Ενοίκια: H ανοδική πορεία και η τάση για το 2022

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων με προαπαιτούμενο την ιδία συμμετοχή στο 25% -30% της αξίας του ακινήτου, και σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

Ραγδαία η αύξηση των ενοικίων

Παράλληλα, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, οφείλεται και στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Μην ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δισ. ευρώ και σύμφωνα με πληροφορίες το 2021 θα αγγίξουν τα 900εκατ. ευρώ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.

Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Επομένως, μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, ενώ παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος.

Γενικότερα το πρόβλημα της στέγασης είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας 70 τμ -110 τμ , είτε μικρότερης έως 30 τμ-50 τμ, απασχολήσει ιδιαίτερα την κοινωνία ιδιαίτερα μετά το 2019.

Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια.

Η ανοδική πορεία των ενοικίων

Η πορεία των ενοικίων δεν δικαιολογούσε την αύξηση των τιμών των ακινήτων την 10-ετία 1994-2005 . Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών ενοικίων της ΕΣΥΕ (ο οποίος είναι ένα κομμάτι του δείκτη Τιμών Καταναλωτή), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά την περίοδο 1994-2005 κατά +75%. Η αύξηση αυτή ήταν αντίστοιχη της αύξησης των τιμών αγαθών και υπηρεσιών σύμφωνα με τον δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Σε πραγματικούς όρους λοιπόν, τα ενοίκια έμειναν σταθερά τη δεκαετία 1994 - 2005. Ενώ τα ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα ακολουθούσαν τον πληθωρισμό, η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, με αποτέλεσμα, μετά το 2002, τα ενοίκια να αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 %, από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%.

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων κυμαίνεται από 3% έως 7%.

Σήμερα το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά ο ενοικιαστής στη χώρα μας αγγίζει το 60%-70% του μέσου μισθού σύμφωνα με τα ζητούμενα μισθώματα, ενώ αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 80τμ-95τμ κατασκευής μετά τα 2000 στα καλά προάστια του Ν.Αττικής τότε το κόστος μίσθωσης ξεπερνά τα 800€/μήνα.

Τα ενοίκια στην Ελλάδα σε σύγκριση με άλλα κράτη μέλη της Ε.Ε

Από το 2018, πολλές χώρες στην Ευρώπη (Ισπανία, Πορτογαλία, Γερμανία, Κύπρος), φαίνεται να υιοθετούν μέτρα και πολιτικές με στόχο να αναχαιτίσουν τη ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης, είτε μέσω φορο-ελαφρύνσεων στους ιδιοκτήτες ακινήτων, είτε μέσω χορήγησης επιδομάτων, είτε μέσω των κονδυλίων από το Ταμείο Ανάκαμψης, είτε υιοθετώντας ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής.

Σύμφωνα με την Eurostat, μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμές αγοράς το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1 % των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40 % του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν το μέσο όρο δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Η νέα έρευνα της Eurostat, κατατάσσει την Ελλάδα 1η με διαφορά ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης ( ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα). Συγκεκριμένα, το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας το 2019 δαπάνησαν άνω του 50% του διαθέσιμου εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης, όταν δεύτερη στη κατάταξη ήταν η Ρουμανία με το αντίστοιχο ποσοστό να είναι στο 29,4% και η Ισπανία στο 26,2%, δηλαδή στο σχεδόν ήμισυ απ' ότι η Ελλάδα.

Το αντίστοιχο ποσοστό στην Πορτογαλία, Γερμανία και Γαλλία, είναι 14,5%, 10% και 8,6%. Αντιλαμβανόμαστε ότι το 62,1% που καταγράφεται στη χώρα μας μόνο «εξωφρενικό» μπορεί να χαρακτηριστεί και παράλληλα μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι τα άνωθεν ποσοστά αφορούν το έτος 2019, αν συμπεριλάβουμε και τις αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων που καταγράφηκαν το 2020 και το 2021, κατανοούμε ότι το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο και σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 85 τμ-110 τμ.

Το μέλλον στις τιμές ενοικίασης

Η κτηματαγορά θα συνεχίσει την αυξητικής της πορεία και το 2022, αλλά με μικρότερο ρυθμό που θα καθοριστεί σε συνάρτηση με τη ζήτηση.

Πιστεύουμε ότι σε μερικές περιοχές θα υπάρξει εξ ορθολογισμός των ζητούμενων τιμών ενοικίασης ιδιαίτερα στα παλαιότερα ακίνητα και κυρίως στα μη ανακαινισμένα, καταγράφοντας κυρίως σταθερότητα ή/και μικρή αποκλιμάκωση, ιδιαίτερα σε περιοχές που ευνοήθηκαν λόγω της γενικότερης αύξησης των τιμών και δεν αποτελούν το επίκεντρο του ενδιαφέροντος.

Στον αντίποδα, οι περιοχές που διαθέτουν υποσταθμό του μετρό-τραμ ή/και συνδέονται με κεντρικές οδικές αρτηρίες και βρίσκονται πλησίον του κέντρου θα αποτελέσουν το επίκεντρο του ενδιαφέροντος και θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης, κυρίως σε κατοικίες νεόδμητες ή/και πλήρως ανακαινισμένες που βρίσκονται σε απόσταση έως 500μέτρα από σταθμό του μετρό και του τραμ.