Αυθαίρετα: Προσαύξηση έως 40% στα πρόστιμα - Όλες οι λεπτομέρειες της τροπολογίας

Εως και κατά 40% προσαυξημένα πρόστιμα θα πληρώσουν όσοι καθυστερήσουν να δηλώσουν τα αυθαίρετα κτίσματα ή χρήσεις μετά τον ερχόμενο Ιούλιο και ανάλογα με το έτος υπαγωγής τους, όπως προβλέπει η τροπολογία που κατατέθηκε την Πέμπτη (21/11) για τα αυθαίρετα και την οποία είχε ήδη προαναγγείλει ο υπουργός Περιβάλλοντος, Κωστής Χατζηδάκης.

Συγκεκριμένα δίνεται παράταση έως τις 30 Ιουνίου 2020 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων με τον ισχύοντα νόμο, η οποία ουσιαστικά θα είναι και η τελευταία ευκαιρία νομιμοποίησης για τα παντελώς αυθαίρετα κτίρια της λεγόμενης κατηγορίας 5 (χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια ή με βαριές αυθαιρεσίες που ξεπερνούν το 40% σε όλα τα πολεοδομικά μεγέθη). Από την 1η Ιουλίου 2020 και έως τον Δεκέμβριο του 2025 τα υπόλοιπα αυθαίρετα θα μπορούν να τακτοποιηθούν μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και εφόσον οι ιδιοκτήτες τους πληρώσουν προσαυξημένα πρόστιμα από 20% έως 40%, κάτι το οποίο δε θα ισχύσει όμως για τα αυθαίρετα της 5ης κατηγορίας, τα οποία εάν δε δηλωθούν ως και τον ερχόμενο Ιούνιο θα κινδυνεύουν ανά πάσα στιγμή με κατεδάφιση.

Οπως επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση, το χρονικό πλαίσιο, το οποίο ορίζει η τροπολογία θα κλείσει οριστικά τον κύκλο της τακτοποίησης αυθαιρέτων στη χώρα, ενώ ξεκαθαρίζεται ότι η παράταση του υφιστάμενου νόμου έως και τον προσεχή Ιούνιο θα είναι «απολύτως η τελευταία».

Απαραίτητη η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Ακόμα και αυτοί που θα έχουν τη δυνατότητα να τακτοποιήσουν αυθαίρετα και μετά τον ερχόμενο Ιούλιο θα πρέπει να γνωρίζουν ότι προκειμένου να ισχύσει η τακτοποίηση, οφείλουν να προχωρήσουν υποχρεωτικά και στην ηλεκτρονική καταγραφή του ακινήτου τους, δηλαδή στην απόκτηση ηλεκτρονικής ταυτότητας καθώς στο μεταξύ θα έχει καθιερωθεί και το ηλεκτρονικό μητρώο όπου θα καταχωρίζονται τα ακίνητα. Επί της ουσίας η ηλεκτρονική ταυτότητα θα αποτελεί προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας τακτοποίησης.

Επιπλέον επειδή η ταυτότητα είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου και δεν μπορεί να εκδοθεί για αυθαίρετα κτίσματα, όποιος θα θελήσει να μεταβιβάσει το ακίνητό του μετά τις 30 Ιουνίου 2020 θα πρέπει προηγουμένως να το έχει τακτοποιήσει.

Αυτό που θα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες είναι ότι η ύπαρξη ηλεκτρονικής ταυτότητας είναι απαραίτητη σε όλες τις μεταβιβάσεις ανεξαρτήτως εάν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή όχι καθώς προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο της μεταβίβασης της κυριότητας. Στην περίπτωση κτιρίων των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν χαθεί και η διοίκηση δε διαθέτει αντίγραφο ή οποιουδήποτε στοιχείου αυτής, η τροπολογία προβλέπει ότι αυτό μπορεί να υποκατασταθεί από βεβαίωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης.

Ωστόσο η έλευση της ηλεκτρονικής ταυτότητας φέρνει μαζί της και πρόσθετα κόστη για τους ιδιοκτήτες, καθώς σύμφωνα με εκπροσώπους του τεχνικού κλάδου, το συνολικό κόστος θα ανέλθει κατ΄ελάχιστον σε 300 ευρώ. Κι αυτό γιατί πλέον προβλέπεται απαραιτήτως η προσκόμιση δελτίου τρωτότητας είτε το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες είτε όχι. Η προηγούμενη ρύθμιση έκρινε απαραίτητη την έκδοση δελτίου τρωτότητας ή μελέτης στατικής επάρκειας όπου χρειαζόταν, αλλά μόνο για τις περιπτώσεις αυθαιρέτων ή αυθαιρεσιών. Η οριζόντια υποχρέωση δελτίου τρωτότητας σε όλες τις ιδιοκτησίες - νόμιμες ή αυθαιρετες - αυξάνει το κόστος κατά τουλάχιστον 50-100 ευρώ. Σε αυτό πρέπει να προστεθεί το κόστος του πιστοποιητικού πληρότητας που εκτιμάται ότι δε θα είναι χαμηλότερο των 100 ευρώ, ενώ αντίστοιχο είναι και το κόστος του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης. Επιπλέον αν τα σχέδια κατόψεων που έχει στα χέρια του ο ιδιοκτήτης δεν αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση (για παράδειγμα εάν έχει μεταφερθεί η κουζίνα στο χώρο που προοριζόταν για μπάνιο) θα πρέπει να γίνουν καινούρια με το εκτιμώμενο κόστος να ανέρχεται σε 200-300 ευρώ ανάλογα και με τα τετραγωνικά.

Κλιμακωτά πρόστιμα

Αναλυτικά για τα αυθαίρετα που θα τακτοποιηθούν μετά την 1η Ιουλίου 2020 και έως την καταληκτική ημερομηνία της 31ης Δεκεμβρίου 2025, η κλιμακωτή προσαύξηση των προστίμων θα είναι η εξής:

• 20% εάν η αυθαίρετη κατασκευή υπαχθεί στις διατάξεις έως τις 30 Ιουνίου 2021.
• 25% εάν υπαχθεί έως από την 1η Ιουλίου 2021 έως 30 Ιουνίου 2022.
• 30% εάν υπαχθεί από 1η Ιουλίου 2022 έως 30 Ιουνίου 2023.
• 35% εάν υπαχθεί από 1η Ιουλίου 2023 έως 30 Ιουνίου 2024.
• 40% εάν υπαχθεί από 1η Ιουλίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025.

Να σημειωθεί ότι με την τροπολογία παρατείνονται και οι προθεσμίες για τις διαδικασίες τακτοποίησης βάσει των νόμων 4014 και 4178, οι οποίες δεν είχαν μεταφερθεί στον τελευταίο και ισχύοντα τρίτο νόμο. Ωστόσο και σ΄ αυτές τις περιπτώσεις για τακτοποιήσεις που ολοκληρώνονται μετά την 30η Ιουνίου 2020 θα είναι απαραίτητη η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας της υπαγόμενης ιδιοκτησίας. Οι παρατάσεις λήγουν από τις 8 Μαΐου 2020 έως τις 8 Ιουνίου 2021 ανάλογα με τις ημερομηνίες μεταφοράς τους από τον πρώτο νόμο στο δεύτερο.

Ηλεκτρονική ταυτότητα και για διαμερίσματα

Για να προωθηθεί ο θεσμός της ταυτότητας σε όσο το δυνατό περισσότερες ιδιοκτησίες, η ρύθμιση θεσμοθετεί την ηλεκτρονική ταυτότητα και για αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες, όπως π.χ. το διαμέρισμα μιας πολυκατοικίας. Έτσι, δίνεται η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρεσιών επί κοινόχρηστων μερών μιας οικοδομής από οποιονδήποτε εκ των συνιδιοκτητών ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των υπολοίπων με την καταβολή του αντίστοιχου προστίμου.

Ειδικά οι περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους οικοδομών διακρίνονται σε δύο κατηγορίες εκ των οποίων η δεύτερη δεν αποσαφηνίζεται πλήρως ούτε με την τροπολογία:

• η περίπτωση ιδιοχρησίας της αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης όπου υπόχρεος για την τακτοποίηση και την καταβολή του προστίμου είναι ο ιδιοκτήτης που τη χρησιμοποιεί και
• η περίπτωση, στην οποία δεν έχει απωλεσθεί η κοινή χρήση του κοινόχρηστου χώρου, στον οποίο βρίσκεται η αυθαιρεσία, η οποία εξακολουθεί να αποτελεί γρίφο και αναμένεται να αποσαφηνιστεί εκ των υστέρων με σχετική υπουργική απόφαση, η οποία θα ξεκαθαρίζει και τη διαδικασία επιμερισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου τακτοποίησης και των λοιπών δαπανών μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Εάν προηγηθεί η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για κτίριο που περιλαμβάνει αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες, δεν εκδίδεται ηλεκτρονική ταυτότητα για τις επιμέρους ιδιοκτησίες αλλά χρησιμοποιείται η ταυτότητα του κτιρίου. Εάν έχει ήδη εκδοθεί ταυτότητα για μία ή περισσότερες διηρημένες ιδιοκτησίες, αυτή ενσωματώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Η διαδικασία έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας προχωρεί αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω σχετικής πλατφόρμας, η υλοποίηση της οποίας και το τέλος ανταπόδοσης για κάθε ηλεκτρονική υποβολή αναμένεται να ανατεθεί στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος που θα ακολουθήσει.

Χωρίς εμπόδια από το ΣτΕ

Το υπουργείο Περιβάλλοντος εκτιμά ότι η συγκεκριμένες διατάξεις δε θα αντιμετωπίσουν ζήτημα νομολογίας με το Συμβούλιο της Επικρατείας δεδομένου ότι:

• Τίθενται συγκεκριμένες, τελικές καταληκτικές ημερομηνίες για την τακτοποίηση αυθαιρέτων.
• Παρέχονται αντικίνητρα για την καθυστερημένη τακτοποίηση (αυξανόμενα πρόστιμα).
• Δεν αφορά αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία που αποτελεί την «κόκκινη γραμμή» πέραν της οποίας ήδη δεν νομιμοποιούνται αυθαίρετα.
• Συνδέεται η τακτοποίηση με το μέτρο της ηλεκτρονικής ταυτότητας, το οποίο θεωρήθηκε από το ΣτΕ ως βασικό μέτρο αποτροπής της αυθαίρετης δόμησης στο μέλλον.

Οι νέες έννοιες που εισάγονται

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Είναι ο φάκελος που περιλαμβάνει τα στοιχεία της διηρημένης ιδιοκτησίας και ειδική αναφορά στον αριθμό ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) της διηρημένης ιδιοκτησίας. Αντίγραφο του φακέλου φυλάσσεται σε ειδικό χώρο εντός της ιδιοκτησίας. Σε αυτήν περιλαμβάνονται τα εξής στοιχεία: το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου με τις αναθεωρήσεις του, τα σχέδια που συνοδεύουν την άδεια, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας, το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής εφόσον έχει εκδοθεί, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων, σχέδια κατόψεων πλην των κοινόχρηστων χώρων, δελτίο δομικής τρωτότητας, τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου εφόσον απαιτούνται, το πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας.

Ηλεκτρονικό Μητρώο: Το Μητρώο, στο οποίο τηρούνται στοιχεία σχετικά με την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου ή διηρημένης ιδιοκτησίας, τους κυρίους του έργου, τους εξουσιοδοτημένους μηχανικούς, τα πιστοποιητικά ελέγχου και το πιστοποιητικό πληρότητας. Το Ηλεκτρονικό Μητρώο εποπτεύεται από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος και συνδέεται με τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Πιστοποιητικό Πληρότητας: Το πιστοποιητικό που εκδίδεται από τους εξουσιοδοτημένους για την τήρηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας μηχανικούς, στο οποίο βεβαιώνεται απ΄ αυτούς με δήλωσή τους η συμπλήρωση των στοιχείων που περιλαμβάνονται στην ταυτότητα. Το πιστοποιητικό εκδίδεται για κτίριο, οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, φέρει μοναδικό αριθμό από το Ηλεκτρονικό Μητρώο και αντίγραφο του ΚΑΕΚ.

Τι άλλο προβλέπει η τροπολογία

Στην τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος ορίζεται επίσης ότι:

• Στο σύνολο των εντός σχεδίου ζωνών του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων που έχει εγκριθεί για τον Αστέρα Βουλιαγμένης επιτρέπεται η σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών οριζοντίων και καθέτων.
• Δίνεται η δυνατότητα ανάπτυξης συνοδών χρήσεων στους υπόγειους χώρους ξενοδοχείων. Ειδικότερα παρέχεται η δυνατότητα αυτές οι χρήσεις (κολυμβητήρια, γυμναστήρια, σάουνες, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, κλπ) να αναπτυχθούν σε περισσότερα του ενός υπόγεια επίπεδα υπό την προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια των επιπέδων αυτών δεν υπερβαίνει την πραγματοποιούμενη κάλυψη του κτιρίου και έχει στόχο να επιτρέψει την ευελιξία του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, την καλύτερη προσαρμογή του κτιρίου στο φυσικό περιβάλλον και τη μικρότερη δυνατή αλλοίωση της μορφολογίας του εδάφους, όπως επισημαίνεται στην εισηγητική έκθεση. Στο σχετικό άρθρο μάλιστα επισημαίνεται ότι αυτό μπορεί να γίνει «ανεξαρτήτως του εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του φυσικού φωτισμού-αερισμού».
• Στις περιπτώσεις εντός σχεδίου πόλης όλων των δήμων, δηλαδή στα πυκνοδομημένα αστικά κέντρα δε θα είναι υποχρεωτική η διάνοιξη στοάς για την εκτέλεση έργων, ενώ θα επιτρέπονται οι εργασίες επισκευής και ενίσχυσης του φέροντος οργανισμού εφόσον επιβάλλονται από αλλαγές χρήσης γης.
• Διευκολύνεται η εγκατάσταση και λειτουργία μονάδων χρόνια αιμοκάθαρσης, καθώς δίνεται η δυνατότητα μέχρι την ολοκλήρωση των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων να εγκαθίστανται σε περισσότερες πολεοδομικές περιοχές απ΄ ότι σήμερα.
• Παρατείνεται για ακόμα δύο χρόνια η αναστολή κυρώσεων για αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται στο Δέλτα του Ποταμού Εβρου έως την προετοιμασία του Π.Δ. Για την προστασία της περιοχής.