Αντικειμενικές αξίες: Αναπτυξιακό μέτρο για την κτηματαγορά η ορθή καταγραφή

Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982, ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων. Ένας άλλος λόγος ήταν η ανάγκη να εκλείψει η δυνατότητα καθορισμού της φορολογητέας αξίας από τους υπαλλήλους των εφοριών, αφού η πρακτική αυτή συχνά οδηγούσε σε αυθαιρεσίες. Κύρια λειτουργία των αντικειμενικών αξιών ήταν η αποφυγή της φοροδιαφυγής κατά την πώληση ή δωρεά ακινήτων. Κατά την κατάρτιση των συμβάσεων αυτών οφείλει να καταβάλλεται στην εφορία φόρος ανάλογα με την αξία του ακινήτου, όπως αυτή αποτυπώνεται στο συμβόλαιο.

Με την πάροδο του χρόνου, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων έγιναν ο βασικός προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα σε μια καλή οικονομική περίοδο (όπως ήταν η περίοδος 1993-2007) οι τιμές των ακινήτων να κινηθούν ιδιαίτερα ανοδικά. Ταυτόχρονα μη ξεχνάμε ότι η αντικειμενική αξία μέχρι πριν λίγους μήνες τουλάχιστον ήταν και η αξία όπου θα αποτελούσε την τιμή έναρξης στους πλειστηριασμούς, ενώ ήταν και η αξία που πολλές φορές είχε και έχει εξυπηρετήσει πολλές εταιρείες για την τακτοποίηση των ταμείων τους. Αργότερα, οι αντικειμενικές αξίες, απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών.

Οι αντικειμενικές αξίες πριν τις πρόσφατες αλλαγές, ως επί το πλείστον δεν ανταποκρίνονταν παρ' όλα αυτά πάντα στην πραγματική αξία της συναλλαγής, αφού στη πράξη ήταν πάντα χαμηλότερες από την αγοραία αξία του ακινήτου προ μνημονίων εποχή και κατά την διάρκεια της οικονομικής κρίσης σε πολλές περιπτώσεις λόγω της μείωση των τιμών, οι αντικειμενικές αξίες ήταν υψηλότερες από την αγοραία αξία.

Στις εντός σχεδίου πόλεως περιοχές χρησιμοποιούνται τιμές ζώνης(ανάλογα με τις ζώνες στις οποίες χωρίζεται ένας Δήμος) και στις εκτός σχεδίου τιμές εκκίνησης(που προσδιορίζονται από την εφορία). Σε περιοχές που είναι εκτός σχεδίου πόλεως οι αξίες εκτιμώνται συγκριτικά (από πώληση διπλανού οικοπέδου και σύγκριση των χαρακτηριστικών τους). 

Η Κομισιόν έχει ήδη δείξει «κίτρινη κάρτα» για την καθυστέρηση στην ευθυγράμμιση των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα με τις εμπορικές. Πέρυσι υλοποιήθηκε η πρώτη φάση της ευθυγράμμισης και, όπως αναφέρεται στην έκθεση μεταμνημονιακής εποπτείας που δημοσιοποιήθηκε στις 5 Ιουνίου, η δεύτερη φάση θα πρέπει να είχε γίνει μέχρι τα μέσα του 2019 έτσι ώστε το 2020 να υπάρξει πλήρης ευθυγράμμιση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές.

Με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο αναμένουμε ένα νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών έως τον Μάιο του 2020. Το υπουργείο οικονομικών δρομολόγησε αλλαγές μέσα στο 2020 καθώς πέραν της εξίσωσης η οποία θα γίνει με τεχνοκρατικούς όρους (δηλαδή με χρήση διαθέσιμων στοιχείων από τις αγοραπωλησίες, πληροφοριών που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδας αλλά και γνωμοδότηση των ορκωτών εκτιμητών) προωθείται και επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών σε 7.000 περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός σχεδίου.

Παράλληλα, το νέο νομοσχέδιο έχει εντάξει στο μεταρρυθμιστικό του προγραμματισμό την αναμόρφωση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας. Μία αναμόρφωση μέσα από τη χωρική επέκταση, τον τεχνολογικό εκσυγχρονισμό και την ενίσχυση της αντικειμενικότητας, ώστε να καταστεί η φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη. Ταυτόχρονα, προωθείται η ψηφιοποίηση της διαδικασίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών ώστε να αυτοματοποιηθεί η εν λόγω διαδικασία κατά τα επόμενα χρόνια.

Συγκεκριμένα, συστάθηκε Επιτροπή με τη συμμετοχή των αρμόδιων Γενικών Γραμματέων, καθώς και εκπροσώπου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος και εμπειρογνωμόνων, για την εισήγηση επί της διαμόρφωσης των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης, σε αντικατάσταση του προηγούμενου καθεστώτος. Προκειμένου να διευκολυνθεί το έργο της Επιτροπής, προβλέπεται η δυνατότητα αυτής να ζητά τη συνδρομή ή τη συμμετοχή οποιοσδήποτε άλλου δημοσίου ή ιδιωτικού φορέα ή προσώπου κρίνεται απαραίτητο, καθώς και τη χορήγηση μη προσωποποιημένων στοιχείων από τους εμπλεκόμενους φορείς

Αυτή η αλλαγή με τη σειρά της θα οδηγήσει σε διεύρυνση της φορολογικής βάσης καθώς πολλές περιοχές εκτός σχεδίου βρίσκονται σε ακριβά σημεία , όπως σε Μύκονο, Σαντορίνη, Κέρκυρα, Χαλκίδα, Κύθνο, Πάτμο , στην Αττική ( Άνοιξη, Μαραθώνα, Βάρη, Κορωπί, Κερατέα) , παραθαλάσσιες και ορεινές περιοχές στη Δυτική Ελλάδα ( Κυλλήνη, Βραχναϊκα, Λόγγος, Άγιος Βασίλειος, Ζαχάρω, Καλάβρυτα, Δρέπανο, Αραχοβίτικα, Δικοπτό) οι οποίες παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος, με αποτέλεσμα ακόμη και για βίλες και πολυτελείς εξοχικές κατοικίες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης.

Όλοι οι εμπλεκόμενοι του κλάδου των ακινήτων , θα πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι το ακίνητο έχει μια πραγματική αξία στην οποία θα πρέπει να φορολογείται ο κάτοχος του. Δημιουργείται σύγχυση στην αγορά με τον όρο τιμή πώλησης, πολλοί θεωρούν ότι η τιμή πώλησης αποτελεί την αξία του ακινήτου, κάτι που δεν ισχύει. Ένα ακίνητο έχει μια καθορισμένη αξία η οποία αυξομειώνεται βάση πολλών παραμέτρων , αλλά δεν είναι η τιμή πώλησης. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει στη κατοχή του ένα ακίνητο αξίας 200.000 €, αλλά για δικούς του προσωπικούς ή οικονομικούς λόγους επιθυμεί την άμεση πώληση και μειώνει τη τιμή στις 100.000 €. Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο έχει αξία 100.000 €. Η τιμή πώλησης του ακινήτου είναι το καταγεγραμμένο ποσό στο οποίο έγινε τελικά η πράξη αγοραπωλησίας. Επίσης πολλές φορές ο εν δυνάμει αγοραστής εν γνώσει του επενδύει σε ένα ακίνητο σε διαφορετική τιμή από την αξία του.

Πολλοί θα αναρωτηθούν , γιατί συχνά οι δύο παραπάνω τιμές δεν συμπίπτουν ; Θεωρητικά σε συνθήκες τέλειας αγοράς όπου υπάρχει διαφάνεια και ολοκληρωμένη πληροφόρηση η αγοραία αξία θα ισούται πάντα με την τιμή. Η πραγματική αγορά των ακινήτων όμως είναι ατελής και υπάρχει απόκλιση μεταξύ της αξίας και της τιμής των ακινήτων.

Σε αναπτυγμένες οικονομίες που υπάρχει ο πραγματικός όρος real estate και αξία όπως στην Αγγλία, ο Δήμος μαζί με τους κατά τόπους κτηματομεσίτες και αρμόδιους φορείς μελετούν και καθορίζουν τις αξίες της ακίνητης περιουσίας. Για την μεταβίβαση ακινήτου , υποχρεωτικά βάση του νόμου απαιτείται η παράσταση κτηματομεσίτη. (‘’Κάποιος πολύ εύλογα μπορεί να κάνει πολλούς συνειρμούς, αλλά ο κτηματομεσίτης στην Αγγλία δεν είναι όπως στη χώρα μας. Κάποια στιγμή πρέπει και εμείς νομοθετικά να βάλουμε προδιαγραφές στο επάγγελμα αυτό, απαιτήσεις –υποχρεώσεις και ευθύνες).

Κάθε χρόνο ο Δήμος αποστέλλει στον ιδιοκτήτη δελτίο όπου τον ενημερώνει για την αξία της περιουσίας του και το φόρο που πρέπει να καταβάλει. Εάν ο ιδιοκτήτης διαφωνεί , μπορεί να επισκεφτεί την αρμόδια υπηρεσία και να εκφράσει τους ισχυρισμούς του. π.χ. Ο Δήμος μπορεί να αυξήσει την αξία ενός ακινήτου λόγω ότι έχει σχεδιαστεί εντός 1-2 ετών να κατασκευαστεί πλατεία, αλλά ο ιδιοκτήτης μπορεί να ισχυριστεί ότι στο συγκεκριμένο τετράγωνο υπάρχει πολύ μεγάλη εγκληματικότητα κλπ.

Ταυτόχρονα, η αξία που καθορίζεται αποτελεί asset για τον ιδιοκτήτη της που μπορεί να χρησιμοποιηθεί χωρίς αμφιβολία ή επανεκτίμηση τόσο σε Τραπεζικό ίδρυμα όσο και σε κάθε οικονομική του συναλλαγή. Ο πολίτης φορολογείται για τις αντικειμενικές – πραγματικές αξίες που έχει στην ιδιοκτησία του.

Στη χώρα μας υπάρχουν οι ανάλογοι φορείς που έχουν τα δικαιώματα και τη γνώση της εκτίμησης, οι επαγγελματίες κτηματομεσιτές, οι εκτιμητές που είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο εκτιμητών στο Υπουργείο Οικονομικών όσο και η Τράπεζα Ελλάδος - Διεύθυνση Οικονομικών μελετών – τμήμα Αγοράς Κατοικίας που διατηρεί στοιχεία αξιών ακινήτων. Είναι ευκαιρία σήμερα να προβούμε σε πραγματική χαρτογράφηση των αξιών της περιουσίας μας και να καταβάλουμε φόρους για τις αξίες που πραγματικά κατέχουμε, όπως πραγματοποιείτε και στα δηλωθέντα εισοδήματα του κάθε Έλληνα φορολογούμενου πολίτη.

Παράλληλα, το τελευταίο διάστημα πληροφορίες αναφέρουν ότι στο άμεσο μέλλον η είσπραξη του ΕΝΦΙΑ θα μεταφερθεί από την κεντρική διοίκηση στην πρωτοβάθμια τοπική αυτοδιοίκηση , βάση της μεταρρυθμιστικής τομής που είχε δεσμευτεί προεκλογικά η κυβέρνηση για το νομοσχέδιο που αφορά την πολυεπίπεδη διακυβέρνηση.

Είναι σημαντικό, η συμμετοχή της πρωτοβάθμιας τοπικής αυτοδιοίκησης να μην περιοριστεί αποκλειστικά και μόνο στην είσπραξη του ΕΝΦΙΑ, αλλά να διαδραματίζει κομβικό ρόλο. Εφόσον ως χώρα, ως οικονομία αποφασίσαμε να βάλουμε βάσεις και να ζήσουμε στη πραγματική οικονομία, θα πρέπει να δομήσουμε σωστά τη κάθε αλλαγή προσδιορίζοντας σημαντικά κίνητρα για τον ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας.