνικών του συμβολαίου με τα πραγματικά. Παράλληλα θα προχωρήσει και το ξεμπλοκάρισμα ακινήτων που είχαν χαρακτηριστεί κατά την ανάρτηση των δασικών χαρτών ως «δασικά» αλλά οι ιδιοκτήτες τους πέτυχαν τον αποχαρακτηρισμό τους μέσω των Επιτροπών Αντιρρήσεων.

Σύμφωνα με το υπουργείο, στόχος του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου είναι:

• Η ολοκλήρωση παράδοσης των μελετών κτηματογράφησης προκειμένου να διασφαλιστεί η εισαγωγή τους σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, σύμφωνα με τον προγραμματισμό ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου εντός του 2025.

• Η θέσπιση νέας, ενιαίας διαδικασίας διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων εντός λειτουργούντος Κτηματολογίου, μέσω του θεσμού του πιστοποιημένου μηχανικού ώστε να ενισχυθεί η ασφάλεια δικαίου και να μειωθούν οι μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.

• Η χρήση νέας εφαρμογής τεχνητής νοημοσύνης για την υποβοήθηση της διεκπεραίωσης εκκρεμουσών πράξεων Κτηματολογίου.

• Η θέσπιση εικοσιτετράωρης δυνατότητας υποβολής πράξεων, απλοποίηση διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων, δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης συμβολαίων κ.α.. H θέσπιση εικοσιτετράωρης δυνατότητας υποβολής πράξεων, η απλοποίηση διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων, η επίλυση ζητημάτων δασικού χαρακτήρα ακινήτων, η δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης συμβολαίων αντιμετωπίζουν σειρά πρακτικών προβλημάτων που έχουν ανακύψει, αλλά και συμβάλλουν στην επίλυση ζητημάτων σε επίπεδο Κτηματολογικού γραφείου αντί του δικαστηρίου, αποφορτίζοντας έτσι τη Δικαιοσύνη και τους πολίτες.

Τα αγνώστου ιδιοκτήτη

Μέσω της διαδικασίας διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων και ενώ θα λειτουργεί το Κτηματολόγιο, θα έχουν την ευκαιρία να «σώσουν» οι ιδιοκτήτες ακίνητα που στις εγγραφές εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και κατά συνέπεια θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο διεκδίκησης εκ μέρους του Δημοσίου.

Πρακτικά εφόσον αποδεικνύεται με δημόσιο έγγραφο η ιδιοκτησία ακινήτου, η εγγραφή θα μπορεί να διορθωθεί εντός Κτηματολογικού Γραφείου και εκτός δικαστικών αιθουσών με διαδικασία fast track, υπό την προυπόθεση ότι με τη διόρθωση αυτή δεν επηρεάζεται δικαίωμα άλλου ιδιοκτήτη ή το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί και από άλλο πρόσωπο.

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, η διόρθωση θα επιτυγχάνεται εφόσον προκύπτει από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης, ή και μετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρισθείσα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν την εν λόγω ανάρτηση. Προυπόθεση είναι μέσω της διόρθωσης να μην αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση. Η συναίνεση αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή τίτλου του ακινήτου.

Σε κάθε περίπτωση, ο έλεγχος επί της αίτησης περιορίζεται στην ύπαρξη του δημόσιου εγγράφου ως καταχωρηθέντος στα βιβλία αυτού υπό τις περιγραφόμενες και δεν εκτείνεται στην αξιολόγηση της περιγραφόμενης σε αυτό διαδοχής δικαιοπαρόχων.

Στην περίπτωση ακινήτου με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», η αίτηση επιδίδεται υποχρεωτικά εντός 10 ημερών από την κατάθεσή της στο Ελληνικό Δημόσιο. Το Ελληνικό Δημόσιο τεκμαίρεται ότι συναινεί στην αίτηση και ο προϊστάμενος οφείλει να προβεί στην αιτούμενη διόρθωση, εάν δεν αποσταλεί από την αρμόδια υπηρεσία αρνητική απάντηση που απευθύνεται στον Προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου εντός 60 ημερών από την επίδοση της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο. Σε περίπτωση αρνητικής απάντησης, ακόμη και χωρίς ειδική αιτιολογία, ο προϊστάμενος οφείλει να απορρίψει την αίτηση.

Η παραπάνω επίδοση δεν απαιτείται:

• εάν πρόκειται για δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο έχουν καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώματα συνδικαιούχων,

• εάν το δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο ζητείται η διόρθωση της εγγραφής, αποτελεί τίτλο εγγραπτέου δικαιώματος επί άλλου κτηματογραφηθέντος ακινήτου της ίδιας κτηματογραφηθείσας περιοχής, το οποίο δηλώθηκε και καταχωρίσθηκε στο κτηματολόγιο,

• όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή Ν.Π.Δ.Δ..

Το ίδιο ισχύει επίσης όταν το ακίνητο με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», για το οποίο ζητείται η διόρθωση, είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ενώ εφαρμόζεται και στην περίπτωση που στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν αντιστοιχεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, αλλά το αντιστοιχούν σε αυτήν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου εμφανίζεται με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη». Στην περίπτωση αυτή, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις διόρθωσης της αρχικής εγγραφής με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος, δημιουργείται αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο για την οριζόντια ή κάθετη, αντίστοιχα, ιδιοκτησία.

Λιγότερες δίκες

Το προτεινόμενο σχέδιο νόμου υπαγορεύει τη μη άσκηση ενδίκων μέσων από το Ελληνικό Δημόσιο κατά οριστικών δικαστικών αποφάσεων σε ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη, καθώς και σε ακίνητα του άρθρου 4 του ν. 3127/2003. Συγκεκριμένα ορίζει ότι το Ελληνικό Δημόσιο απέχει από την άσκηση ενδίκων μέσων κατά οριστικών δικαστικών αποφάσεων, οι οποίες:

• αναγνωρίζουν φυσικό ή νομικό πρόσωπο ως κύριο ακινήτου το οποίο καταχωρήθηκε στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»,

• αναγνωρίζουν φυσικό ή νομικό πρόσωπο ως κύριο ακινήτου δυνάμει του άρθρου 4 του ν. 3127/2003 (Α’ 67), περί ακινήτων που βρίσκονται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί.

Ένδικα μέσα που ασκούνται κατά των συγκεκριμένων αποφάσεων από την ψήφιση του νομοσχεδίου, θα απορρίπτονται ως απαράδεκτα, ενώ εκκρεμείς υποθέσεις συζήτησης ενδίκων μέσων που έχουν ασκηθεί από το Ελληνικό Δημόσιο για αντίστοιχες περιπτώσεις θα καταργούνται αυτοδικαίως.

Οπως επισημαίνεται στην ανάλυση συνεπειών της ρύθμισης, η διάταξη εισάγεται καθώς σε πολλές περιπτώσεις, ενώ οι αρμόδιες Κτηματικές Υπηρεσίες βεβαιώνουν ότι δεν προκύπτει δικαίωμα του Ελληνικού Δημοσίου σε ακίνητο που εμφανίζεται κατά τις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έχει αναγνωριστεί ιδιώτης με οριστική δικαστική απόφαση ως κύριος του ακινήτου, το Ελληνικό Δημόσιο προέβαινε σε άσκηση ενδίκων μέσων, ενώ δεν υπάρχουν αποδεικτικά στοιχεία που να στηρίζουν ιδιοκτησιακό δικαίωμα επί του ακινήτου, «με αποτέλεσμα εξ αυτού του λόγου να ταλαιπωρούνται αναιτίως οι ιδιοκτήτες οικονομικά και επί μακρόν χρόνον. Κατόπιν των ανωτέρω χρειάζεται νομοθετική ρύθμιση ώστε να απέχει το Δημόσιο και από τις εκκρεμείς κτηματολογικές δίκες και να παραιτηθεί του δικαιώματος να προσβάλει τις οριστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί υπέρ ιδιωτών και έχουν προσβληθεί με έφεση ή με αναίρεση από το ίδιο ως ηττηθέν διάδικο μέρος στο Πρωτοδικείο ή στο Εφετείο, στις οποίες αποδεικνύεται ότι ο αιτών έχει την πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή στα επίδικα ακίνητα. Σκοπός είναι να μην υφίστανται εκκρεμοδικίες για πολλά χρόνια οι οποίες εν τέλει κωλύουν μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά και την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου σε ολόκληρη την ελληνική Επικράτεια».

Αλλωστε σε πολλά από αυτά τα ακίνητα – όπως αναφέρεται - υπάρχουν, κατά κανόνα, δομημένες επιφάνειες και δη πολυκατοικίες, γεγονός που επιβεβαιώνει την ανάγκη της προκρινόμενης ρύθμισης.

Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων

Με το σχέδιο νόμου καθορίζονται η διαδικασία και ειδικότερα ζητήματα υποβολής αίτησης διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων με στόχο τη θέσπιση μιας ταχείας, αποτελεσματικής και κατά τον μέγιστο δυνατό βαθμό ψηφιακής διαδικασίας διορθώσεων γεωμετρικών μεταβολών.

Προβλέπεται ότι η αίτηση διόρθωσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά, μέσω ειδικής εφαρμογής και καταχωρείται, με ποινή απαραδέκτου, στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου του αιτούντος και των ακινήτων των δικαιούχων που επηρεάζονται από την αποδοχή της. Τα ακίνητα που επηρεάζονται από την αίτηση διόρθωσης αποτυπώνονται στον ψηφιακό χάρτη της εφαρμογής από τον αιτούντα.

Αν η αίτηση διόρθωσης, όπως το περιεχόμενό της αποτυπώνεται στον ψηφιακό χάρτη της εφαρμογής, επηρεάζει όμορα ακίνητα, ο αιτών μεριμνά για την κοινοποίησή της στους δικαιούχους εντός 20 ημερών από την υποβολή της, επί ποινή απαραδέκτου.

Μετά την κοινοποίηση, κάθε επηρεαζόμενος δικαιούχος ή συνδικαιούχος εμπραγμάτου δικαιώματος δύναται ψηφιακά, μέσω της εφαρμογής, να συναινέσει στην αίτηση διόρθωσης ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις, εντός 30 ημερών, άλλως τεκμαίρεται η συναίνεσή του. Σε περίπτωση ρητής ή τεκμαιρόμενης συναίνεσης, ή μη ύπαρξης επηρεαζόμενων ακινήτων, το «Ελληνικό Κτηματολόγιο» προβαίνει στην έκδοση απόφασης ενσωμάτωσης των μεταβολών στα κτηματολογικά διαγράμματα και βιβλία της βάσης δεδομένων του, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται δικαιώματα τρίτων για τους οποίους δεν υπάρχει ρητή ή τεκμαιρόμενη συναίνεση. Η απόφαση κοινοποιείται μέσω της εφαρμογής στον αιτούντα και σε κάθε επηρεαζόμενο δικαιούχο ή συνδικαιούχο εμπραγμάτου δικαιώματος.

Αντιρρήσεις κατά της απόφασης υποβάλλονται με αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή εντός προθεσμίας 2 μηνών. Ο Κτηματολογικός Δικαστής ελέγχει αν η αντίρρηση έχει εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και σε αρνητική περίπτωση την απορρίπτει ως απαράδεκτη.

Δικαίωμα διενέργειας ελέγχου και λήψης απόφασης επί των εμπρόθεσμων αιτιολογημένων αντιρρήσεων, οι οποίες υποβάλλονται κατά των αιτήσεων διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων αποκτούν οι πιστοποιημένοι μηχανικοί. Η ενεργοποίησή τους προβλέπεται μέσω της θεσμοθέτησης του Μητρώου Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου.

Τα «δασικά»

Στο ξεμπλοκάρισμα των ακινήτων που είχαν αρχικώς χαρακτηριστεί δασικά, αλλά στη συνέχεια οι ιδιοκτήτες τους πέτυχαν τον αποχαρακτηρισμό τους μέσω των Επιτροπών Εξέτασης Αντιρρήσεων στοχεύει αλλη διάταξη που συμπεριλήφθηκε στο συγκεκριμένο νομοσχέδιο.

Συγκεκριμένα, για τη διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περίπτωση απόφασης αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη, προβλέπεται πως πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι παρακάτω προυποθέσεις:

• Να υφίσταται στα κτηματολογικά βιβλία εγγραφή με εμφαινόμενο ως ιδιοκτήτη το Ελληνικό Δημόσιο ή τη Διεύθυνση Δασών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

• Να υφίσταται απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη και έχει παρέλθει η προθεσμία για την άσκηση ενδίκων βοηθημάτων κατά αυτής, ή το ακίνητο βρίσκεται εκτός των περιοχών κυρωμένου δασικού χάρτη.

• Να προκύπτει εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου ή δικαιοπαρόχου αυτών, από δημόσιο έγγραφο που καταχωρήθηκε στα βιβλία του οικείου υποθηκοφυλακείου πριν την περαίωση της κτηματογράφησης ή και μετά από αυτή, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρηθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση, και

• η κτηματολογική εγγραφή να ερείδεται αποκλειστικά στο τεκμήριο κυριότητας δημοσίου επί δασικών εκτάσεων.

Εφόσον πληρούνται οι συγκεκριμένες προυποθέσεις, το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή δικαιοπάροχος αυτών των οποίων το εμπράγματο δικαίωμα προκύπτει από δημόσιο έγγραφο μπορεί να αιτηθεί τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής. Το «Ελληνικό Κτηματολόγιο» προβαίνει στην καταχώρηση της σχετικής μεταβολής κατόπιν ελέγχου των προϋποθέσεων επιτρεπόμενης μόνο της αιτιολογημένης απόρριψης της αίτησης λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων αυτών.

Οπως επισημαίνει το υπουργείο, μέσω της ρύθμισης διασφαλίζεται ότι στις περιπτώσεις αυτές ο ιδιοκτήτης βάσει δημοσίου εγγράφου θα διορθώνει υπέρ αυτού την κτηματολογική εγγραφή χωρίς να υποχρεωθεί να καταφύγει σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.

Ξεπαγώνουν μεταβιβάσεις – Μονομερής διόρθωση συμβολαίων

Το χρόνιο πρόβλημα των αποκλίσεων του εμβαδού των οικοπέδων με πράξεις σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών εντός του γενικά αποδεκτού ορίου ανοχής του 2% που στην πράξη είχε ως συνέπεια την ανάγκη τροποποιήσεων οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που σε πολλές περιπτώσεις είναι αδύνατη λόγω της μη ανεύρεσης ή της άρνησης προσέλευσης των συνιδιοκτητών, με αποτέλεσμα να τίθενται εκτός συναλλαγής, επιχειρεί να επιλύσει η ρύθμιση του νομοσχεδίου, με την οποία ανοίγει ο δρόμος για τη μονομερή διόρθωση συμβολαίων.

Η ρύθμιση αφορά γεωτεμάχια με κτίσμα και οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, υπό προϋποθέσεις και συγκεκριμένα: εφόσον δε θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, και έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος.

Οπως επισημαίνεται στην ανάλυση συνεπειών, η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων έχει καταστεί σήμερα δυσχερής αν δεν προηγηθεί διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου, ή όταν δεν υπάρχουν ή δεν μεριμνούν οι δικαιοπάροχοι προς τούτο, ή απαιτείται υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζοντίων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών.