Η μετεξέλιξη της Αθήνας σε προορισμό διεθνών προδιαγραφών

Η αξιοποίηση εμβληματικών κτιρίων, τα έργα ανάπλασης και υποδομών, οι νέες στάσεις της γραμμής 4 του μετρό, η ανάδειξη και αξιοποίηση της πολιτισμικής κληρονομίας, η αξιοποίηση και η προσβασιμότητα των πολιτών σε «πνεύμονες» πρασίνου, οι αναβάθμιση των ακινήτων καθώς και η ανακατασκευή δημόσιων χώρων (πλατείες) σε συνάρτηση με την έντονη επενδυτική κινητικότητα που καταγράφεται από ιδιωτικές επενδύσεις μέσω funds ή/και ιδιωτικών σχημάτων στην τουριστική βιομηχανίας της πρωτεύουσας, σηματοδοτούν την έναρξη μιας άλλης εποχής για την πρωτεύουσας της χώρα μας.

Η Αθήνα αλλάζει, αποκτά έναν νέο αέρα επενδυτικού ενδιαφέροντος, ενώ είναι θέμα χρόνου η μετεξέλιξή της σε προορισμό διεθνών προδιαγραφών. Παράλληλα, αναμένετε μια γενικευμένη αύξηση των αξιών στο σύνολο του Δήμου Αθηναίων, ακόμη και σε περιοχές που για μεγάλο διάστημα – με ελάχιστες εξαιρέσεις – είχαν υποστεί κατακόρυφη πτώση και χαρακτηρίζονταν «υποβαθμισμένες».

Η αξιοποίηση εμβληματικών κτιρίων

Η αξιοποίηση εμβληματικών κτιρίων στο κέντρο Αθήνας που για πολλά χρόνια είχαν στεγάσει ιστορικές εφημερίδες ή/και ξενοδοχεία παρέμειναν κλειστά και αναζητούσαν τον κατάλληλο αγοραστή – επενδυτή για δεκαετίες , πλέον αρχίζουν να αξιοποιούνται και να συμμετέχουν ενεργά στην νέα εικόνα που αναμένεται να αποκτήσει το κέντρο της πρωτεύουσας. Μη ξεχνάμε ότι οι ιδιωτικές επενδύσεις, συντελούν στην οικονομική αναβάθμιση τόσο της τοπικής κοινωνίας, όσο και της οικονομίας της χώρας μας. Πρόσφατο παράδειγμα αποτελεί η «Βιοτεχνία Ελληνικών Μαντηλιών (ΒΕΜ)» στο Μεταξουργείο που παίρνει ξανά ζωή. Σύμφωνα με κυβερνητικούς αξιωματούχους «στόχος του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού είναι η Βιομηχανία Ελληνικών Μαντηλιών να εξελιχθεί σε ένα ζωντανό Κέντρο Χειροτεχνίας στην ιστορική γειτονιά του Μεταξουργείου, με την ανάπτυξη συνεργειών με αντίστοιχα κύτταρα, τα οποία διατηρούν ζωντανές τις σπάνιες παραδοσιακές τεχνικές, που σταδιακά χάνονται. Το οικοδόμημα που για πολλά χρόνια στέγαζε μια σημαντική παραδοσιακή παραγωγική δραστηριότητα μπορεί να αποτελέσει τον πυρήνα μίας ουσιαστικής παρέμβασης στην περιοχή αυτή του κέντρου της Αθήνας.

Η ανακατασκευή πλατειών

Η αρχιτεκτονική μελέτη που εγκρίθηκε πρόσφατα από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, αφορά συνολική έκταση περίπου 195 στρεμμάτων και περιλαμβάνει την ανακατασκευή πλατειών (Αγ. Ειρήνης, Αγ. Γεωργίου Καρύτση, Αγ. Θεοδώρων, Ιερού Λόχου), τη δημιουργία νέων πεζόδρομων καθώς και την ανακατασκευή και τη συντήρηση των υφιστάμενων πεζοδρόμων και πεζοδρομίων. Η περιοχή παρέμβασης αφορά στην 1η Δημοτική Κοινότητα και περικλείεται από τις οδούς Αθηνάς, Σοφοκλέους, Αιόλου, Γεωργίου Σταύρου, Σταδίου, Χρ. Λαδά, Ανθίμου Γαζή, Κολοκοτρώνη, Βουλής, Καρ. Σερβίας, Περικλέους, Αθηναΐδος και Αγίας Ειρήνης.

Η ανακαίνιση παλαιών διαμερισμάτων

Ένα βασικό στοιχείο που θα πρέπει να αναφέρουμε είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας αφορούσε ακίνητα παλαιά, ακίνητα που αγοράστηκαν με στόχο την άμεση ανακαίνιση τους είτε με στόχο την μεταπώληση ή/και εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, είτε με στόχο την ιδιοκατοίκηση. Το γεγονός ότι το μεγαλύτερο μέρος των παλαιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας ανακαινίζεται, είτε μέσω των νέων αγοραστών-επενδυτών, είτε μέσω των προγραμμάτων εξ οικονομώ κατ΄οίκον , συντελεί στην αναβάθμιση των κτιρίων του κέντρου της Αθήνας αλλά και στην αύξηση των εμπορικών αξιών.

Η κρυμμένη όαση 135 στρεμμάτων

Το αρχαιολογικό άλσος Ακαδημία Πλάτωνος, η περιοχή που οφείλει την ονομασία της στον ήρωα Ακάδημο, και τη φιλοσοφική σχολή - την Ακαδημία που ίδρυσε ο Πλάτων το 387 π.Χ., για πολλά χρόνια χαρακτηριζόταν «υποβαθμισμένη». Λίγοι γνωρίζουν ότι στην Ακαδημία Πλάτωνος υπάρχει κρυμμένη όαση πρασίνου 135 στρεμμάτων

Το αρχαιολογικό άλσος

Πριν λίγες ημέρες εγκρίθηκε από το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο η αναβάθμιση του αρχαιολογικού πάρκου και η δημιουργία του Αρχαιολογικού Μουσείου της Αθήνας.

Η διπλή ανάπλαση θα περιλαμβάνει:

• Την ανάπλαση και ανάδειξη του αρχαιολογικού χώρου της Ακαδημίας Πλάτωνος και του άλσους, ώστε να καταστεί ελκυστικός για τον επισκέπτη.
• Την προκήρυξη αρχιτεκτονικού διαγωνισμού για την εκπόνηση της μελέτης που θα οδηγήσει στην ανέγερση του Αρχαιολογικού Μουσείου Αθήνας, στον χώρο όπου έχει χωροθετηθεί από το 2002 και για το οποίο ήδη έχουν εκπονηθεί και εγκριθεί από το Υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού η κτηριολογική και η μουσειολογική μελέτη.

Η διπλή ανάπλαση σε Λεωφόρο Αλεξάνδρας και Βοτανικό

Η διπλή ανάπλαση σε Λεωφόρο Αλεξάνδρας και Βοτανικό αποτελεί αναμφίβολα τη δεύτερη μεγαλύτερη ευκαιρία για το εγχώριο real estate μετά την επένδυση στο παραλιακό μέτωπο, τόσο για την Αττική, όσο και τη χώρα συνολικά. Το μεγαλόπνοο σχέδιο σε βάθος χρόνου θα αποτελέσει το «Μήλον της Έριδος» για τους επενδυτές προσελκύοντας επενδύσεις δισεκατομμυρίων ευρώ οι οποίες θα αλλάξουν την εικόνα της πρωτεύουσας. Οι συνολικές παρεμβάσεις στην Λ. Αλεξάνδρας, εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 20 στρέμματα. Θα πραγματοποιηθούν στη καρδιά της Αθήνας και θα απαιτήσουν επενδύσεις ύψους δεκάδων εκατ. ευρώ. Περιοχές όπως το Γκύζη και οι Αμπελόκηποι, δεν αποκλείεται να αποτελέσουν το νέο επίκεντρο της πόλης, αντίστοιχα με εκείνο που είχε σημειωθεί στο παρελθόν στην περιοχή του Ψυρρή. Ο Βοτανικός θα δεχθεί τον μεγαλύτερο όγκο επενδύσεων. Οι επενδύσεις που θα γίνουν, θα μετατρέψουν την ζώνη βιομηχανίας-βιοτεχνίας και χονδρεμπορίου, σε μια περιοχή που θα συμπεριλάβει σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις, κοινόχρηστους χώρους, χώρους πρασίνου, καθώς και κτίρια κεντρικών λειτουργιών. Η παρέμβαση αυτή σε μια έκταση περίπου 220 στρεμμάτων θα αλλάξει την σημερινή εικόνα και θα την μετασχηματίσει σε μια περιοχή υψηλού προφίλ και αξίας στο κέντρο της πρωτεύουσας. Η διπλή ανάπλαση σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, θα ολοκληρωθεί στα επόμενα 3-4 χρόνια. Εκτιμάται ότι το κατασκευαστικό έργο θα ξεκινήσει στο τέλος του 2021, αφού ολοκληρωθούν όλες οι σχετικές μελέτες. Η ανάπτυξη θα γίνει βάσει του Προεδρικού Διατάγματος του 2012. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι δεν υπάρχουν πλέον νομικές εντάσεις και προσφυγές που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν την υλοποίησή του.

Νέα Ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας

16 νέα ξενοδοχεία που βρίσκονται στους βασικούς άξονες της Αθήνας, πολλά εν των οποίων αναμένεται να ανοίξουν το επόμενο διάστημα και να δεχθούν τους πρώτους επισκέπτες. Το γεγονός ότι ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα και funds επενδύουν συνεχώς ακόμη και εν μέσω πανδημίας στην τουριστική βιομηχανία του Δήμου Αθηναίων για τη μετατροπή εμβληματικών κτιρίων και γραφειακών χώρων στην Ομόνοια, στην Σταδίου, στο Κεραμεικό, στην Λ.Σγγρού, στην Ερμού, στη Νίκης, στην Ευρυπίδου, στη Λιοσίων και στη Πειραιώς, είτε σε πολυτελείς ξενοδοχειακές μονάδες, είτε σε Suites room, αποδεικνύουν εμπράκτως ότι η μετεξέλιξη του κέντρου της πρωτεύουσας σε προορισμό διεθνών προδιαγραφών αποτελεί θέμα χρόνου. Μη ξεχνάμε ότι οι ιδιωτικές επενδύσεις, συντελούν στην οικονομική αναβάθμιση τόσο της τοπικής κοινωνίας, όσο και της οικονομίας της χώρας μας.

Μητροπολιτικό Πάρκο στο Γουδή

Ο χώρος που προορίζεται για το Μητροπολιτικό Πάρκο στο Γουδή αποτελεί μία δημόσια έκταση 965 στρεμμάτων, στα όρια των δήμων Αθηναίων, Ζωγράφου και Παπάγου. Το Πάρκο Γουδή είναι ένας «πνεύμονας» στο κέντρο της πόλης και αποτελεί σίγουρα μια όαση στην πολύβουη Αθήνα. Όσον αφορά το μέρος του χώρου που ανήκει στον Δήμο Ζωγράφου, πρόκειται για έναν κατάφυτο χώρο έκτασης 49 στρεμμάτων, που φιλοξενούσε άλλοτε το Στρατόπεδο «Γουδί», και σήμερα έχει διαμορφωθεί σε οργανωμένο χώρο αναψυχής και αθλοπαιδιών αποτελώντας σημαντική διέξοδο για τους κατοίκους της περιοχής αλλά και υπερτοπικά. Βρίσκεται αρκετά κοντά στο κέντρο της πόλης μεταξύ των λεωφόρων Μεσογείων, Κατεχάκη και Κηφισίας, ενώ ο Σταθμός Γουδή του μετρό χωροθετείται στην πλατεία Ελευθερίας και την οδό Λοχ. Σπηλιωπούλου στον Δήμο Ζωγράφου. Ο στόχος για μια πιο πράσινη Αθήνα με ποιότητα ζωής σε συνάρτηση με την σύνδεση της περιοχής με την Λεωφόρο Μεσογείων, Κεταχάκη, Κηφισίας και τη νέα στάση του μετρό, θα αναβαθμίζουν συνολικά τόσο την περιοχή Γουδή όσο και τις όμορες περιοχές που γειτνιάζουν .

Οι νέες στάσεις της Γραμμής 4 του μετρό

Η νέα γραμμή θα περιλαμβάνει 15 νέους υπόγειους σταθμούς: Άλσος Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας, Εξάρχεια, Ακαδημία, Κολωνάκι, Ευαγγελισμός, Καισαριανή, Νήαρ Ήστ, Ζωγράφου, Ιλίσια και Γουδή. Η Γραμμή 4 θα έχει δύο σταθμούς ανταπόκρισης, στην Ακαδημία, με τον σταθμό Πανεπιστήμιο της Γραμμής 2, και στον Ευαγγελισμό, με τη Γραμμή 3. Εκτιμάται ότι θα εξυπηρετεί περίπου 340.000 επιβάτες ημερησίως, ενώ οι μετακινήσεις με Ι.Χ. αναμένεται να μειωθούν κατά 53.000 ημερησίως. Οι τιμές πλησίον των σταθμών του Μετρό παρουσίασαν εν μέσω κρίσης μια σταθεροποίηση στις τιμές μίσθωσης λόγο της μεγάλης ζήτησης και των λιγοστών ακινήτων ενώ καταγράφηκαν περιπτώσεις μικρής αύξησης το 2017 σε σχέση με το 2014, αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2012 η πτώση των τιμών πλησίον των σταθμών του Μετρό δεν ξεπέρασε το 20 %. Δεν είναι λίγες οι περιοχές που ευεργετήθηκαν από την άφιξη του μετρό στη περιοχή τους, το Αιγάλεω και το Ελληνικό αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα τόσο στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ακινήτων αλλά και στην εμπορική ανάπτυξη στα πέριξ του σταθμού. Οι περιοχές κατά μήκος της νέας γραμμής 4 του μετρό, πριν την covid-19 εποχή είχαν γίνει πόλος έλξης τόσο εγχώριων επενδυτών όσο και fund που στοχεύουν στην υπεραξία στο άμεσο μέλλον. Στοχεύουν στην αγορά κατοικιών που χρήζουν ανακαίνισης καθώς και αυτοτελών γραφειακών κτιρίων. Επιπλέον, δεν ήταν λίγοι αυτοί που αναζητούσαν καταστήματα για αγορά πλησίον των νέων σταθμών του μετρό για επένδυση, γνωρίζοντας ότι όταν ολοκληρωθεί το μετρό, η αξία τους θα είναι πολύ μεγαλύτερη και το μηνιαίο μίσθωμα σε συνάρτηση με την αγορά σήμερα θα αποφέρει πολύ καλή απόδοση ως επένδυση. Η ζήτηση στις περιοχές αυτές μετά την λήξη της πανδημίας του κορωνοϊού θα «μαγνητίσουν» και πάλι τα επενδυτικά βλέμματα. Γενικότερα , οι περιοχές που θα εξυπηρετούνται από τη νέα γραμμή 4 του μετρό, έχουν περιθώρια ανάπτυξης.

ΠΥΡΚΑΛ

Θα πρέπει να σημειώσουμε ότι η μετεγκατάσταση οργανισμών και υπουργείων, εκτός του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, συμβάλλει θετικά τόσο στην αποσυμφόρηση της κυκλοφορίας, όσο και στην αλλαγή – στη πολυπόθητη μετεξέλιξη της εικόνας του ευρύτερου κέντρου των Αθηνών σε τουριστικό προορισμό διεθνών προδιαγραφών με τις ταυτόχρονες υποδομές και αναπλάσεις που απαιτούνται . Οι προκλήσεις που δημιουργούνται για την επόμενη μέρα στις περιοχές και στα κτίρια που θα «εγκαταλείψουν» τα εκάστοτε υπουργεία και οργανισμοί του δημοσίου που στεγάζονται σήμερα, αφορούν το είδος και τον τρόπο αξιοποίησης – ανάπτυξης τους.

Βάση όλων των άνωθεν δεδομένων, αποδεικνύεται εμπράκτως ότι η κτηματαγορά στο κέντρο της Αθήνας, έχει περιθώρια ανάπτυξης και αύξησης των αξιών της . Μη ξεχνάμε ότι το κέντρο της πρωτεύουσας της χώρας μας, αποτελεί τον φθηνότερο επενδυτικό προορισμό σε σχέση με τις άλλες πρωτεύουσες των μελών κρατών της Ε.Ε. Όσον αφορά τα άνωθεν θετικά δεδομένα που απορρέουν από τα έργα ανάπλασης και υποδομών, θα πρέπει να αναφέρουμε ότι θα χρειαστεί χρόνος για να γίνουν επαρκείς εκτιμήσεις, ενώ καθοριστικό παράγοντα αποτελεί ο χρόνος υλοποίησης των έργων, Είναι πολύ σημαντικό για την προσέλκυση επενδύσεων τα έργα ανάπλασης να υλοποιούνται στους χρόνους που έχουν οριστεί.

*Ο Θεμιστοκλής - Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates