Βγαίνει από το συρτάρι η μεταφορά Συντελεστή Δόμησης: Λύση για διατηρητέα - Ελπίδες μόνιμης τακτοποίησης για μεγάλα αυθαίρετα

Λύση για τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων οι οποίοι αδυνατούν οικονομικά να τα αναστηλώσουν, αλλά και ελπίδες σε χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, δηλαδή εκείνων που έχουν υπερβάσεις άνω του 40% των μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους ή στερούνται παντελώς οικοδομικής άδειας για μόνιμη τακτοποίηση, αναμένεται να δώσει η επαναφορά του μέτρου της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), την οποία βγάζει από το συρτάρι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Όχημά για την επανενεργοποίηση του θεσμού θα αποτελέσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης (ΨΤΓ), η οποία μπαίνει πλέον σε διαδικασία υλοποίησης με την προκήρυξη από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) του διεθνούς ηλεκτρονικού διαγωνισμού για τον σχεδιασμό, υλοποίηση, θέση και υποστήριξη της παραγωγικής λειτουργίας του συστήματος.

Το έργο αφορά τη δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα υποστηρίζει τη συστηματική και ελεγχόμενη αγοροπωλησία τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν ήδη εκδοθεί. Πρακτικά θα δημιουργηθεί μία πλατφόρμα ηλεκτρονικής - απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης, με συγκεκριμένη χρηματική αξία, η οποία θα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο, και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για πράσινα έργα. Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά και ως εκ τούτου δε θα επιτρέπει την οποιαδήποτε απευθείας επαφή μεταξύ πωλητών και αγοραστών, ούτε την ουσιαστική ανάμιξη δημοσίων φορέων, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και διασφαλίζοντας την απόλυτη διαφάνεια της διαδικασίας.

Να σημειωθεί ότι το εργαλείο της μεταφοράς συντελεστή χρονολογείται από το 1979 και κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ. Ωστόσο, η διακοπή του θεσμού άφησε σε εκκρεμότητα τίτλους που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., η αξία των οποίων είχε εκτιμηθεί ότι υπερέβαινε τα 185 εκατ. ευρώ και «ομήρους» πολλούς ιδιοκτήτες που δεν είχαν την ευκαιρία να τους μετατρέψουν σε ακίνητα.

Τι προβλέπει για τα διατηρητέα 

Το εργαλείο της μεταφοράς συντελεστή αποτελεί επίσης μέσο για τη διάσωση των διατηρητέων κτιρίων. Όπως ανέφερε και ο γ.γ. Χωρικού Σχεδιασμού του υπουργείου, Ευθύμης Μπακογιάννης πριν λίγες ημέρες, είναι στα σκαριά νέο πρόγραμμα, που αποσκοπεί στην αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων, οι ιδιοκτήτες των οποίων αδυνατούν οικονομικά να τα αναστηλώσουν. Το πρόγραμμα αυτό, αναφέρεται σε «ζώνες υποδοχής συντελεστή». Οι ζώνες αυτές μπορούν εν δυνάμει να φιλοξενήσουν το υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης που διαθέτουν τα διατηρητέα κτίρια, τον οποίο και θα μπορούν να πουλήσουν οι ιδιοκτήτες ώστε με τα χρήματα αυτά να προχωρήσουν στην αποκατάσταση των διατηρητέων κτιρίων.

Η συνολική εκτιμώμενη αξία της σύμβασης συμπεριλαμβανομένου και των δικαιωμάτων προαίρεσης ανέρχεται σε 22.988.174 ευρώ συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, ενώ η καταληκτική ημερομηνία υποβολής προσφορών ορίστηκε η 26η Νοεμβρίου. Η αποσφράγιση των προσφορών θα γίνει στις 2 Δεκεμβρίου και το έργο θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί σε 15 μήνες από την υπογραφή της σύμβασης με τον ανάδοχο.

Πώς θα λειτουργήσει το μοντέλο

Βάσει του θεσμικού πλαισίου, η διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα γίνεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η δημιουργία της οποίας ανατέθηκε στο ΤΕΕ. Από την πλευρά τους οι 325 δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ), που θα πρέπει να εκπονήσουν εντός των επομένων 3 ετών, θα ορίσουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ή όσες κρίνονται απαραίτητες, ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ).

Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα προβλέπεται μειωμένη κάλυψη, αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης. Αυτήν την περίοδο εκπονείται πολεοδομικός σχεδιασμός για πάνω από το 70% της επικράτειας και θα υλοποιηθούν 229 μελέτες Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και 16 μελέτες Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, σε 4 κύκλους αναθέσεων που θα «καλύψουν» 768 Δημοτικές Ενότητες όλης της χώρας.

Στόχος της Ψηφιακής Τράπεζας Γης είναι να διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης. Η ΨΤΓ θα παρέχει τον μηχανισμό αποζημίωσης, ενώ ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα», καθώς το 5% της αξίας κάθε συναλλαγής θα δεσμεύεται για έργα του «Πράσινου Ταμείου».

Ο θεσμός της ΜΣΔ σταμάτησε να λειτουργεί από το 2007, δημιουργώντας πολεοδομικό και κοινωνικό πρόβλημα. Με την επανενεργοποίησή του προβλέπεται η κατά προτεραιότητα εγγραφή στην ΨΤΓ των τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν ήδη εκδοθεί, έπειτα από τον αναγκαίο έλεγχο της αρμόδιας Διεύθυνσης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Αυτήν τη στιγμή εκτιμάται ότι στη χώρα υπάρχουν συνολικά περίπου 20.000 διατηρητέα κτίρια (Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας) και μνημεία (Υπουργείο Πολιτισμού), που έχουν περισσευούμενο συντελεστή της τάξης των 3.000.000 – 4.000.000 τετραγωνικών μέτρων. Η πλειονότητα αυτών των κτιρίων αφορά σε παρατημένα και διαλυμένα οικοδομήματα, είτε λόγω έλλειψης χρημάτων από τους ιδιοκτήτες για την αποκατάστασή τους, είτε λόγω πολυιδιοκτησίας εξαιτίας κληρονομικών ζητημάτων, είτε επειδή είναι αγνώστου ιδιοκτήτη.

Ενδεικτικά στα ακίνητα προσφοράς ΜΣΔ συγκαταλέγονται:

• 20.000 διατηρητέα κτίρια (ΥΠΕΝ) και μνημεία (ΥΠΠΟ)
• 400.000 αυθαίρετα κατηγορίας 5  που περιλαμβάνουν κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% των μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους ή εντελώς παράνομα κτίρια τα οποία ανεγέρθηκαν χωρίς να εκδώσουν οικοδομική άδεια.
• πρώην στρατόπεδα και εκτάσεις των Ενόπλων Δυνάμεων
• παλαιά δημόσια ή δημοτικά κτίρια προς απόσυρση
• δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αναξιοποίητες
• περιοχές (με δημόσια ή ιδιωτική περιουσία) που επιβάλλονται περιορισμοί δόμησης
• ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.

Οι βασικές λειτουργίες που το σύστημα καλείται να υποστηρίξει είναι η καταγραφή και επικαιροποίηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή, σε ποια σημεία διαμορφώνονται και ποια ακίνητα εντάσσονται σε καθεμιά, η καταγραφή και διαχείριση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ) από ακίνητα προσφοράς. Προτεραιότητα θα δοθεί στην εισαγωγή των στοιχείων ενεργών τίτλων ΜΣΔ από τους ενδιαφερόμενους κατόχους τους. Το σύστημα θα υποστηρίζει επίσης την εισαγωγή αιτήματος ζήτησης συντελεστή δόμησης. Ο υποψήφιος αγοραστής θα κάνει εισαγωγή όλων των στοιχείων που χαρακτηρίζουν ένα αίτημα αγοράς συντελεστή δόμησης. Προβλέπεται υποστήριξη της λειτουργίας ελέγχου και διενέργειας συναλλαγών τίτλων ΜΣΔ (έλεγχος/επεξεργασία αιτημάτων αγοράς και αντιστοίχιση βάσει κανόνων πχ. γεωγραφική περιοχή εφαρμογής με προσφερόμενους τίτλους που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν προς πώληση). Μέσω τουσυστήματος θα μπορεί να διενεργηθεί η συναλλαγή, να εκδοθεί ο τίτλος δικαιώματος προς τον αγοραστή και να ακυρωθεί ο τίτλος της ΜΣΔ με την επιβεβαίωση της πληρωμής.

Ο ρόλος των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή

Κρίσιμο ρόλο για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης θα παίξουν οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Πρόκειται για τις περιοχές, στις οποίες θα επιτρέπεται η πραγματοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) σε ωφελούμενα ακίνητα, σε συγκεκριμένες περιοχές εντός του αστικού χώρου, καθώς και εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης.

Μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης θα καθίσταται εφικτή:

• Η αξιοποίηση της περίσσειας συντελεστή δόμησης που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων.
• Η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με χαμηλό κόστος
• Η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (πχ ιστορικά κέντρα), όπως και
• Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Οι ΖΥΣ είναι ουσιαστικά οι περιοχές στις οποίες θα δίνεται η δυνατότητα αύξησης της δόμησης, μετά από Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις όπως π.χ. η ύπαρξη σημαντικών δικτύων υποδομών, οδικών αρτηριών, η ανάπτυξη δικτύων αυτοκινητοδρόμων, η σύνδεση με τα μέσα σταθερής τροχιάς. Σε αυτές θα μπορούν να κατασκευασθούν μεγαλύτερα σε διαστάσεις κτίρια ή και να εντατικοποιηθούν οι χρήσεις και οι δραστηριότητες. Για παράδειγμα, η προαναφερόμενη παρέμβαση θα δύναται να επιτευχθεί σε οργανωμένους υποδοχείς, όπως βιομηχανικά και επιχειρηματικά πάρκα.