ΕΝΦΙΑ: Πώς θα αποφύγετε τις παγίδες που κοστίζουν ακριβά

Του Γιώργου Χριστόπουλου

Ξεκίνησε την Παρασκευή 6 Σεπτεµβρίου 2019 και ολοκληρώθηκε η ανάρτηση των εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ στους προσωπικούς λογαριασµούς έξι και πλέον εκατοµµυρίων ιδιοκτητών ακινήτων στο Taxisnet.

• Η µείωση του ΕΝΦΙΑ είναι µεσοσταθµικά 22%.
• Το µέτρο θα ανακουφίσει τα περισσότερα νοικοκυριά.
• Οι πιο ωφεληµένοι είναι οι µικροϊδιοκτήτες, που θα δουν στα εκκαθαριστικά τους ολόκληρη τη µείωση 30%.
• Η µεσαία τάξη θα δει µείωση της τάξης του 20%.
• Οι ιδιοκτήτες µε ακίνητη περιουσία πάνω από 1 εκατ. ευρώ θα δουν τον ΕΝΦΙΑ µειωµένο κατά 10%.

Συγκεκριµένα:

• 30% για ιδιοκτήτες µε ακίνητα συνολικής αξίας έως 60.000 ευρώ.
• 27% για φορολογούµενους µε ακίνητα αξίας έως 70.000 ευρώ.
• 25% για ιδιοκτήτες ακινήτων έως 80.000 ευρώ.
• 20% για ακίνητα αξίας έως 1.000.000 ευρώ.
• 10% για όσους έχουν ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας άνω του 1.000.000 ευρώ.

Στη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν συνυπολογίζεται η αξία των δικαιωµάτων επί των γηπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισµού. Η µείωση εφαρµόζεται επί του ΕΝΦΙΑ που προκύπτει µετά τον προσδιορισµό των µειώσεων του άρθρου 7 του ν. 4223/2013.

Συµπληρωµατικός φόρος σε αγροτεµάχια

Υπενθυµίζουµε ότι: Με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 24 του ν. 4579/2018 παρατάθηκε για ακόµη ένα έτος (2019) η αναστολή επιβολής συµπληρωµατικού φόρου για τα αγροτεµάχια των φυσικών προσώπων. Η διάταξη κρίθηκε απαραίτητη δεδοµένου ότι τα αγροτεµάχια των φυσικών προσώπων δεν έχουν υπαχθεί µέχρι σήµερα σε συµπληρωµατικό φόρο, προκειµένου να δοθεί ο απαραίτητος χρόνος στους φορολογουµένους να ελέγξουν και τους δασικούς χάρτες και να προβούν, όπου απαιτείται, στις απαραίτητες διορθώσεις.

Πιο αναλυτικά:

Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ

Οπως θα δούµε σε πραγµατικό εκκαθαριστικό, υπάρχουν δύο διαφορετικοί φόροι ενσωµατωµένοι στον ΕΝΦΙΑ.

Ο κύριος φόρος, που υπολογίζεται ανά τετραγωνικό.

Ο συµπληρωµατικός φόρος, που υπολογίζεται µε βάση τη συνολική αντικειµενική αξία της ακίνητης περιουσίας κάθε ιδιοκτήτη. Ο φόρος υπολογίζεται σε ατοµική βάση 

Καταβολή δόσεων ΕΝΦΙΑ

Α. Κατά 50% µειωµένο ΕΝΦΙΑ

Κριτήρια:

• Φορολογητέο οικογενειακό εισόδηµα µέχρι 9.000 ευρώ, προσαυξηµένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώµενο µέλος.
• Η επιφάνεια των κτισµάτων δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά.
• Αξία ακίνητης περιουσίας µέχρι:
• 85.000 ευρώ για τον άγαµο,
• 150.000 ευρώ για τον έγγαµο µε ένα εξαρτώµενο τέκνο,
• 200.000 ευρώ για τον έγγαµο µε δύο εξαρτώµενα τέκνα.

Β. Πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ

• Οικογένειες που είναι τρίτεκνες ή πολύτεκνες ή περιλαµβάνουν ανάπηρα άτοµα κατά ποσοστά 80% και άνω (φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας).

Κριτήρια:

• Φορολογητέο οικογενειακό εισόδηµα µέχρι 12.000 ευρώ, προσαυξηµένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώµενο µέλος.

Η επιφάνεια κτισµάτων δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά Θα δούµε µε παραδείγµατα µερικά από τα συνήθη λάθη που κοστίζουν στον ΕΝΦΙΑ µε «φουσκωµένο» εκκαθαριστικό.

1ον Για να µη χαθεί η έκπτωση 60% στον κύριο φόρο, εάν την 1η/1/2018 στο Ε9 δηλώσαµε ηµιτελή κτίσµατα:

Προκειµένου οι φορολογούµενοι να λάβουν τη µείωση 60% στο ποσό του κύριου φόρου για τα ηµιτελή κτίσµατα που δεν έχουν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί και είναι κενά ή ηλεκτροδοτούνται µε εργοταξιακό ρεύµα και είναι κενά, πρέπει προηγουµένως να έχουν συµπληρωθεί αθροιστικά και οι ακόλουθες ενδείξεις στο έντυπο Ε9: Πρέπει στον πίνακα 1 του Ε9 να έχουµε συµπληρώσει οπωσδήποτε και τις τρεις ακόλουθες ενδείξεις:

• Στη στήλη 10 «ειδικών συνθηκών» θα πρέπει να έχουµε αναγράψει τον κωδικό αριθµό 99 που σηµαίνει «ηµιτελές κτίσµα».
• Στη στήλη 30 «αν το ακίνητο είναι ηλεκτροδοτούµενο» θα πρέπει να έχουµε συµπληρώσει την ένδειξη «όχι» εάν είναι «µη ηλεκτροδοτούµενο» ή την ένδειξη «ναι» εάν το ηµιτελές κτίσµα ηλεκτροδοτείται µε εργοταξιακό ρεύµα.
• Αν συµπληρώσει την ένδειξη «ναι», θα πρέπει να αναγράψει και τον αριθµό της εργοταξιακής παροχής ηλεκτρικού ρεύµατος στη στήλη 31 του πίνακα 1.
• Στη στήλη 32 «ειδική κατηγορία» του πίνακα 1 θα πρέπει να έχουµε αναγράψει τον κωδικό 8, που σηµαίνει ότι το δηλούµενο κτίσµα είναι «κενό».

Επισήµανση: Εφόσον έχουν συµπληρωθεί ορθά οι ανωτέρω ενδείξεις στο έντυπο Ε91,τότε ο κύριος φόρος για τα ακίνητα αυτά θα είναι µειωµένος κατά ποσοστό 60%. Να τονίσουµε στο σηµείο αυτό ότι στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ δεν υπάρχει κάποια ένδειξη µέσω της οποίας να µπορεί να ενηµερώνεται άµεσα ο φορολογούµενος ή ο συνάδελφος φοροτεχνικός για το αν έχει υπολογιστεί ή όχι η ανωτέρω µείωση.

2ον Αλλα παραδείγµατα:

• 2α Αποθήκη σε αγροτεµάχιο που µπορεί να θεωρηθεί κατοικία και να πενταπλασιασθεί ο φόρος: Πώς µπορεί να γίνει το λάθος;
• Στον πίνακα 2 «Στοιχεία γηπέδων» του Ε9 πρέπει να προσέξουµε τις τρεις στήλες:
• στήλη 17 «Συνολική επιφάνεια κτισµάτων στο αγροτεµάχιο»
• στήλη 17α «Κατοικίες»
• στήλη 17β «Αποθήκες γεωργικά κτίσµατα»
• στήλη 17γ «Επαγγελµατικά ειδικά κτίρια» Εχουµε συµπληρώσει τη στήλη 17 της συνολικής επιφάνειας κτισµάτων, αλλά δεν έχουµε συµπληρώσει την αντίστοιχη στήλη 17β, που εξηγεί την κατηγορία του ακινήτου ως αποθήκη. Τότε θεωρείται ότι επί του αγροτεµαχίου βρίσκεται κατοικία και ο φόρος θα µας έλθει πενταπλάσιος!
• 2β. Ο πατέρας έχει σε ένα ακίνητο την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα την έδωσε µε γονική παροχή στο παιδί του:
• Στη στήλη 15 «Είδος δικαιώµατος» γράφουµε:
• Με κωδ. 1 την πλήρη κυριότητα
• Με κωδ. 2 την ψιλή κυριότητα
• Με κωδ. 3 την επικαρπία Κινδυνεύει να χρεωθεί µε επιπλέον ΕΝΦΙΑ για πλήρη κυριότητα, επειδή στο Ε9 έγραψε λανθασµένα τον κωδ. 1 αντί τον σωστό κωδ. 3 για την επικαρπία που πράγµατι έχει.
• 2γ Εχει κάποιος ένα οικόπεδο µέσα σε βιοµηχανική περιοχή: Στη στήλη 9 «Κατηγορία ακινήτου», αν δεν γράψει τον κωδ. 45 που υποδηλώνει την κατηγορία αυτή, δεν θα έχει τη σηµαντική µείωση από τον φόρο που προβλέπεται. Επίσης, αν έχει ένα κτίριο γεωργικής χρήσης και δεν γράψει στη στήλη 9 τον κωδ. 51 που υποδηλώνει την κατηγορία αυτή, δεν θα έχει τη σηµαντική µείωση από τον φόρο που προβλέπεται.
• 2δ. Στήλες 15 και 16 - Είδος εµπραγµάτου δικαιώµατος: Το είδος εµπράγµατου δικαιώµατος πρέπει να συµπληρωθεί σωστά. Επίσης, όταν έχουµε ψιλή κυριότητα ή επικαρπία, πρέπει να γραφτεί υποχρεωτικά στις στήλες 17 ή 21 το έτος γέννησης του επικαρπωτή.
• Παράδειγµα: Εχει κάποιος την ψιλή κυριότητα. Και αντί να τη δηλώσει µε κωδικό 2, έγραψε κωδικό 1 που αφορά την πλήρη κυριότητα. Στις στήλες 17 ή 21 δεν έγραψε το έτος γέννησης του επικαρπωτή. Θα χρεωθεί ότι έχει την πλήρη κυριότητα.
• 2ε. Στήλες 16 και 20 - Ποσοστό συνιδιοκτησίας: Σε περίπτωση µη αναγραφής ή αναγραφής λανθασµένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, λαµβάνεται ποσοστό συνιδιοκτησίας 100%.
• 2στ. Στήλη 11 - Οροφος: Αν δεν έχει συµπληρωθεί ο αριθµός ορόφου ή συµπληρωθεί όροφος ακινήτου ως δώµα, για τον υπολογισµό του φόρου λαµβάνεται ο συντελεστής που αντιστοιχεί στον 6ο όροφο.
• 2ζ. Στοιχεία πρόσοψης του αγροτεµαχίου: Αν δεν έχουν συµπληρωθεί τα στοιχεία πρόσοψης του αγροτεµαχίου ή έχουν συµπληρωθεί λανθασµένα, για τον συµπληρωµατικό φόρο των φυσικών και των νοµικών προσώπων θεωρείται ότι το γήπεδο έχει πρόσοψη σε εθνική ή επαρχιακή οδό.

Τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 για διορθώσεις και εκκαθάριση ΕΝΦΙΑ

Νέες εκκαθαρίσεις γίνονται έπειτα από υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9, για δύο περιπτώσεις: α) Αυτόµατη και ηλεκτρονική εκκαθάριση από τη ∆ΗΛΕ∆ στις περιπτώσεις που µετά την τροποποίηση του Ε9 προκύπτει χρεωστική διαφορά στον ΕΝΦΙΑ ή µηδενική διαφορά ή πιστωτική µέχρι 300 ευρώ. β) Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις η εκκαθάριση ολοκληρώνεται στη ∆ΟΥ µε την προσκόµιση των απαραίτητων δικαιολογητικών.

Διευκρίνιση: Για την αποδοχή ή µη της εκπρόθεσµης τροποποιητικής δήλωσης ΕΝΦΙΑ πραγµατοποιείται έλεγχος των δικαιολογητικών, που αποδεικνύουν τη µείωση του φόρου, για τη διενέργεια του οποίου δεν απαιτείται έκδοση εντολής ελέγχου από τον αρµόδιο προϊστάµενο ΔΟΥ. Στην περίπτωση αποδοχής της εκπρόθεσµης τροποποιητικής δήλωσης ΕΝΦΙΑ συντάσσεται έκθεση ελέγχου και εκδίδεται πράξη διορθωτικού προσδιορισµού του φόρου, η οποία κοινοποιείται στον φορολογούµενο. Προσκόµιση δικαιολογητικών απαιτείται µόνο στις περιπτώσεις στις οποίες συνολικά ανά έτος προκύπτει µείωση φόρου µεγαλύτερη των τριακοσίων (300) ευρώ από την τελευταία εκδοθείσα δήλωση ΕΝΦΙΑ - πράξη διοικητικού προσδιορισµού του φόρου. ∆εν απαιτείται η προσκόµιση δικαιολογητικών στις περιπτώσεις προσθήκης περιουσιακών στοιχείων (ΠΟΛ.1011/14.1.2015).

Οχι πρόστιµα στις εκπρόθεσµες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9:

∆εν επιβάλλονται τα πρόστιµα των διαδικαστικών παραβάσεων του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 στις εκπρόθεσµες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9, οι οποίες υποβάλλονται από την 25η Απριλίου 2019 και αφορούν τα έτη 2014 και επόµενα, µέχρι την ανάρτηση των κτηµατολογικών στοιχείων στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας. Σηµ.: Η ολοκλήρωση της ανάρτησης προκύπτει από ∆ιαπιστωτική Πράξη του ∆Σ του ΝΠΔΔ Ελληνικό Κτηµατολόγιο, η οποία κοινοποιείται προς τον υπουργό Οικονοµικών.

Διευκρίνιση: Αρχική δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) θεωρείται η δήλωση η οποία υποβάλλεται για πρώτη φορά και εισάγει ακίνητα ή δικαιώµατα επί αυτών από τον υπόχρεο φορολογούµενο. Κάθε επόµενη δήλωση, η οποία προσθέτει, αφαιρεί ή µεταβάλλει ακίνητα ή δικαιώµατα επί αυτών, θεωρείται τροποποιητική δήλωση Ε9.

Ο κ. Γιώργος Χριστόπουλος είναι οικονομολόγος φοροτεχνικός, αρθρογράφος και συγγραφέας φορολογικών βοηθημάτων