«Ωρολογιακή βόμβα» τα πάνω από 2.800 ετοιμόρροπα κτίρια μόνο στην Αθήνα - Fast track κατεδαφίσεις και νομοσχέδια που έμειναν στον «πάγο»

Κάτω από σχεδόν 3.000 παγίδες βαδίζουν και οδηγούν οι Αθηναίοι καθώς αυτός είναι ο αριθμός των ετοιμόρροπων κτιρίων, τα οποία έχουν καταμετρηθεί μόνο εντός των ορίων του πρώτου δήμου της χώρας.

Τα κτίρια αυτά βρίσκονται διάσπαρτα σε αρκετές περιοχές της Αθήνας, αλλά σε σημαντικές συγκεντρώσεις στο κέντρο της πόλης και συγκεκριμένα σε περιοχές όπως η Ομόνοια, τα Εξάρχεια, η περιοχή Ψυρρή, το Μοναστηράκι, τα Πετράλωνα, κλπ, στις οποίες μάλιστα τα τελευταία χρόνια παρατηρείται και σημαντική συγκέντρωση κόσμου καθώς έχουν αυξηθεί γεωμετρικά οι χώροι καταλυμάτων, αλλά και οι επιχειρήσεις εστίασης.

Το ζήτημα επανέρχεται συνήθως στη δημοσιότητα ύστερα από δραματικά γεγονότα ή υπό το φόβο της κατάρρευσης κτιρίων, χωρίς όμως τελικά να λαμβάνεται κάποιο μέτρο για την εξουδετέρωση αυτής της «ωρολογιακής βόμβας» με το κουβαρι των αρμοδιοτήτων να παραμένει μπλεγμένο.

Η συζήτηση για την αναγκαιότητα επίλυσης του προβλήματος άνοιξε μετά τον σεισμό της Σάμου το 2020 όταν δύο έφηβοι βρήκαν αγκαλιασμένοι τραγικο θάνατο κάτω από τοίχο κτιρίου που είχε καταρρεύσει. Τότε είχαν δοθεί διαβεβαιώσεις ότι θα λαμβάνονταν τα απαραίτητα μέτρα ως πρώτη προτεραιότητα. Λίγους μήνες αργότερα τις λύσεις πρόλαβε ένας άλλο σεισμός, αυτός στην Ελασσόνα, κατά τη διάρκεια του οποίου τα παιδιά του σχολείου σώθηκαν στο παρά πέντε από το δάσκαλό τους όταν το κτίριο κατέρρευσε.

Είχε προηγηθεί η μερική κατάρρευση ενός εγκαταλελειμμένου κτιρίου στην Ερμού στον σεισμό του Ιουλίου του 2019, ενώ μήνες πριν απ΄αυτό είχαν καταρρεύσει σε διάστημα δύο ημερών άλλα δύο ακατοίκητα εγκαταλελειμμένα κτίρια στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, χωρίς ευτυχώς να υπάρξουν τραυματισμοί.

Από τα ΜΜΕ είχε καταγραφεί και η κατάρρευση ενός κτιρίου στο πάρκο Δρακόπουλου στην οδό Πατησίων στην Αθήνα. Από το πρωί της Δευτέρας το θέμα επανήλθε στην επικαιρότητα εξαιτίας της εκτεταμένης πυρκαγιάς σε κτίριο επί της οδού Αιόλου και τις δυσκολίες στην κατάσβεσή της εξαιτίας του πολύ σοβαρού κινδύνου κατάρρευσης.

Η λίστα των καταρρεύσεων φυσικά δεν τελειώνει και σίγουρα δεν αφορά μόνο την Αθήνα. Η τελευταία καταγραφή από τους δήμους των ετοιμόρροπων και επικινδύνως ετοιμόρροπων κτιρίων, την οποία είχε ζητήσει το υπουργείο Περιβάλλοντος, ανέφερε περίπου 9.500 κτίρια σε περιοχές όλης της Ελλάδας. Ωστόσο οι πραγματικοί αριθμοί εκτιμάται ότι είναι πολύ μεγαλύτεροι καθώς στοιχεία είχαν δώσει μόνο οι 111 από τους 330 δήμους της χώρας.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που είχαν παραχωρήσει οι δήμοι στο υπουργείο Περιβάλλοντος, ο αριθμός των ετοιμόρροπων κτιρίων ανέρχεται σε 9.342. Τα περισσότερα ετοιμόρροπα κτίρια – όπως ήταν αναμενόμενο – είχε δηλώσει ο δήμος Αθηναίων (2.863), ενώ ακολουθούν οι δήμοι Λήμνου με 1.500, Ορεστιάδας με 399, Μυτιλήνης με 285, Τεμπών με 249, Νάξου με 246 και Αγίου Βασιλείου Ρεθύμνου με 233 ετοιμόρροπα κτίρια.

Η καταγραφή αυτή είχε γίνει τον Δεκέμβριο του 2020. Ωστόσο από τότε μέχρι σήμερα παρά τις υποσχέσεις για την ανάληψη νομοθετικών πρωτοβουλιών για την αντιμετώπιση του προβληματος, το σχετικό νομοσχέδιο δεν ήταν ένα από τα 423 νομοσχέδια που κατέθεσε η κυβέρνηση στη θητεία που ολοκληρώθηκε με τη διάλυση της Βουλής και ψηφίστηκαν.

Κι αυτό παρά το γεγονός ότι νομοθετική ρύθμιση που αφορά τόσο τα εγκαταλελειμμένα όσο και τα διατηρητέα κτίρια, είναι έτοιμη εδώ και πάνω από ένα χρόνο από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αλλά δεν κατάφερε να φτάσει στη Βουλή.

Στόχος ήταν η θεσμική παρέμβαση να βασίζεται στην αρχή συντήρηση ή κατεδάφιση και να περιλαμβάνει και πλέγμα ειδικών παρεμβάσεων και για τα περίπου 20.000 διατηρητέα κτίρια και μνημεία.

Fast track κατεδαφίσεις που όμως δεν έγιναν

Τελικώς το μόνο που κατάφερε να ψηφιστεί τον Μάρτιο του 2021, αλλά όχι και να προχωρήσει ήταν η τροπολογία για τις διαδικασίες fast track κατεδάφισης για τα επικινδύνως ετοιμόρροπα κτίρια. Προέβλεπε τη θεσμοθέτηση 7μελούς Ειδικής Επιτροπής Επικινδύνως Ετοιμόρροπων Κτιρίων (Ε.ΕΠ.ΕΤ.), η οποία θα έχει αρμοδιότητες κατεδαφίσεων fast track για επικινδύνως ετοιμόρροπα κτίρια, για τα οποία υπάρχει σχετική εκτίμηση των υπηρεσιών Δόμησης και είναι:

• προγενέστερα των εκάστοτε τελευταίων εκατό ετών ή βρίσκονται

• κοντά σε μνημείο

• εντός αρχαιολογικού χώρου

• εντός ιστορικού τόπου,

• εντός τόπου ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους, ή

• εντός Ζώνης Β’ προστασίας μνημείου

Πρακτικά η ρύθμιση αφορούσε σε χιλιάδες κτίσματα συναρμοδιότητας των δύο υπουργείων (Περιβάλλοντος και Πολιτισμού) δεδομένου ότι περιλαμβάνει επικίνδυνα κτίσματα σε πολλούς παραδοσιακούς οικισμούς και νησιά. Σύμφωνα με τις προβλέψεις της τροπολογίας, η Ειδική Επιτροπή θα προβαίνει σε αυτοψία και η έκθεση θα συντάσσεται αυθημερόν. Εντός τριών ημερών από τη διενέργεια της αυτοψίας θα συνεδριάζει και εάν το κτίριο κριθεί επικινδύνως ετοιμόρροπο, εντός τριών ημερών από τη συνεδρίαση θα πραγματοποιείται η κατεδάφισή του.

Αν και ο νόμος ψηφίστηκε τον Μάρτιο του 2021, έως και τα τέλη της ίδιας χρονιάς δεν ειχε συγκροτηθεί καμία απ΄αυτές τις Επιτροπές με αποτέλεσμα να μην προχωρούν οι κατεδαφίσεις και χιλιάδες οικιστικές παγίδες να εξακολουθούν να «κρέμονται» στην κυριολεξία πάνω από τα κεφάλια των πολιτών.

Στα συρτάρια του υπουργείου έμεινε το νομοσχέδιο για εγκαταλελειμμένα και αστικές αναπλάσεις

Στο μεταξύ στα συρτάρια έμεινε και η νομοθετική ρύθμιση που προέβλεπε την επίλυση του ζητήματος των εγκαταλελειμμένων κτιρίων μέσω της ανάθεσής στους δήμους ή και σε ιδιωτικούς φορείς για διάστημα έως και 50 ετών της επισκευής, της διαχείρισης και της αξιοποίησης των χιλιάδων εγκαταλελειμμένων κτιρίων τόσο στην Αθήνα όσο και στις πυκνοκατοικημένες περιοχές των πόλεων ανά την επικράτεια.

Το σχέδιο προέβλεπε ότι μετά την παρέλευση αυτού του διαστήματος τα κτίρια θα επιστρέφονταν στους νόμιμους ιδιοκτήτες ή τους κληρονόμους τους.

Ενα ακίνητο θα χαρακτηριζόταν εγκαταλελειμμένο, εφόσον:

- Δεν κατοικείται
- Δε χρησιμοποιείται για νόμιμη δραστηριότητα
- Δεν έχει την τελευταία δεκαετία συνδέσεις με δίκτυα κοινής ωφέλειας
- Παρουσιάζει εικόνα ερείπωσης ή να εκδοθεί πρωτόκολλο επικινδύνου
- Αποτελεί απειλή για τη δημόσια υγεία και ασφάλεια
- Δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και στο Ε9
- Παραμένει ημιτελές την τελευταία 15ετία

Ωστόσο φαίνεται ότι τα δύο μεγαλύτερα αγκάθια, στα οποία «σκάλωνε» η ρύθμιση, δηλαδή αυτό του εντοπισμού των ιδιοκτητών των εγκαταλελειμμένων κτιρίων και της χρυσής τομής μεταξύ της διαχείρισης των εγκαταλελειμμένων με σεβασμό στην προστασία του συνταγματικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας δεν κατάφεραν να ξεπεραστούν ποτέ. Να σημειωθεί ότι οι προσπάθειες του παρελθόντος είχαν «σκοντάψει» στο γεγονός της παραχώρησης αυτής της δυνατότητας και σε ιδιώτες και επενδυτικούς οργανισμούς, ζήτημα το οποίο ζήτημα το οποίο επιχειρήθηκε να λυθεί μέσω της μεσολάβησης των δήμων, αλλά προφανώς δεν κατέστη δυνατό.

Οσο για την πολυιδιοκτησία είναι ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα όσον αφορά τη διαχείριση των εγκαταλελειμμένων κτιρίων και τη σταδιακή τους απαξίωση, καθώς υπολογίζεται ότι υπάρχουν κτίρια στην Αθήνα στα οποία ο μέσος όρος των συνιδιοκτητών ξεπερνά τους 30, ενώ σε ακραίες περιπτώσεις εντοπίζονται και ακίνητα με περισσότερους από 200 συνιδιοκτήτες. Ακόμα πιο περίπλοκες από τις περιπτώσεις των πλήρως και αυτοτελώς εγκαταλελειμμένων κτισμάτων, είναι οι περιπτώσεις των κτιρίων που από το σύνολο των ωφέλιμων χώρων χρησιμοποιείται μόνο το 10% ή το 20%.

Οπως είχε αποτυπωθεί σε παλαιότερη έρευνα του καθηγητή του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Νίκου Τριανταφυλλόπουλου για τη «Διανέοσις»: «Τα υπάρχοντα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας κατασκευάστηκαν σε μικρής επιφανείας οικόπεδα. Πάνω από το 80% των οικοπέδων έχουν εμβαδόν έως 500 τ.μ. Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν εντός αυτών, πωλήθηκαν τμηματικά, ως μικρές, αυτόνομες ανεξάρτητες μονάδες. Με την κληρονομική διαδοχή, οι συνιδιοκτήτες τους πολλαπλασιάστηκαν. Έτσι σήμερα, το 55% των κτιρίων ανήκουν σε πάνω από 10 ιδιοκτήτες με περίπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς, όπου συνυπάρχουν φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, ιδρύματα, το Δημόσιο και διάφοροι φορείς του. Στα μεγάλα κτίρια, το φαινόμενο της συνιδιοκτησίας φθάνει σε ακραίες καταστάσεις: απαντώνται κτίρια επιφανείας 4.000 τ.μ. με περισσότερους από 400 συνιδιοκτήτες» επισημαίνεται.

Για το λόγο αυτό στο σχέδιο νόμου οριζόταν ότι για την οποιαδήποτε απόφαση ή παρέμβαση σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας θα λαμβάνεται υπόψη ότι δικαιώματα κυρίου θα μπορεί να ασκεί ο κάτοχος ποσοστού συνιδιοκτησίας ίσου ή μεγαλύτερου του 60% του ακινήτου.

Πρώτο βήμα θα ήταν η δημιουργία Μητρώου εγκαταλελειμμένων ακινήτων σε κάθε δήμο. Εφόσον με τον εντοπισμό τους οι συνιδιοκτήτες ενός εγκαταλελειμμένου ακινήτου δηλώσουν την επιθυμία τους να το επισκευάσουν οι ίδιοι, θα τους δίνεται η δυνατότητα να το κάνουν, αλλά με έλεγχο και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα. Διαφορετικά η διαχείριση του κτιρίου θα μπορεί να περιέλθει στον οικείο δήμο, ο οποίος αφού το επισκευάσει, θα έχει τη δυνατότητα και το δικαίωμα είτε να το παραχωρήσει π.χ. για τη στέγαση κάποιας ευαίσθητης κοινωνικής ομάδας ή να προχωρήσει στην αξιοποίησή του.

Ειδικά για την περίπτωση των διατηρητέων κτιρίων, το νομοσχέδιο ορίζει ότι οι οικοδομικές εργασίες για την αποκατάσταση του ακινήτου πρέπει να ολοκληρωθούν εντός τεσσάρων ή πέντε ετών από την ανάληψη της διαχείρισης από το Δήμο ή το Διαχειριστή. Σε διαφορετική περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει την επιστροφή της διαχείρισης του ακινήτου σε αυτόν, κατόπιν αίτησης στο Δικαστήριο χωρίς να του καταλογιστούν οι έως τότε δαπάνες του Διαχειριστή.

Στον «πάγο» και το πρόγραμμα «Διατηρώ»

Παρά την προετοιμασία, στον ...πάγο παρέμεινε και το πολυδιαφημισμένο πρόγραμμα «Διατηρώ» που θα αφορούσε τα διατηρητέα κτίρια. Η δράση προετοιμαζόταν στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης αλλά παρέμεινε στα χαρτιά.

Το σχεδιαζόμενο πρόγραμμα προβλεπε τη χορήγηση επιδότησης στους ιδιοκτήτες για μελέτη και εργασίες που θα σχετίζονται τόσο με τον καθαρισμό και την αποκατάσταση εξωτερικών όψεων των κτιρίων όσο και με ενίσχυση της στατικότητάς τους.

Με το ευρύτερο πρόγραμμα αποκατάστασης που θα αφορούσε το σύνολο των ετοιμόρροπων κτιρίων, θα δινόταν η δυνατότητα στην Τοπική Αυτοδιοίκηση να προχωρεί στη συντήρηση εγκαταλελειμμένων και ετοιμόρροπων κτιρίων εφόσον δεν εντοπίζεται ο ιδιοκτήτης τους εντός συγκεκριμένης προθεσμίας ή δεν μπορεί να επωμιστεί το κόστος και να τα εκμεταλλεύεται μέχρι την αποπληρωμή του κόστους αποκατάστασης.

Ωστόσο παρά την επιχορήγηση, και για τη ρύθμιση αυτή υπήρχαν αμφιβολίες ως προς το εάν θα κατέπεφτε στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), δεδομένου ότι δεν υπήρχε λύση για όσους δε θα επιθυμούσαν να επενδύσουν σε ένα ακίνητο, το οποίο όμως τους ανήκει.

Ο κατάλογος των ετοιμόρροπων κτιρίων των δήμων