Leasing ακινήτων: Λύση για τα «κόκκινα» δάνεια, «ανάχωμα» για τους πλειστηριασμούς και ρευστότητα για την κτηματαγορά

Το leasing στα ακίνητα είναι ένα γνώριμο χρηματοδοτικό εργαλείο που διατίθεται από το 1999  μέχρι σήμερα και αφορούσε  αποκλειστικά όλους τους ελεύθερους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις πάσης φύσεως, μεγέθους και νομικής μορφής, που επιθυμούσαν την απόκτηση ακινήτου για την άσκηση της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.

Αφορά συμβάσεις 10ετούς, κατ’ ελάχιστον, διάρκειας, σε επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, αποθήκες, καταστήματα, βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτήρια, ιατρεία, ξενοδοχεία, εμπορικά και εκθεσιακά κέντρα, κτήρια parking) και μόνο σε πλήρη νομική και πολεοδομική τάξη, έναντι συμφωνημένου μισθώματος. Η επαγγελματική στέγη μπορεί να αποτελείται από αυτοτελή ακίνητα, αλλά και από οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες.

Σύμφωνα με τη τροπολογία που κατατέθηκε στη Bουλή τη Παρασκευή στο νέο Αναπτυξιακό Νόμο με τίτλο  «Αναπτυξιακός Νόμος Ελλάδα Ισχυρή Ανάπτυξη», ανοίγει το δρόμο για το leasing ακινήτων και για ιδιώτες, ενώ παράλληλα μπορεί να αποτελέσει «ανάχωμα» ιδιαίτερα στον εκπλειστηριασμό κατοικιών πρώτης κατοικίας. 

Η άνωθεν τροπολογία στοχεύει τόσο να αποτελέσει λύση για τα «κόκκινα» δάνεια όσο και να βοηθήσει τη ρευστότητα στην κτηματαγορά μια εποχή που η ζήτηση για αγορά κατοικίας έχει επανέλθει δυναμικά. Ένα μέτρο πρωτοποριακό για την ελληνική οικονομία, το οποίο το έχουμε πολλάκις τονίσει ήδη από τον Οκτώβριο του 2019 σε σχετικές έρευνές μας ως λύση για τα κόκκινα δάνεια και αύξηση της ρευστότητας στην κτηματαγορά.

Η τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή σχετικά με το άνοιγμα της αγοράς των υπηρεσιών χρηματοδοτικής μίσθωσης δίνει τη δυνατότητα στον δανειολήπτη με δάνεια σε καθυστέρηση να μπορεί να μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο ίδρυμα υπογράφοντας σύμβαση ενοικίασης/χρηματοδοτικής μίσθωσης για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο. Η εν λόγω λύση προβλέπεται στον Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων ιδιωτικών οφειλών, προσφέροντας περισσότερες εναλλακτικές λύσεις στους δανειολήπτες μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Ανάχωμα για τους πλειστηριασμούς – Δεύτερη ευκαιρία για τους δανειολήπτες «κόκκινων» δανείων

Σύμφωνα με δηλώσεις του επικεφαλής εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων, 50.000 ακίνητα θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία σε τιμές μειωμένες ακόμη και 35% από τις τιμές της ελεύθερης αγοράς σύμφωνα με πρόσφατη διάταξη του Υπουργείου Δικαιοσύνης .

Η άνωθεν τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή τη Παρασκευή, μπορεί να αποτελέσει «ανάχωμα» ή/και λύση ιδιαίτερα στους πλειστηριασμούς στις περιπτώσεις πρώτης κατοικίας, αν φυσικά οι δανειολήπτες επιθυμούν είτε να διαμείνουν στη κατοικία τους, είτε να τους δοθεί μια δεύτερη ευκαιρία να μην χάσουν το ακίνητο τους εφόσον τους δίνετε η δυνατότητα επαναγοράς στη λήξη της σύμβασης ή και νωρίτερα αυτής.

Τα ερωτήματα που γεννιούνται και θα πρέπει να αποσαφηνιστούν είναι:

• Σε ποια αξία θα καταβάλλεται η δόση του leasing. Στην εμπορική αξία του ακινήτου ή στο υπολειπόμενο ποσό της οφειλής του δανειολήπτη.
• Πως θα ορίζεται η αξία του ακινήτου στη περίπτωση επαναγοράς στη λήξη της σύμβασης ή και νωρίτερα αυτής. 

Μέτρο ρευστότητας για την κτηματαγορά για όσους δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων

Η άνωθεν τροπολογία ευελπιστούμε να «ανοίξει» πλέον τη δυνατότητα και στο leasing ακινήτων για ιδιώτες μη δανειολήπτες κόκκινων δανείων.

Τα τραπεζικά ιδρύματα ή/και οι εταιρείες leasing , θα μπορούσαν για τους εγχώριους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικίας που πληρούν τις τραπεζικές προϋποθέσεις χορήγησης στεγαστικού δανείου αλλά δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή 20%-30% (ελάχιστοι είναι οι ενδιαφερόμενοι εγχώριοι αγοραστές – ιδιαίτερα οι νέοι ηλικιακά που κατάφεραν να προβούν σε αποταμίευση εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών), να υιοθετήσουν το leasing – χρηματοδοτική μίσθωση ως εναλλακτική μορφή χρηματοδότησης για κατοικίες ιδιωτών κυρίως για ακίνητα που διαθέτουν στα χαρτοφυλάκια τους .

Ουσιαστικά το leasing λειτουργεί σε πολλές περιπτώσεις ως μέσο αντιμετώπισης της έλλειψης ρευστότητας του πελάτη που αδυνατεί να δανειστεί ή να καταβάλλει ένα ποσό για αγορά ακινήτου  που είναι απαραίτητο (π.χ. ιδία συμμετοχή 20%-25 % στα στεγαστικά δάνεια ιδιωτών)  

Κατά την αποπληρωμή του μισθώματος, ο μισθωτής μπορεί είτε:

• να εξαγοράσει το ακίνητο έναντι συμβολικού τιμήματος ( η μηνιαία δόση στη διάρκεια της μίσθωσης θα είναι προσαυξημένη διότι θα πρέπει να καλυφθεί το κεφάλαιο αγοράς  )
• να εξαγοράσει το ακίνητο έναντι προκαθορισμένου τιμήματος στη λήξη 
• να ανανεώσει τη σύμβαση για μία ακόμα χρονική περίοδο με νέους ή τους ίδιους όρους 
• να διακόψει τη συνεργασία με τον εκμισθωτή επιστρέφοντας το ακίνητο

Πλεονεκτήματα Leasing – Χρηματοδοτικής Μίσθωσης: 

• Μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής ακόμη και 25 - 30 έτη .
• Ευελιξία στην αποπληρωμή
• Απόκτηση ιδιόκτητης στέγης (χωρίς το άγχος της εξώσεως λόγω ιδιοκατοίκησης από τον εκμισθωτή και άλλων παρεμφερών λόγων)
• Μετατροπή της ενοικιάσεως σε ιδιοκτησία, ιδιαίτερα τη στιγμή που οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης έχουν αυξηθεί ακόμη και 25%-30% τα τελευταία χρόνια.
• Χωρίς ίδια συμμετοχή 20%-30%

Ταυτόχρονα, με βάση τα δεδομένα λειτουργίας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να επιλέξει να έχει προσαυξημένο μηνιαίο μίσθωμα για να καλύψει στη διάρκεια της μίσθωσης την ίδια συμμετοχή 20%-30% της αξίας του ακινήτου που σήμερα δεν διαθέτει ως αποταμίευση για την ίδια συμμετοχή που απαιτείται στη χορήγηση στεγαστικού δανείου.

Η  κυριότητα του ακινήτου παραμένει στην τράπεζα καθ΄ όλη τη διάρκεια της χρηματοδοτικής μίσθωσης σε αντίθεση με τη χορήγηση στεγαστικών δανείων.  

Στη περίπτωση που ο μισθωτής δεν καταβάλει τα μηνιαία μισθώματα – δεν τηρήσει την σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, χάνει αυτομάτως το δικαίωμα προσδοκίας απόκτησης κυριότητας του ακινήτου, ενώ η τράπεζα – η εταιρεία leasing έχει το δικαίωμα είτε να μισθώσει εκ νέου το ακίνητο, είτε να το πουλήσει. Η άνωθεν διαδικασία, έχει πολύ λιγότερα έξοδα για την εταιρεία leasing, διότι απλά θα κοινοποιήσει – γνωστοποιήσει τη καταγγελία της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης χωρίς να προβεί σε πλειστηριασμούς και χωρίς κοινωνικό κόστος.    

Η υιοθέτηση του leasing – χρηματοδοτική μίσθωση ως εναλλακτική μορφή χρηματοδότησης για κατοικίες ιδιωτών θα αποτελέσει καταλυτικό μοχλό ανάπτυξης και  ρευστότητας στη κτηματαγορά, αυξάνοντας την οικοδομική δραστηριότητα, δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας, ισορροπώντας τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης , και παράλληλα θα  βοηθήσει τα νέα ζευγάρια που πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια δανειοδότησης και δεν διαθέτουν αποταμιεύσεις,  να προβούν σε αγορά κατοικίας.