Οι προκλήσεις της κτηματαγοράς που θα διαμορφώσουν την εικόνα της επόμενης ημέρα

Διαχρονικά σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις, είναι ο κλάδος των ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης.

Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.

Η επενδυτική «έκρηξη» που καταγράφηκε στη χώρα μας, επήλθε μετά την μεσοσταθμική μείωση των τιμών κατά 42,4% ( τιμές πώλησης ) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017, ενώ σε πολλές περιπτώσεις η μείωση άγγιξε το 60%. Η κατασκευή νέων κατοικιών το διάστημα 2007-2016, μειώθηκε κατά 93,3% δηλαδή από 71.936 το 2007 σε 4.883 νέες κατοικίες το 2016, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Παράλληλα, το επενδυτικό κενό στην Ελλάδα ήταν τεράστιο. Την περίοδο 2008-2016 οι καθαρές επενδύσεις μειώθηκαν κατά 18 μονάδες του ΑΕΠ, ενώ το 2017 υστερούσαν περίπου 9 % του ΑΕΠ σε σύγκριση με το μέσο μερίδιο επενδύσεων στην Ευρωζώνη.

Βάση των παραπάνω δεδομένων, η Ελλάδα αποτέλεσε πόλο έλξης επενδύσεων κυρίως λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο τουρισμό, γι΄αυτό το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια είτε από εγχώριους επενδυτές, είτε από αλλοδαπούς, ήταν ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευση τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, την απόκτηση της golden visa όσον αφορά τους αλλοδαπούς και η αγορά αυτοτελών κτηρίων για τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων.

Παράλληλα, οι επενδυτές, επέλεξαν την Ελλάδα λόγω της ταχείας αύξησης των τιμών που καταγράφηκε τα τελευταία 2 χρόνια και τις ικανοποιητικές αποδόσεις των κεφαλαίων σε μικρό χρονικό διάστημα.

Όσον αφορά τη κινητικότητα των Κινέζων στην ελληνική κτηματαγορά, οφείλεται τόσο στα άνωθεν αλλά και στους ισχυρούς πολιτικούς δεσμούς μεταξύ Αθήνας – Πεκίνου, καθώς και των θεσμικών – διακρατικών επενδύσεων στην Ελλάδα. Ενώ, παράλληλα το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ για την απόκτηση της golden visa , είναι άκρως ανταγωνιστικό σ΄σχέση με άλλες χώρες της Ε.Ε .

Λόγω των παραπάνω δεδομένων, το έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016.

Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.

Τα δεδομένα αλλάζουν εν μέσω πανδημίας του κορωνοϊού, η κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη για άλλη μια φορά με μια υποκείμενη οικονομική κρίση, όπου ο ρυθμός και το ύψος της μείωσης των αξιών θα καθοριστεί από πολλούς παράγοντες.

Ο τουρισμός αποτελεί βασικό αρωγό ανάπτυξης της κτηματαγοράς: Ο τουρισμός αποτελεί αρωγό της κτηματαγοράς. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που αγοράστηκαν στη χώρα μας, αποτελούσαν ακίνητα που οι επενδυτές στόχευσαν στη τουριστική βιομηχανία ( ξενοδοχεία, βραχυχρόνιες μισθώσεις κλπ). Σύμφωνα με μελέτες ,στο καλό σενάριο, αυτό της ύφεσης της διάδοσης του κορωνοϊού κατά τους θερινούς μήνες, το πλήγμα στον τουρισμό διεθνώς θα εκταθεί χρονικά έως και το τρίτο τρίμηνο του 2020 πριν αρχίσει η ανάκαμψη το τέταρτο τρίμηνο. Ακόμη και έτσι όμως, η επίπτωση στην οικονομία του τουρισμού εκτιμάται πως θα είναι σημαντική, αφού προβλέπει κάμψη της ζήτησης στον τουρισμό διεθνώς κατά το 2020 έως και κατά 40%.

2. Η εγχώρια ζήτηση αγοράς ακινήτων: Δυστυχώς στη χώρα η εγχώρια ζήτηση για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης είναι σχεδόν ανύπαρκτη σε σχέση με τα προ μνημονιακά χρόνια.

3. Αδύναμο τραπεζικό σύστημα: Το τραπεζικό σύστημα στη χώρα μας έχει το υψηλότερο ποσοστό δανειακών επισφαλειών στην Ευρωζώνη παρά τις πρόσφατες βελτιώσεις.

4. Χορήγηση στεγαστικών δανείων: Ανασταλτικός παράγοντας η υψηλή ιδία συμμετοχή του δανειολήπτη. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων, ενώ πληρούν τις προδιαγραφές δανειοδότησης, δεν έχουν καταφέρει εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών να αποταμιεύσουν την ιδία συμμετοχή που σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει και το 30%-40% της αξίας του ακινήτου.

Οι συνολικές νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων εκτιμάται ότι το 10μηνο του 2019 άγγιξαν τα 400 εκατ. Ευρώ (250 εκατ. Ευρώ το 2018). Τα μεγέθη αυτά απέχουν κατά πολύ από την «χρυσή» εποχή της στεγαστικής πίστης που κορυφώθηκε το 2007 με συνολικές εκταμιεύσεις που ξεπέρασαν σε ετήσια βάση τα 16 δισ. ευρώ.

Το μέσο στεγαστικό δάνειο των νέων εκταμιεύσεων κινήθηκε μεταξύ 60.000 και 65.000 ευρώ, όταν τα προ μνημονιακά χρόνια το μέσο στεγαστικό δάνειο ήταν 110.000-120.000 ευρώ. Το 75% των νέων στεγαστικών αφορά ιδιόχρηση και σε ποσοστό 25% επί των νέων εκταμιεύσεων έγινε από δανειολήπτες που δανείσθηκαν για πρώτη φορά, με στόχο τη χρήση του ακινήτου ως πρώτη κατοικία. Η ίδια συμμετοχή κινήθηκε σε ποσοστό 50%-55%.

5. Αποχωρούν τα Funds: Συγκεκριμένο παράδειγμα, αποτελεί fund με κεφάλαια από το Ισραήλ που έχει ήδη επενδύσει πολλά εκατομμύρια ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και ο προγραμματισμός του για το 2020 ήταν η επένδυση επιπλέον 100 εκατ. Ευρώ σε γραφειακούς χώρους, χώρους φιλοξενίας, mall και students flats, πριν λίγες ημέρες, αποφάσισε να σταματήσει οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα. Ήδη μεταφέρει όλα τα διαθέσιμα κεφάλαια που προορίζονταν για την ελληνική κτηματαγορά, στην Ισπανία και στην Νέα Υόρκη που ήδη δραστηριοποιούταν πριν εγκατασταθεί στη χώρα μας, ενώ προγραμματίζουν να τοποθετηθούν στην Ιταλία ως νέα αγορά για επενδύσεις ακινήτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι τους πρώτους μήνες του 2020, είχε προβεί σε προσφορές για αγορά μεγάλων αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής αξίας άνω των 50 εκατ. €.

6. Αποδόσεις στο 8 % ζητούν οι απομείναντες επενδυτές: Ήδη, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6% - και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8% - σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, θα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης των ακινήτων μεταξύ -20% και -30%.

7. Έλλειψη φορολογικών κινήτρων και κινήτρων συνεπένδυσης : Αυτή τη χρονική στιγμή που η χώρα μας έχει το πλεονέκτημα της θωράκισης από την πανδημία του κορωνοϊού, των χαμηλών επιπέδων θανατηφόρων κρουσμάτων, θα πρέπει με αρωγό τα αποτελέσματα του 2019, την επενδυτική ευκαιρία, και το αίσθημα

ασφάλειες για τη δημόσια υγεία, να θεσπίσει άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους επενδυτές, να υποστηρίξει με ισχυρά κίνητρα προγράμματα συνεπενδύσεων με ξένους επενδυτές - ώστε να παραμείνουν οι υφιστάμενοι επενδυτές στη χώρα μας και να μην στραφούν σε άλλες αγορές οι οποίες σχεδιάζουν να προσφέρουν τα παραπάνω κίνητρα επιδεικνύοντας αντανακλαστικά στη κρίση, και κυρίως να προσελκύσουμε νέους επενδυτές που θα καλύψουν μέρος του χρηματοδοτικού κενού που θα δημιουργηθεί λόγω του κορωνοϊού μειώνοντας την ανάγκη για τραπεζικό δανεισμό.

8. Funds – Χαρτοφυλάκια ακινήτων: 22.300 ακίνητα περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που πωλήθηκαν ή πρόκειται να πωληθούν από τις Τράπεζες τους επόμενους μήνες σε επενδυτικά funds, τα οποία αναμένεται να διατεθούν στην αγορά, είτε μέσω απευθείας πωλήσεων είτε πλειστηριασμών, με ότι αυτό συνεπάγεται για την πορεία των τιμών.

9. Πλειστηριασμοί: Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες , ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορωνοίού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στην διατήρηση των τιμών.

10. Επενδυτικές ευκαιρίες – Γρήγορες αποδόσεις : Αποδόσεις ακόμη και 30%-40% σε 3-4χρόνια για όσους επένδυσαν στην κτηματαγορά του κέντρου των Αθηνών στα τέλη του 2015. Η κτηματαγορά είναι έτοιμη να προσφέρει και πάλι αυτές τις αποδόσεις ώστε να προσεγγίσει άμεσα το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον ;

11. Τιμές Πώλησης: Για να μπορέσουν οι τιμές πώλησης να συνεχίσουν την αυξητικής τους τάση σε εθνικό επίπεδο και να διατηρηθούν, θα πρέπει να υπάρχουν αναπτυξιακά μέτρα που θα ενδυναμώσουν τα εισοδήματα της μεσαίας τάξης που παραδοσιακά αποτελεί και τον βασικό αγοραστή κατοικίας με στόχο τη στέγαση.

12. Τιμές Ενοικίασης: Οι τιμές ενοικίασης θα πιεστούν ιδιαίτερα όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα και ιδιαίτερα τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ενώ οι τιμές μίσθωσης των κατοικιών θα καταγράψουν γενναίες μειώσεις μετά το τέλος της καλοκαιρινής σεζόν ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο το προηγούμενο χρονικό διάστημα, ενώ η κορύφωση των μειώσεων θα επέλθει αρχές του νέου έτους. Η μείωση 40% του ενοικίου ως μέτρο στήριξης, έχει προδιαγράψει σε μεγάλο βαθμό το μέλλον των τιμών ενοικίασης. Παράλληλα, η κτηματαγορά, το επόμενο διάστημα θα έρθει αντιμέτωπη με την ραγδαία αύξηση μη καταβολής των μισθωμάτων.

13. Golden visa: Από το 2013, όταν ξεκίνησε το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», η Ελλάδα έχει χορηγήσει 6.692 άδειες παραμονής σε επενδυτές ακινήτων. Aπό την αρχή του προγράμματος έως και τον Δεκέμβριο του 2019, έχουν επενδύσει 4.371 Κινέζοι, οι συγκεκριμένοι αριθμοί αγοραπωλησιών και μάλιστα σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρα μας, μπορούν να διατηρήσουν – στηρίξουν την εγχώρια κτηματαγορά ;

14. Η κτηματαγορά ακολουθεί την οικονομία: Η πορεία της οικονομίας, τόσο της ελληνικής όσο και της παγκόσμιας, θα είναι εκείνη που θα καθορίσει και την πορεία της αγοράς ακινήτων. Πρόσφατη ανάλυση του ΟΟΣΑ, αναφέρει ότι το ΑΕΠ στην Ελλάδα θα μειωθεί σχεδόν κατά 35%. Για να έχουμε ένα μέτρο σύγκρισης ώστε να εκτιμήσουμε τα δεδομένα, το ΑΕΠ της χώρας μας εντός των εννέα ετών (2008-2016) μνημονίων μειώθηκε κατά 26% , αντιλαμβανόμαστε το πλήγμα της οικονομίας την επόμενη ημέρα αν οι αναλύσεις του ΟΟΣΑ βγουν αληθινές. Σε ανάλυση της η Morgan Stanley εκτιμά, ότι ο τζίρος της ελληνικής οικονομίας θα μειωθεί φέτος από 6,6% ως 21,3% στο δυσμενές σενάριο λόγω κορωνοϊού και ως πιθανότερη εκδοχή ωστόσο θεωρεί ότι η ύφεση φέτος θα είναι -13,3% και η ανάκαμψη του ΑΕΠ θα κυμανθεί από 1,1% ως 4,3% το 2021.

Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας. Η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση ώστε να μην οδηγηθεί σε μια νέα βαθιά και πρωτόγνωρη κρίση . Εν αναμονή των εξελίξεων.