Σε στεγαστική κρίση 4 στα 10 νοικοκυριά - Οι βασικοί λόγοι που αυξήθηκαν τα ενοίκια

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης, αποτελεί το «μείζον» θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας. Είτε πρόκειται για νέους που θέλουν να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο, είτε για όσους έχει λήξει ή/λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες «απαιτήσεις» του ιδιοκτήτη ή ήδη βρίσκονται στη δεινή θέση αναζήτησης κατοικίας με προσιτό ενοίκιο.

Μη ξεχνάμε, κατοικίες υπάρχουν, το «πρόβλημα» είναι το ζητούμενο μίσθωμα που καλείσαι να πληρώσεις. Πλέον, το κόστος στέγασης έχει αγγίξει το 60%-70% του διαθέσιμου εισοδήματος αν πρόκειται για δυάρι κατάλληλο για εργένη και το σύνολο εντός «καλού» μισθού αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία.

Η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και στη Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση το 49,23%

Το 2022,  η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων κυμάνθηκε μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που καταγράφηκε το 2021.

Πηγή/Επεξεργασία : ΕΣΥΕ / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, *Πρόβλεψη

Πώς θα κινηθούν οι τιμές των ενοικίων το 2023

Τη νέα χρονιά, όσον αφορά τα ζητούμενα μισθώματα, δεν θεωρούμε ότι θα δούμε μεγάλες εκπλήξεις. Σίγουρα ο ρυθμός αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων θα επιβραδυνθεί, ήδη καταγράφουμε σημάδια «κόπωσης», ενώ θεωρούμε ότι θα καταγράψουμε μειώσεις – διόρθωση των τιμών,  ιδιαίτερα σε μη ανακαινισμένα ακίνητα, καθώς και σε ακίνητα περιοχών που δεν εξυπηρετούνται από υποσταθμό του μετρό. Κυρίως σε περιοχές, στις οποίες οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατέγραψαν αυξητικές τάσεις λόγω της συνολικής θετικής εικόνας της εγχώριας κτηματαγοράς τη φετινή χρονιά στον κλάδο των μισθώσεων.

Εξορθολογισμό των ζητούμενων τιμών μίσθωσης, θα καταγράψουμε ιδιαίτερα στις περιοχές που βρίσκονται στο ανώτατο επίπεδο τιμών. Κυρίως όμως σε ακίνητα μη ανακαινισμένα, ακίνητα που βρέθηκαν στο «επίκεντρο» λόγω μικρής διαθεσιμότητας.

Όσον αφορά τις τιμές μίσθωσης σε περιοχές που εξυπηρετούνται από υποσταθμό του μετρό και ιδιαίτερα σε ακίνητα πλήρως ανακαινισμένα ή/και νεότερα, οι τιμές θα διατηρηθούν στα ίδια επίπεδα, με ενδεχόμενες ρυθμίσεις στις ανώτερες ζητούμενες τιμές.  Κυρίως, ακίνητα που απέχουν έως 500-600μέτρα από τον υποσταθμό του μετρό. Αντιθέτως, εξορθολογισμός των ζητούμενων μισθωμάτων θα καταγραφεί σε ακίνητα που απέχουν άνω των 1.000 μέτρων από τον υποσταθμό του μετρό.

Παράλληλα, σημαντικό παράγοντα θα αποτελέσει και ο πληθωρισμός. Αν ο πληθωρισμός «καλπάζει» και το 2023, τότε η οποιαδήποτε αύξηση των μισθωμάτων, δεν θα είναι άμεσα συναρτώμενη με την ζήτηση και τη προσφορά που αποτελεί τον βασικό κανόνα οποιουδήποτε κλάδου, αλλά θα είναι απόρροια μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος που αντί να αποδυναμώσει τις αυξητικές τάσεις, λειτουργεί αντιστρόφως ανάλογα με την πραγματική οικονομία. Γεγονός, που ενδεχόμενα να «πυροδοτήσει» και ένα κύμα μη εμπρόθεσμης καταβολής του ενοικίου.

Μη ξεχνάμε ότι τα περισσότερα συμβόλαια έχουν ενσωματώσει ρήτρα αναπροσαρμογής, βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.  Μπορεί αυτή η ρήτρα να έχει παραμείνει ανενεργή επί χρόνια, ακριβώς επειδή η Ελλάδα είχε αρνητικό πληθωρισμό για όλη την μνημονιακή περίοδο λόγω της ύφεσης, ωστόσο τώρα μάλλον επιστρέφει ο «εφιάλτης».

Το ερώτημα που θα απασχολήσει την αγορά το επόμενο χρονικό διάστημα είναι το κατά πόσο οι ιδιοκτήτες θα ασκήσουν το δικαίωμά τους απαιτώντας την αναπροσαρμογή του ενοικίου.

Οι βασικοί λόγοι που αυξήθηκαν τα ενοίκια:

1.Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων

Ένας βασικός λόγος της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων αποτελεί η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.

2. Ο ρόλος των τραπεζών

Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ  νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900εκατ. ευρώ και ο στόχος για το 2022 ήταν το 1,2-1,4 δις ευρώ, στόχος που λογικά δεν έχει επιτευχθεί ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.

Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι συμπολίτες μας κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000€-50.000€ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000€).  

3. Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Τα άνωθεν στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών.

4.Πλειστηριασμοί

Σύμφωνα με δημοσιεύματα για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούν να καταλήγουν επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν στο «σφυρί».

Η έναρξη των πλειστηριασμών ακόμη και για οφειλές κάτω των 30.000€, αποδεικνύουν ότι έχουν «επιστρέψει» στη κανονικότητα του παρελθόντος, τη στιγμή που οι οικονομικές προκλήσεις , επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης των συμπολιτών μας και δεν θυμίζουν σε τίποτα συνθήκες υγιούς οικονομίας.

Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους αριθμεί 40.000 κατοικίες. 

Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξη του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.

Αν ένα ποσοστό της τάξης του 25%-30% των 700.000 ακινήτων θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια, δηλαδή περί τα 200.000 ακίνητα θα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, που αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των στόχων που προβλέπονται στα επιχειρησιακά σχέδια των funds και των εταιρειών διαχείρισης που έχουν αναλάβει την υλοποίησή τους, αντιλαμβανόμαστε όλοι μας την εν δυνάμει ραγδαία μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας τα επόμενα χρόνια.

Τη στιγμή,  που το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών είτε είναι funds «συνεργασίας», είτε εγχώρια ή μη ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα, είτε ιδιώτες που μεγάλο μέρος αυτών δεν στοχεύουν στην ιδιοκατοίκηση, αλλά στην εκμετάλλευση του ακινήτου.

5.Μείωση της ιδιοκατοίκησης

Το διάστημα από το 2005 έως το 2021, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Τα άνωθεν δεδομένα καταγράφουν τις αρνητικές επιπτώσεις των μνημονιακών χρόνων στη χώρα μας. Το 2015, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 75,1% με αρνητικές διακυμάνσεις την επόμενη τριετία (2016,2017,2018), ενώ το 2019 αυξήθηκε στο 75,4%.

Πηγή/Επεξεργασία : Eurostat,ΕΛΣΤΑΤ/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Δηλαδή, ενώ η χώρα μας το 2015 εισήχθη σε νέο μνημόνιο με ποσοστό ιδιοκατοίκησης 75,1%, το 2019 αυξήθηκε η ιδιοκατοίκηση κατά 11.849 κατοικίες αγγίζοντας το 75,4%.

Η Ελλάδα μπορεί να βγήκε από τα μνημόνια, αλλά, απ΄ότι φαίνεται, τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης επιστρέφουν σε μνημονιακές εποχές μετά το έτος 2019.

Το 2020 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κυμάνθηκε στο 73,9% και το 2021 στο 73,3%. Δηλαδή, η Ελλάδα έχασε 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021.

Ποσοστά που αντιστοιχούν σύμφωνα με τον πίνακα σε χρονολογίες μνημονιακών ετών όπως το 2016,το 2017 και το 2018. Χρονιές δύσκολες για την Ελληνική οικονομία και κατ΄επέκταση για το σύνολο των πολιτών.

Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019).

Δηλαδή, εντός του χρονικού διαστήματος 2019-2021, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα μειώθηκε κατά 82.947 κατοικίες.

1.Συσσωρευμένη ζήτηση / Μικρή διαθεσιμότητα

Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 συμπολίτες μας - οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου.

Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

2.Υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης

Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης, περιορίζει τη ζήτηση για την αγορά κατοικίας. Καθίζηση έως 40% κατέγραψε το Ινστιτούτο Εργασίας (ΙΝΕ) της ΓΣΕΕ στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, με εισόδημα έως 750 ευρώ το μήνα, εξαιτίας της ακρίβειας. Τα στα στοιχεία που περιγράφονται στο σχετικό Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων, δείχνουν ότι τον Σεπτέμβριο η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης, έφτασε το 19% για τον κατώτατο μισθό και περιορίστηκε από 9-14% για εισοδήματα έως 1.100 ευρώ.

Επιπλέον, σύμφωνα με αναλυτές κατά το διάστημα 2022-2024 η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών, παρά μόνο σε ένα ποσοστό.

3.Εργασιακή ανασφάλεια

Η εργασιακή ανασφάλεια ιδιαίτερα στην ηλικιακή ομάδα 24-35ετών, αποτελεί μείζον ανασταλτικό παράγοντα. Οι παλαιότερες γενναίες σε μεγάλο ποσοστό συνταξιοδοτούνταν από την αρχική/μόνιμη εργασία τους. Πλέον, τα δεδομένα στον εργασιακό τομέα έχουν αλλάξει κατά κόρον όχι από θέμα μόνο μονιμότητας, αλλά και εισοδημάτων. Ο κανόνας των εισοδηματικών αυξήσεων του παρελθόντος με βάση τα χρόνια εργασίας, έχει καταρριφθεί προ πολλού .

4.Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη «εμφάνιση» του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού – βραχυχρόνιας μίσθωση στη χώρας μας. Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αδιαμφισβήτητα αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική. Επηρεάζοντας κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων κατάλληλα για φοιτητές και εργένηδες στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη δυναμική του κλάδου. Δεν μπορούμε να καταλογίσουμε στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης τον πρωταγωνιστικό ρόλο της αύξησης των ενοικίων σε ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες ή/και σε περιοχές που δεν καταγράφεται τουριστική δυναμική.    

5.Μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής

H Ελλάδα άργησε, η χώρα μας θα αρχίσει να εφαρμόζει πολιτικές αναχαίτησης του κόστους στέγασης κυρίως εντός του 1^ου τριμήνου του 2023, μέτρα που σε μεγάλο ποσοστό, απαιτούν χρόνο υλοποίησης (2-3 ετών) και δεν στοχεύουν στην άμεση αναχαίτηση του κόστους στέγασης ή/και ελάφρυνσης του οικογενειακού προϋπολογισμού. Παράλληλα, ακόμη και αν εφαρμοστούν στο σύνολό τους, στοχεύουν σε περιορισμένο αριθμό δικαιούχων σε σχέση με τη πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια. 

Ο πληθωρισμός, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης,  η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνει τα διαθέσιμα εισοδήματα των εν δυνάμει αγοραστών που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης και θα μπορούσαν εν μέρει, να αποτελέσουν ανάχωμα ή/και να ισοσκελίσουν τη μειούμενη πορεία της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας .

Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας  βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

Πηγή/Επεξεργασία : Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/ Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, κατοικίες άνω του1 ου  ορόφου μετά το 2000 έτος κατασκευής, 2 Υ/Δ

Όλα τα άνωθεν προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες :

1.Εurostat (2020): Tο 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

2.ΟΟΣΑ: Σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους.

3.ΚΕΠΕ (2019): Σύμφωνα  με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019.

4.ΕΛΣΤΑΤ (2022): Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, που σχεδόν ένας στους τρεις Έλληνες (ποσοστό 28,3%) αντιμετώπισε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού το 2021, με το σχετικό ποσοστό να είναι αυξημένο κατά 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος

5.ΓΣΕΒΕΕ (2022): Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο το μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).

6. ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ (2022): 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, όταν το Μ.Ο στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.

7. ΚΟΜΙΣΙΟΝ: Στο 10% ο πληθωρισμός το 2022 στη χώρα μας

 8.ΕΛΣΤΑΤ(2022) : Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% σε σχέση με τον Μάιο του 2021,λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο  θέρμανσης, στερεά καύσιμα.

9.ΤτΕ (2022): Σημαντική αύξηση καταγράφεται στο κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων το οποίο σχεδόν διπλασιάστηκε από την αρχή του χρόνου (από 2,36% στο 4%)

10.ΙΝΕ/ΓΣΕΕ (2022): Το Β΄τρίμηνο του 2022, το ποσοστό των μακροχρόνια ανέργων ήταν 63,5%, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε και της Ευρωζώνης ήταν 39,8% και 41% αντίστοιχα.