Πότε «ξεκλειδώνει» η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης - Τι θα γίνει με τα «βαριά» αυθαίρετα

Από την ερχόμενη άνοιξη με τον καθορισμό των πρώτων πενήντα περιοχών, οι οποίες θα αποτελέσουν τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) αναμένεται να ξεκινήσει πρακτικά η εφαρμογή του εργαλείου της Μεταφοράς Συντελεστή, το οποίο αν και θεσπισμένο στη νομοθεσία από το 1979, επί της ουσίας δεν έχει εφαρμοστεί.

Με τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) στόχος είναι να δοθεί λύση και στα περίπου 400.000 αυθαίρετα κτίσματα με μεγάλες υπερβάσεις, για τα οποία την περίοδο αυτή και έως το τέλος Ιουνίου - εφόσον δε δοθεί παράταση - «τρέχει» η τελευταία προθεσμία νομιμοποίησής τους. Ωστόσο φαίνεται ότι ακόμα αναζητείται η νομική φόρμουλα, η οποία δε θα προσκρούσει στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).

Η ενεργοποίηση της ΜΣΔ αναμένεται να αναλυθεί στο χωροταξικό νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, το οποίο πρόκειται να δοθεί στη δημοσιότητα τις προσεχείς ημέρες. Ωστόσο ο καθορισμός των πενήντα ΖΥΣ σε περιοχές διαφόρων δήμων της επικράτειας, οι οποίες θα παρουσιάζουν τα απαραίτητα χαρακτηριστικά με κυριότερο να μην είναι πολεοδομικά επιβαρυμένες, θα προχωρήσει ξεχωριστά καθώς αυτές θα ενσωματωθούν και στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, το πρόγραμμα κατάρτισης των οποίων ξεκινά από τον Σεπτέμβριο με στόχο να καθορίσει τις χρήσεις γης σε όλη την επικράτεια.

Υπολογίζεται ότι έως το 2024 θα έχει καλυφθεί το 45% των δημοτικών ενοτήτων της χώρας, ενώ σε βαθος δεκαετίας θα έχει καλυφθεί το σύνολο της επικράτειας καταργώντας ουσιαστικά και την εκτός σχεδίου δόμηση.

Σε ό,τι αφορά τη ΜΣΔ, «όχημα» για το ξεκλείδωμα του συγκεκριμένου εργαλείου θα αποτελέσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μία ηλεκτρονική πλατφόρμα, η οποία θα λειτουργεί ως μια αγορά δικαιωμάτων δόμησης συγκεκριμένης χρηματικής αξίας, δίνοντας λύση σε περιπτώσεις διατηρητέων κτισμάτων ή άλλων βαρών στην αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας καθώς θα προβλέπει το ενδεχόμενο μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε «περιοχές υποδοχής». Χαρακτηριστικά τέτοια παραδείγματα, πλην των διατηρητέων κτιρίων, είναι οι δημόσιες εκτάσεις προς απόσυρση, οι εγκαταλελειμμένες βιομηχανίες και τα ξενοδοχεία, καθώς και τα ακίνητα κοινωφελών χρήσεων, τα οποία έχουν δεσμευθεί. Με τον τρόπο αυτό θα είναι εφικτή η οριστική λύση του ζητήματος των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, δηλαδή εκείνων που είτε είναι εντελώς αυθαίρετα και δε διαθέτουν οικοδομική άδεια ή έχουν μεγαλες υπερβάσεις κατά 40% στην κάλυψη και στη δόμηση ή καθ' ύψος πάνω από 20%.

Προυπόθεση για να γίνει αυτό είναι το ΣτΕ να ανάψει το πράσινο φως της συνταγματικότητας της συγκεκριμένης διάταξης. Ωστόσο εάν κάτι τέτοιο δεν καταστεί εφικτό, πρακτικά τινάζονται στον αέρα οι νόμοι τακτοποίησης των αυθαιρέτων και μένουν ξεκρέμαστοι εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων κτισμάτων, τα ποία έχουν υπαχθεί στους νόμους και έχουν πληρωθεί πρόστιμα.. Να σημειωθεί ότι τα δηλωμένα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ξεπερνούν σήμερα τις 400.000, αντιστοιχούν στο 35% των δηλώσεων και αφορούν σε περισσότερα από 35 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης δόμησης.

Εως τώρα με τις ισχύουσες διατάξεις μπορούν να τακτοποιηθούν πληρώνοντας πρόστιμο για διάστημα 30 ετών, δυνατότητα όμως που θα πάψει να ισχύει από την 1η Ιουλίου, καθώς η σχετική προθεσμία ορίζει ότι δηλώσεις ένταξης στο νόμο περί τακτοποίησης για βαριά αυθαίρετα μπορούν να γίνονται μόνο έως τις 30 Ιουνίου 2020. Παρά το γεγονός ότι το πιθανότερο σενάριο είναι να δοθεί παράταση στην προθεσμία έως τις 30 Οκτωβρίου ή έως τις 31 Δεκεμβρίου, το βέβαιο είναι ότι η δυνατότητα νομιμοποίησής τους έχει σύντομη ημερομηνία λήξης.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και η μεταφορά συντελεστή δόμησης φαίνεται ότι αποτελούν τη μοναδική οριστική λύση για ένα πρόβλημα υπαρκτό, το οποίο επί δεκαετίες κρίβεται κάτω από το χαλί. Μέσω της ΨΤΓ, θα προβλέπεται η μεταφορά τίτλων και η δυνατότητα αποζημίωσης των ιδιοκτητών. Να σημειωθεί ότι κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι µεταφοράς συντελεστή δόμησης από διατηρητέα, µνηµεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που έχουν χορηγηθεί σε ιδιοκτήτες, οι οποίοι μέσω αυτών παραχώρησαν δικαιώματα δόμησης, αλλά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν επειδή το συνολικό σύστημα είναι ανενεργό.

Αποτέλεσμα είναι να παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας, η αξία της οποίας υπολογίζεται σε περίπου 185 εκατομμύρια ευρώ. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 Τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς Τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.

Πρόγραμμα Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων για τον καθορισμό χρήσεων γης σε όλη την επικράτεια

Πρόγραμμα εκπόνησης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) σε όλη την Ελλάδα ανακοίνωσαν σήμερα ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Δημήτρης Οικονόμου και ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Ευθύμης Μπακογιάννης.

Πρόκειται για την ολιστική αντιμετώπιση της πολεοδόμησης της χώρας, η οποία παρά τις προσπάθειες δεκαετιών, ουσιαστικά δεν υφίσταται, καθώς από το σύνολο των περίπου 1.140 Δημοτικών Ενοτήτων της χώρας, πολεοδομικό σχέδιο διαθέτει μόλις το 20%, ενώ τα μισά απ΄αυτά θεωρούνται ήδη παρωχημένα και χρήζουν επικαιροποίησης. Στόχος του Προγράμματος, σύμφωνα με τον κ. Οικονόμου, είναι σε λιγότερο από 8 χρόνια να έχει καλυφθεί με ΤΠΣ και χρήσεις γης το 100% της χώρας. Η υλοποίησή του προγράμματος θα είναι σταδιακή και θα προωθηθεί σε διακριτές φάσεις, καθεμία από τις οποίες θα περιλαμβάνει περίπου 200 μελέτες. Οι διαγωνισμοί για τις μελέτες της πρώτης φάσης αναμένεται να προκηρυχθούν τον ερχόμενο Σεπτέμβριο και θα καλύπτουν περίπου το 18% της χώρας. Περίπου οι μισές μελέτες θα αφορούν νέα σχέδια (δημοτικές ενότητες που σήμερα στερούνται ΤΠΣ ή ανάλογου σχεδίου) και οι υπόλοιπες θα είναι αναθεωρήσεις υπαρχόντων, παρωχημένων σχεδίων (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ κλπ.).

Στο πρώτο κύμα των μελετών θα ενταχθεί και ο δήμος Αθηναίων, ο πρώτος δήμος της χώρας, χωρίς ωστόσο να έχει αποφασιστεί ακόμα εάν το ΤΠΣ της Αθήνας θα συμπεριλάβει και ορισμένους άλλους όμορους δήμους.

Σε κάθε περίπτωση με την έγκριση των μελετών αυτών, σε περίπου 2,5 χρόνια από την ανάθεσή τους, το υπουργείο φιλοδοξεί ότι η κάλυψη της χώρας με πολεοδομικές χρήσεις γης θα φθάσει περίπου το 30% (το 10% του μεγέθους αυτού θα προκύψει από τις νέες μελέτες, το 8% από την αναθεώρηση υφιστάμενων παρωχημένων σχεδίων, και το 12% από διατηρούμενα προς το παρόν υφιστάμενα σχέδια).

Σκοπός του προγράμματος είναι εντος του χρονοδιαγράμματος να αποκτήσουν επίκαιρο τοπικό πολεοδομικό σχέδιο όλοι οι δήμοι και οι δημοτικές ενότητες της Ελλάδας, κάτι που αποτελεί μια από τις προϋποθέσεις για την επιτάχυνση της πορείας της χώρας στην κατεύθυνση της πράσινης και ταχύρρυθμης ανάπτυξης.

Το πρώτο βήμα της εκκίνησης του προγράμματος γίνεται με πρόσκληση που θα αποσταλεί προς όλους τους δήμους της χώρας για να εκδηλώσουν ενδιαφέρον για τη συμμετοχή τους και να προσδιορίσουν τη σειρά προτεραιότητας των Δημοτικών τους Ενοτήτων, έως τις 10 Ιουλίου 2020.

Η επιλογή της σειράς με την οποία θα αρχίζουν να εκπονούνται ΤΠΣ στις δημοτικές ενότητες θα βασιστεί στις προτάσεις των δήμων, σε συνδυασμό με μια σειρά κριτηρίων που έχει θέσει το υπουργείο. Στα κριτήρια αυτά εντάσσονται:

• αναπτυξιακές πιέσεις, είτε με την έννοια της ύπαρξης έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος είτε με αυτήν της ύπαρξης σημαντικών αναξιοποίητων ακόμα αναπτυξιακών πόρων, σε όλους τους παραγωγικούς κλάδους.
• περιβαλλοντικά προβλήματα, ιδίως συνδεόμενα με το αστικό περιβάλλον (δεδομένου ότι ήδη βρίσκεται σε εξέλιξη πρόγραμμα κάλυψης των περιοχών που υπάγονται στο δίκτυο Natura 2000 με άλλες μελέτες, οι οποίες θα ενσωματωθούν στα ΤΠΣ). Τέτοια προβλήματα είναι, π.χ. το πολύ μικρό ποσοστό ελεύθερων χώρων, οι αστικές θερμικές νησίδες, η τρωτότητα στην κλιματική αλλαγή (άνοδος στάθμης θάλασσας κλπ.) και σε άλλους κινδύνους.
• κοινωνικά προβλήματα γεωγραφικά εστιασμένα, όπως π.χ. η συγκέντρωση ευάλωτων (άτομα με αναπηρίες, εξαρτημένα άτομα…) και ειδικών (πχ. άνεργοι, κάτοικοι απομακρυσμένων ορεινών και νησιωτικών περιοχών, άτομα με γλωσσικές ή πολιτισμικές ιδιαιτερότητες, μετανάστες…).
• ωριμότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (δηλ. ύπαρξη σχεδίων ανάλογων με τα ΤΠΣ, ο βαθμός της επικαιρότητάς τους, καθώς και η ύπαρξη μελετών σε εξέλιξη για τέτοια σχέδια).

Σε κάθε περίπτωση, πάντως, μέσα στη δεκαετία θα καλυφθεί το σύνολο των δήμων και των περίπου 1.140 δημοτικών ενοτήτων τους. Το Πρόγραμμα θα συγχρηματοδοτηθεί από το Ταμείο Παρακαταθηκών & Δανείων και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (EIB), χωρίς να αποκλείονται και άλλες πηγές. Με τα σημερινά δεδομένα, όπως είπε ο κ. Οικονόμου, θα κοστίσει συνολικά περίπου 200 εκατ. ευρώ.

«Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια αποτελούν το κύριο εργαλείο σχεδιασμού στην Ελλάδα με το οποίο καθορίζονται χρήσεις γης, όροι δόμησης, και περιοχές προς πολεοδόμηση (επεκτάσεις σχεδίων ή νέες αναπτύξεις). Επιπλέον, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια περιλαμβάνουν και άλλες συνιστώσες, όπως η χωροθέτηση μεγάλων επενδύσεων, η οριοθέτηση οικισμών χωρίς όρια και ο χαρακτηρισμός των τοπικών δρόμων (και στα δύο αυτά πεδία, υπάρχουν σήμερα πολύ σοβαρές εκκρεμότητες, μετά από αποφάσεις του ΣτΕ που ακυρώνουν παλαιότερα σχέδια ή μη νόμιμα χαρακτηρισμένους δρόμους), το τοπικό σχέδιο προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή και το τοπικό σχέδιο διαχείρισης καταστροφών και κινδύνων. Τα ΤΠΣ συνοδεύονται από στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, γεωλογική μελέτη και μελέτη οριοθέτησης υδατορεμάτων και εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, έχουν δηλαδή ενισχυμένο θεσμικό κύρος» υπογράμμισε ο υφυπουργός.

Αναφερόμενος στο πρόγραμμα, ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Ευθύμης Μπακογιάννης, σημείωσε ότι «στις τοπικές κοινωνίες, με αφορμή και το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο, θα πρέπει να ανοίξει μια συζήτηση για το ποια θα είναι αυτή η πόλη του μέλλοντος που θα μας οδηγήσει το 2050 στις αρχές που έχει θέσει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή για την κλιματική ουδετερότητα, για το Green Deal, για τις βιώσιμες μεταφορές, για πόλεις οι οποίες έχουν μικρό ενεργειακό αποτύπωμα, είναι οικονομικά βιώσιμες».

Συμπλήρωσε επίσης ότι αυτές οι μελέτες δεν είναι αμιγώς μελέτες μηχανικών. Συγκεντρώνουν μία διεπιστημονικότητα και επομένως θα απασχοληθούν σειρά επιστημόνων, ως μελετητές και αξιολογητές, ο αριθμός των οποίων, σύμφωνα με τον κ. Οικονόμου μπορεί να ανέλθει στις 16.000.