Φοιτητική στέγη: Οι τιμές, τα κριτήρια και συμβουλές για γονείς και φοιτητές

Η έλευση του Airbnb στις γειτονιές της Αθήνας έχει αλλάξει άρδην τα δεδομένα και στην αναζήτηση φοιτητικής στέγης, ιδίως αν λάβει κανείς υπόψη ότι τα ακίνητα που μισθώνονται μόνο μέσω Airbnb στο κέντρο της Αθή­νας αγγίζουν τις 5.500. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα όχι μόνο τη δυσκολία που αντιμετωπίζουν οι φοιτητές στο να βρουν σπίτι στο κέντρο της πρωτεύουσας και πέριξ, αλλά και τα υπέρογκα ποσά που καλούνται να πληρώσουν. Καθώς η έναρξη της ακαδημαϊκής χρονιάς πλησιάζει, το Έθνος της Κυριακής δημοσιεύει τον χάρτη των τιμών σε προάστια της Αθήνας όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση για στέγη, όπως οι περιοχές Γουδή, Ιλίσια, Ζωγράφου, Κουκάκι, Παγκράτι κ.ά. 

Τι ισχύει στις υπόλοιπες μεγαλουπόλεις της Ελλάδας

Θεσσαλονίκη

Το τελευταίο έτος παρατηρούμε μια άτυπη εσωτερική μετακίνηση των ιδιοκτητών από τα βόρεια προάστια (Πανόραμα, Ωραιόκαστρο κλπ.) στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης και στην παραλία. Και αυτό επειδή στις συνοικίες αυτές υπάρχουν σπίτια 200-300 τ.μ., που συνο­δεύονται με μεγάλο κόστος συντήρησης και φυσικά κόστος μετακίνησης. Έτσι επιλέγουν την ενοικίαση αυτών των σπιτιών, ενώ στο κέντρο της πόλης το φαινόμενο Airbnb αποτελεί μόνιμη επωδό. Αυτή είναι η αιτία που τα διαθέ­σιμα προς ενοικίαση σπίτια στη Θεσσα­λονίκη έχουν υποχωρήσει σημαντικά σε σχέση με πέρυσι. Οι Σαράντα Εκκλησιές, η Αγία Σοφίας, η Αριστοτέλους, η Καμάρα και η Προξένου Κορομηλά ανήκουν στις περιοχές οι οποί­ες προσελκύουν το ενδιαφέρον των φοιτητών, όπου, βέβαια, τα διαθέσιμα ακίνη­τα που πληρούν τις προδιαγραφές είναι λιγοστά.

Η Τριανδρία και η Άνω Πόλη αποτε­λούν τις συνοικίες που επιλέγουν οι φοιτητές, οι οποίοι δεν κατάφεραν να βρουν σπίτι σε μία από τις προαναφερθείσες περιοχές. Στην Άνω και την Κάτω Τούμπα, που αποτελούν την ανατολική πλευρά της πό­λης, η ζήτηση είναι υψηλή, ενώ η μείωση των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων κυμαίνεται στο 20%. Τα ενοίκια παραμένουν σταθερά σε σχέ­ση με το 2018. Μικρή αύξηση της τάξης του 5% παρατηρείται στις κατώτατες τιμές και ως επί το πλείστον για γκαρσονιέρες.

Πάτρα – Τρίπολη

Με δεδομένη τη μείωση του αριθμού των εισακτέων, ο αριθμός των φοιτητών που θα εγκατασταθεί φέτος στις πρωτεύουσες των Νομών Αχαΐας και Αρκαδίας θα είναι μικρότερος και συνεπώς η προσφορά σπιτιών θα είναι μεγαλύτερη. Στην Πάτρα κατά το παρελθόν είχαν πραγματοποιηθεί σημαντικές επενδύσεις σε φοιτητική κατοικία κοντά στα ακαδη­μαϊκά ιδρύματα, θα λέγαμε, ωστόσο, ότι οι πρωτο­ετείς φοιτητές επιλέγουν σπίτια με γειτνί­αση με τις σχολές, αλλά όχι στο κέντρο των Πατρών. Παρατηρείται, όμως, το φαινόμε­νο οι δευτεροετείς φοιτητές να μετακομίζουν στο κέντρο της πόλης. Εν γένει τα ενοίκια των φοιτητικών κατοικιών παρουσιάζουν μια μείωση ακόμη και 20% σχεδόν σε όλες τις φοιτητικές περιοχές.

Ρόδος

Ιδιαίτερα δύσκολη αναμένεται η αναζή­τηση στέγης για τους φοιτητές του Πανεπιστημίου Αιγαίου, καθώς στο Νησί των Ιπποτών οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι κυρίαρχες, τουλάχιστον κατά την τελευταία τριετία. Φέτος, κατά τον κ. Μπάκα, τα διαθέσιμα για συμβατική ενοικίαση σπίτια έχουν μειωθεί κατά 50%, ενώ οι τιμές αυξάνονται σε ποσοστό ακόμη και 50% συγκριτικά με πέρυσι. Ενδεικτικά, για μια γκαρσονιέρα το μηνιαίο μίσθωμα ξεκινά από 310 ευρώ και αγγίζει ακόμη και τα 380 ευρώ.

Κομοτηνή

Η μεγαλύτερη ζήτηση επικεντρώνεται γύ­ρω από την κεντρική πλατεία και σε απόσταση έως 300-400 μέτρα. Την τελευταία πενταετία στην Κομοτηνή έχουν προστεθεί στα προς ενοικίαση ακίνητα 30 διαμε­ρίσματα, ενώ δεν παρατηρείται σημαντική μεταβολή στη διαθεσιμότητα των προς ενοικίαση ακινήτων σε σχέση με το 2018. Εξάλλου, οι τιμές παραμένουν σταθερές, με μικρές μειώσεις στην ανώτερη τιμή στα δυάρια σε σχέση με πέρυσι.

Κρήτη

Στον περιζήτητο τουριστικό προορισμό των Χανίων οι φοιτητές θα δυσκολευτούν να βρουν σπίτι. Η Νέα Χώρα και η Παλαιά Πόλη συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση, με τις τιμές, λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης, να έχουν αυξηθεί, σε σχέση με το 2017, ακόμη και 100%! Το μηνιαίο μίσθωμα για ισόγειο διαμέρισμα διαμορφώνεται σε 300-350 ευρώ για ενοικίαση διάρκειας 10 μηνών, ενώ ένα δυάρι ενοικι­άζεται από 420 έως 450 ευρώ. Στο Ρέθυμνο η προσφορά είναι μικρή και αντιστρόφως ανάλογη στο κέντρο της πόλης και στην ευρύτερη περιοχή του Γάλλου, όπου βρίσκεται το Πανεπιστήμιο Κρήτης.

Ως αποτέλεσμα, μία από τις πρακτικές που υιοθετούν οι φοιτητές αφορά τη συγκατοίκηση, ακόμη και περισσότερων των δύο ατόμων, σε μεγαλύτερα σπίτια. Με άλλα λόγια ο «πονοκέφαλος» σχετίζεται με την έλλειψη προσφοράς και όχι με το ύφος των ενοικίων, που ανέρχεται σε 190-350 ευρώ, από 180 έως 310 ευρώ το 2018. Στα δυάρια το ενοίκιο κυμαίνεται από 350 έως 450 ευρώ, με το αντίστοιχο εύρος να είναι 260-350 ευρώ για το 2018. Εύλογα, όπως εξηγεί ο κύριος Μπάκας, όσο πιο μακριά είναι το ακίνητο από την Πανεπιστημιούπολη και το κέντρο τόσο το ενοίκιο μειώνεται, αλλά σε αυτήν την περίπτωση ανακύπτει το ζήτημα της μετακίνησης από και προς το Πανεπιστήμιο.

Στο Ηράκλειο τα ενοίκια αυξάνονται ακόμη και κατά 35% και ξεκινούν από 380 και 400 ευρώ για γκαρσονιέρα και δυάρι, αντίστοιχα, όταν το 2018 οι αντίστοιχες μισθωτικές αξίες ήταν 200-280 ευρώ και 300-320 ευρώ. Ο Κάτω Πόρος, η Αλικαρνασσός, τα Καμίνια και η Λεωφόρος 62 Μαρτύρων είναι περιοχές που απέχουν από το κέντρο, αλλά διαθέτουν καλή συγκοινωνιακή πρό­σβαση, αποτελώντας προσιτές επιλογές. «Τη φετινή χρονιά θα δούμε και στο Ρέθυ­μνο να κερδίζει έδαφος η συγκατοίκηση» σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Τα κριτήρια που πρέπει να λάβουν υπόψη οι γονείς 

Λόγω των ενοικίων, το δίλημμα, εφόσον υπάρχει είτε το σύνολο είτε τμήμα της απαιτούμενης ρευστότητας, αγορά ή ενοικίαση έχει επανέλθει δυναμικά. Υπάρχουν δύο βασικά κριτήρια που θα πρέπει να λάβουν υπόψη οι γονείς που αξιολογούν το ενδεχόμενο της αγοράς ακινήτου: 

• Το τίμημα προς ετήσιο ενοίκιο. Πρόκειται για το ισοδύναμο της εξίσωσης «αξία μετοχής» προς «κέρδη ανά μετοχή» που συναντούμε στον κόσμο των επιχειρήσεων. Στα ακίνητα, μέσω της συγκεκριμένης αναλογίας, προσδιορίζεται εάν η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι συμφέρουσα ή όχι, αλλά και εάν είναι προτιμότερη η αγορά ή η ενοικίαση. Εάν η διαίρεση παράγει αποτέλεσμα από το 1 έως το 15, η απόκτηση ακινήτου συμφέρει πολύ περισσότερο σε σύγκριση με την ενοικίαση. Από 16 έως 20 σημαίνει ότι η ενοικίαση είναι προτιμότερη από την αγορά, ενώ 21 ή περισσότερο σημαίνει ότι το ενοίκιο είναι μονόδρομος. Για παράδειγμα, με το ετήσιο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα στο κέντρο της Γλυφάδας, 85 τ.μ. και αξίας 130.000 ευρώ, να είναι περίπου 8.200 ευρώ (680 Χ 12), η αναλογία είναι περίπου 15, δηλαδή συμφέρει η αγορά.
• Το τίμημα προς κόστος κατασκευής. Εάν οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες από το κατασκευαστικό κόστος, οι εταιρείες τείνουν να αναπτύσσουν με μεγαλύτερη συχνότητα κατοικίες. Ενδεχόμενη ενίσχυση της προσφοράς συμπιέζει τις τιμές. Επομένως εάν οι αξίες είναι πολύ μεγαλύτερες από το κατασκευαστικό κόστος των νεόδμητων, προβλέπεται πτώση τιμών, όπως εξηγούν οι αναλυτές. Εν γένει, σύμφωνα με τους ειδικούς, ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα της αγοράς κατοικίας μέσω δανεισμού είναι ότι το ακίνητο παραμένει στην ιδιοκτησία του αγοραστή, σε αντίθεση με την ενοικίαση. Δευτερευόντως, σύμφωνα με τις εξαγγελίες, οι τόκοι των δανείων εκτιμάται ότι θα εκπίπτουν από τη φορολογική δήλωση από το 2020. Στον αντίποδα, οι υποψήφιοι αγοραστές-δανειολήπτες θα πρέπει να έχουν σε πλήρη τάξη τις δαπάνες, προκειμένου να μη βρεθούν σε αδυναμία αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου τους. Στο πλαίσιο αυτό οι επαΐοντες συνιστούν η δόση του δανείου, σε συνδυασμό με τις λοιπές υποχρεώσεις προς τις τράπεζες, να μην ξεπερνά το 30%-35% του μηνιαίου εισοδήματος ενός νοικοκυριού ή ενός δανειολήπτη.

Χρήσιμες συμβουλές προς σπουδαστές και γονείς

Η εύρεση φοιτητικής κατοικίας δεν ήταν ποτέ μια εύκολη υπόθεση τόσο για τους γονείς όσο και για τους σπουδαστές.

Το «Έθνος της Κυριακής» συγκεντρώνει όλες τις χρήσιμες πληροφορίες που θα πρέπει να λάβουν υπόψη και οι δύο πλευρές, πριν καταλήξουν στην κατοικία που θα ενοικιάσουν. 

• Να απορρίπτετε πιθανή πρόταση για αύξηση του µισθώµατος
• Να µη δέχεστε να καταβάλετε δύο εγγυήσεις
• Να ψάχνετε ακίνητα µε αυτόνοµη θέρµανση
• Κατά τις ηµέρες των εγγραφών δεν αποκλείεται να προστεθεί «καπέλο» έως και 20% σε σχέση µε το αρχικά ζητούµενο µίσθωµα 
• Μην ψάχνετε για σπίτι έξω από την πύλη του πανεπιστηµίου. Λίγα τετράγωνα παρακάτω υπάρχουν ευκαιρίες
• Να αποφεύγετε να µισθώνετε υπόγεια, σοφίτες ή πολύ παλιές κατοικίες
• Να οργανώνετε την αναζήτησή σας και µη σπεύδετε να καταλήξετε στο πρώτο σπίτι που θα εντοπίσετε. Αν το κόστος µίσθωσης υπερβαίνει τον προϋπολογισµό σας, µη δεχτείτε την προσφορά, καθώς θα βρείτε σίγουρα το ακίνητο που ζητάτε λίγο παραπέρα
• Να µην ανταποκρίνεστε σε αγγελίες µε χαµηλές τιµές ενοικίων, τις οποίες για να τις δει κάποιος απαιτείται προκαταβολή
• Να µην προκαταβάλλετε χρήµατα σε διάφορες δήθεν εταιρείες συµβούλων ακινήτων ή παροχής υπηρεσιών
• Εάν απευθυνθείτε σε µεσιτικό γραφείο, θα πρέπει να ελέγξετε ότι είναι νόµιµο. Ο µεσίτης δικαιούται αµοιβή, γι’ αυτό ρωτούµε ποιο είναι το ύψος της και καταβάλλουµε την αµοιβή µόνο αν ενοικιάσουµε το σπίτι που µας υπέδειξε
• Πριν προχωρήσετε στην υπογραφή συµβολαίου να ενηµερωθείτε για τα κοινόχρηστα, τους λογαριασµούς του σπιτιού και όλα τα πιθανά έξοδα πέραν του ενοικίου
• Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων και των λογαριασµών κοινής ωφελείας έχει τα ίδια αποτελέσµατα µε την καθυστέρηση πληρωµής ενοικίου
• Να ελέγχετε την τοποθεσία του σπιτιού, τη γειτονιά και τι µας παρέχει αυτή (super market, τράπεζες, αστική συγκοινωνία κ.λπ.)
• Να ελέγχετε καλά το σπίτι για να διαπιστώσετε τυχόν βλάβες και να τις επισηµάνετε στον ιδιοκτήτη, ώστε να προχωρήσει στις απαραίτητες επισκευές πριν αρχίσετε να κατοικείτε στο σπίτι
• Η µίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια ακόµα και αν έχει συµφωνηθεί µικρότερος ή αόριστος χρόνος
• Η µίσθωση ορισµένου χρόνου λήγει µόλις περάσει αυτό το διάστηµα, χωρίς να απαιτείται άλλη ενέργεια. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται, για αόριστο χρόνο, όταν, µετά την παρέλευση του συµφωνηµένου χρόνου, ο µεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιµοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται
• Η µίσθωση αόριστης διάρκειας, µετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει µε καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή
• Το ενοίκιο καταβάλλεται την ηµεροµηνία που έχει συµφωνηθεί
• Η καταβολή της εγγύησης δεν αποτελεί υποχρέωση του ενοικιαστή που πηγάζει από τον νόµο, αλλά έχει επικρατήσει ως µισθωτική συνήθεια